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Article avocat Régler un litige survenant à la suite de l'achat ou de la vente d'un bien immobilier

Un acheteur peut-il invoquer la crise du Covid-19 pour annuler une vente ?

Par , Avocat - Modifié le 14-04-2020

Tous les secteurs économiques sont impactés par la propagation du coronavirus sur le territoire français. L'immobilier ne fait pas figure d'exception. Dans ce contexte, les transactions non finalisées peuvent-elles être annulées ?


Non, un acheteur ne peut pas annuler une vente en raison du coronavirus 

Cependant, tous les compromis de vente ou promesses de vente signés dont le délai de rétractation n'était pas achevé au 12 mars 2020 sont concernés par l’Ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020.

Le délai de rétractation de 10 jours repartira à zéro un mois après la fin de la crise sanitaire. Par exemple, pour un dossier dont le délai n'était pas expiré le 12 mars, le délai de rétractation court désormais jusqu'au vendredi 3 Juillet 2020. En effet, le nouveau délai de dix jours partira le 24 juin 2020 soit un mois après la fin envisagée des mesures d'urgence. 

 

Comment l’acheteur peut-il se rétracter après le délai de 10 jours ?

Coronavirus ou non, une fois le délai de rétractation écoulé, seules les clauses suspensives mentionnées dans le compromis de vente permettent à l’acquéreur d’annuler la transaction immobilière. S’il a besoin d’un crédit immobilier pour financer son achat immobilier, la condition suspensive d'obtention de crédit, qui doit obligatoirement être mentionnée dans le compromis depuis 1979, lui permet de renoncer à l’opération et de récupérer son dépôt de garantie si la banque ne lui accorde pas d’emprunt aux conditions souhaitées. En dehors de l'obtention d'un prêt, d'autres conditions suspensives facultatives peuvent être mentionnées dans le compromis de vente : droit de préemption d’une collectivité locale, vente préalable de son ancien logement, constatation de vices cachés, etc. Ces conditions suspensives permettent à l’acquéreur de se rétracter sans pénalité.

Pour que la condition suspensive d’obtention de crédit s'active, l’acheteur doit avoir déposé ses demandes de prêt dans le mois qui suit la signature du compromis, et avoir notifié l’offre de prêt dans les 2 mois.

 

Quelles sont les démarches à suivre pour se rétracter ?

Si l’acheteur souhaite se rétracter pendant le délai légal de 10 jours, il doit envoyer un courrier recommandé avec avis de réception. C’est la date d’expédition qui est retenue pour vérifier si le délai de 10 jours est bien respecté. Si l’acquéreur désire faire jouer une condition suspensive pour annuler la vente une fois les 10 jours du délai de rétractation écoulé, il doit se justifier. Si sa banque ne lui accorde pas son crédit immobilier aux conditions mentionnées dans le contrat, il doit apporter la preuve de ce refus (attestation de refus de prêt) pour annuler la transaction. Si l’acheteur se rétracte pendant le délai légal de 10 jours ou en faisant jouer une condition suspensive, les sommes versées doivent lui être intégralement restituées, sans pénalité.

Si l’acheteur se rétracte sans motif valable, le compromis peut prévoir une clause engendrant l’annulation de la vente et l’indemnisation du vendeur.

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Maître Florence Véran

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Avocat au Barreau de PARIS

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