L'administration précise dans sa base BOFiP en date du 2 août 2013 les nouvelles modalités de calcul des plus-values immobilières réalisées à compter du 1er septembre 2013.

Il s'agit d'une réforme de l'abattement pour durée de détention  et l'institution d'un abattement exceptionnel de 25 %. Ces mesures, pour l'instant sans base légale, seront intégrées dans le projet de loi de finances pour 2014.

L'abattement pour durée de détention :

Pour les cessions de biens autres que les terrains à bâtir ou des droits s'y rapportant réalisées à compter du 1er septembre 2013, le taux et la cadence de l'abattement pour durée de détention ont été modifiés et ils sont différents pour la détermination de l'assiette imposable des plus-values immobilières à l'impôt sur le revenu et pour la détermination de l'assiette imposable aux prélèvements sociaux.

Concernant la détermination du montant imposable à l'impôt sur le revenu des plus-values immobilières, l'abattement pour durée de détention est de :

  • 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt et unième ;

  • 4 % au terme de la vingt-deuxième année de détention.

Au total, l'exonération d'impôt sur le revenu est acquise au-delà d'un délai de détention de vingt-deux ans.

Concernant la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux sur les plus-values immobilières, l'abattement pour durée de détention est de :

  • 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt et unième ;

  • 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;

  • 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

Au total, l'exonération des prélèvements sociaux est acquise au-delà d'un délai de détention de trente ans. Entre vingt-trois et trente ans de détention, les plus-values ne seront ainsi soumises qu'aux prélèvements sociaux.

L'abattement exceptionnel de 25% :

Pour les plus-values réalisées au titre de la cession de biens immobiliers ou de droits portant sur ces biens, intervenant du 1er septembre 2013 au 31 août 2014, un abattement exceptionnel de 25 % est applicable pour la détermination de l'assiette nette imposable, après l'abattement pour durée de détention calculé dans les conditions précisées ci-dessus.

L'abattement exceptionnel de 25 % s'applique aux plus-values résultant des seules cessions de biens immobiliers autres que des terrains à bâtir (au sens de la TVA sur les opérations immobilières) et de droits s'y rapportant.

L'abattement exceptionnel ne s'applique pas aux cessions réalisées par le cédant au profit :

  • de son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire, un ascendant ou descendant du cédant ou de l'une ou de plusieurs de ces personnes ;

  • d'une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire, un ascendant ou descendant de l'une ou de plusieurs de ces personnes est un associé ou le devient à l'occasion de cette cession.

L'abattement de 25% n'est pas applicable aux plus-values réalisées sur les cessions de parts de sociétés civiles immobilières.

L'abattement de 25 % est applicable pour la détermination de l'assiette imposable tant à l'impôt sur le revenu qu'aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières.

 

Par Me. Stoloff

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