Le notaire a été reconnu responsable de la baisse du prix d'un bien à la revente, car l'acheteur à l'époque n'avait pas compris qu'un jugement aboutissait à réduire son terrain. La clause du contrat de vente par laquelle l'acquéreur déclarait faire son affaire personnelle du jugement n'a pas suffit à exonérer le notaire dans cette affaire.

Responsabilité du notaire pour défaut de conseil 

L’arrêt de la Cour de cassation du 14 novembre 2012; (Cour de cassation, Civ.1, n° de pourvoi: 11- 24726, publié au bulletin).

Il s’agissait ici d’un litige immobilier entre un acquéreur et le notaire ayant rédigé son acte de vente. Ce dernier fournit un service juridique immobilier qui comprend une obligation de conseil et l’obligation de d’assurer la validité et l’efficacité des actes de ventes qu’il rédige.

La jurisprudence précise le contenu de la responsabilité du notaire dans sa fonction de conseil juridique immobilier.

La clause d’information de l’acquéreur de l’acte de vente

Les faits

Les époux X... ont acquis une maison d’habitation avec cour attenante mentionnée au cadastre comme ayant une contenance de 2 a 10 ca ont dû.  

Lors de la revente de ce bien, les époux X ont dû accepter une réduction du prix fixé, car les acquéreurs se sont aperçu qu’un jugement du 29 avril 1992, confirmé par arrêt du 17 avril 1994, avait attribué au propriétaire voisin une bande du terrain, réduisant la parcelle fermée par un mur à 1 a 98 ca.

Estimant que le notaire avait manqué à son obligation de conseil, les époux X ont recherché sa responsabilité devant les tribunaux.

La solution de la Cour d’appel

La Cour d’appel rejette la demande des époux X..., car l’acte de vente stipule que l’acquéreur déclare être parfaitement informé du jugement du 29 avril 1992 concernant le mur et en faire son affaire personnelle.

L’obligation de conseil du notaire selon la Cour de cassation

L’obligation de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes

La Cour de cassation dans son arrêt du 14 novembre 2012, énonce que :

Le notaire a l’obligation d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il instrumente.

L’obligation de s’assurer que les clients mesurent les incidences juridiques d’un jugement

Il ne peut décliner sa responsabilité car son client avait déclaré faire son affaire personnelle des conséquences du jugement du 29 avril 1992, non annexé à l’acte.

Le notaire devait s’assurer que les époux X... avaient connaissance de la teneur de ce jugement et surtout de son incidence sur le sort de l’opération que constatait l’acte qu’il recevait.

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que les époux X..., qui avaient acquis suivant acte du 16 mars 2000 reçu par M. Y..., notaire associé de la SCP Yves Y... et Sophie Y... , devenue la SCP Y... , Z... et A..., une maison d'habitation avec cour attenante mentionnée au cadastre comme ayant une contenance de 2 a 10 ca ont dû, lors de la revente de ce bien, accepter une réduction du prix fixé au compris, les acquéreurs s'étant aperçu qu'un jugement du 29 avril 1992, confirmé par arrêt du 17 avril 1994 avait attribué au propriétaire voisin une bande du terrain, réduisant la parcelle fermée par un mur à 1 a 98 ca ; qu'estimant que le notaire avait manqué à son obligation de conseil, ils ont recherché sa responsabilité ;

Attendu que, pour débouter les époux X... de leur demande, l'arrêt retient que l'acte du 16 mars 2000 stipule que l'acquéreur déclare être parfaitement informé du jugement du 29 avril 1992 concernant le mur et en faire son affaire personnelle ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le notaire, tenu professionnellement d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il instrumente, ne pouvait décliner le principe de sa responsabilité en alléguant que son client avait déclaré faire son affaire personnelle des conséquences du jugement du 29 avril 1992, non annexé à l'acte, quand il lui incombait de s'assurer que les époux X... avaient connaissance de la teneur de ce jugement et de son incidence sur le sort de l'opération que constatait l'acte qu'il recevait, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 31 mai 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence.

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