Le notaire engage-t-il sa responsabilité envers l'acheteur d'un bien immobilier pour défaut d'information sur la situation de solvabilité du locataire ?

Par un acte notarié, une société qui exerce l’activité de marchand de biens a acquis un immeuble appartenant à une SCI dont le gérant était aussi exploitant du commerce au rez-de-chaussée.

Or, l'acquéreur ignorait qu'au moment de la vente le commerce du rez-de-chaussée était en réalité placé en liquidation judiciaire et qu’un administrateur judiciaire refusait toute solution amiable pour le paiement des loyers et la cession amiable du fonds.

Dès lors, l'acquéreur de l'immeuble reprochait au notaire instrumentaire de ne pas avoir vérifier que le commerçant  en place dans la partie commerciale faisait l'objet d'une procédure collective et a engagé une procédure judiciaire à l’encontre de l’étude notariale pour violation de son devoir d’information.

Les juges ont estimé que la responsabilité du notaire était engagé pour faute et l'ont condamné à verser 100.000 ¤ de dommages et intérêts à l'acheteur.

Le tribunal a ainsi jugé que le notaire avait « commis une faute de nature à engager sa responsabilité alors qu’une simple consultation du Bodacc aurait permis d’être informé de l’existence de procédures collectives ».

Le tribunal a considéré que le préjudice subi devant s'analyser en une perte de chance de réaliser l’opération immobilière souhaitée.

La perte de chance indemnise le fait d'avoir perdu une probabilité de réaliser un gain ou d'avoir perdu une opportunité d'éviter une perte.

En pratique, la mise en ½uvre de la responsabilité civile impose la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et, d’un lien de causalité.

La jurisprudence récente retient de plus en plus souvent la responsabilité notariale notamment en cas de rédaction d'un acte juridique privé d'effet, lorsque le notaire omet de vérifier l’origine d’un bien immobilier, son état au moment de la vente, la situation hypothécaire du bien, la présence d’éventuelles servitudes.

On comprend mieux pourquoi ces professionnels du droit sont extrêmement prudents car le moindre écart ou oubli risque de mettre en jeu leur responsabilité.


Par Anthony Bem

Avocat au Barreau de Paris

Source : TGI de Bordeaux, 5ème chambre, 24 mars 2016 13/04384
 
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