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Récupérer un immeuble abandonné : le maire et la procédure d’abandon manifeste

Par , Avocat - Modifié le 09-01-2017

Cette procédure, prévue par les articles L.2243-1 et suivants du code général des collectivités territoriales, permet à une commune de prendre possession d’un terrain ou d’un immeuble délaissé afin de réaliser ou faire réaliser un projet d’intérêt général.


L’article L.2243-1 du CGCT dispose que « Lorsque, dans une commune, des immeubles, parties d'immeubles, installations et terrains sans occupant à titre habituel ne sont manifestement plus entretenus, le maire, à la demande du conseil municipal, engage la procédure de déclaration de la parcelle concernée en état d'abandon manifeste».

Peuvent faire l’objet d’une telle procédure les immeubles ou parties d’immeuble, voies privées grevées d’une servitude de passage public, terrains et installations, sans occupant à titre habituel et non entretenus, situés dans le périmètre d’agglomération de la commune.

Contrairement à la procédure de péril relative aux édifices menaçant ruine, la municipalité n’a pas à établir l’existence d’un risque pour la sécurité publique.


Le maire constate l’état d’abandon

Après avoir identifié précisément le bien en question, les services de la mairie en recherchent les propriétaires et les titulaires de droits réels dans le fichier immobilier, ou au livre foncier pour les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle.

Puis le maire, habilité par son conseil, dresse un procès-verbal provisoire circonstancié constatant l’état d’abandon manifeste de la parcelle en question et où figure la nature des désordres affectant le bien et les moyens à mettre en ½uvre pour y remédier (1). Ce procès-verbal doit donc être circonstancié. Le juge a ainsi considéré qu’un maire, « en se bornant à affirmer dans le procès-verbal provisoire constatant l’état d’abandon manifeste d’une parcelle que le terrain considéré est en friche et servait d’entrepôt pour des matériaux usagés, n’établit pas, comme il en a la charge, que ce terrain se trouvait effectivement en état d’abandon manifeste » (2).

A peine de nullité, ce PV doit être affiché pendant 3 mois en mairie et dans les lieux concernés, inséré dans des journaux régionaux ou locaux diffusés dans le département et notifié aux propriétaires, titulaires de droits réels et autres personnes intéressées.

A l’issue de ce délai, un procès-verbal définitif d’état d’abandon manifeste est pris. Cet état d’abandon de la parcelle doit être confirmé par une délibération du conseil municipal qui engage alors la procédure d’expropriation.


Les procès-verbaux, des actes préparatoires non susceptibles de recours

Selon la jurisprudence, les procès-verbaux définitifs et provisoires constituent des mesures préparatoires dont la légalité ne peut être remise en cause qu’à l’appui d’un recours dirigé contre la décision du conseil municipal :

« les procès-verbaux provisoires et les procès-verbaux définitifs par lesquels le maire constate l’état d’abandon manifeste d’une parcelle, ne constituent que de simples mesures préparatoires à la décision éventuelle du conseil municipal de déclarer cette parcelle en l’état d’abandon manifeste et de procéder à son expropriation » (3)

Par conséquent, seule la délibération déclarant l’immeuble en état d’abandon manifeste peut être contestée par le propriétaire.

Ce dernier ne peut invoquer les irrégularités dont les procès-verbaux seraient entachés qu’à l’appui des recours dirigés contre la délibération.

 

Interruption de la procédure en cas de travaux engagés par les propriétaires

Les propriétaires ont 3 mois pour mettre fin à la procédure de déclaration d'état d'abandon manifeste :

-       Soit en effectuant les travaux nécessaires à la remise en état du bâtiment ou du terrain

-       Soit en signant avec le maire une convention s’engageant à mettre fin à l’état d’abandon dans un certain délai. Attention : en cas de non-respect du délai, la procédure peut être reprise et le procès-verbal définitif dressé

Le propriétaire ne peut s’exonérer de son obligation de mettre fin à l’état d’abandon de son immeuble en invoquant le fait que les ouvrages implantés sur son terrain auraient été édifiés par un tiers sans son consentement.
 

La phase d’expropriation

L’expropriation intervient au bénéfice de la commune, de tout personne y ayant vocation ou d'un concessionnaire d'une opération d'aménagement visé à l'article L.300-4 du code de l'urbanisme.

La commune jouit d’une grande marge de man½uvre et peut décider d’exproprier en vue de construire ou réhabiliter des logements ou « de tout objet d'intérêt collectif relevant d'une opération de restauration, de rénovation ou d'aménagement » (4)

Le public peut, pendant un mois, consulter le dossier comportant le projet simplifié d’acquisition publique et formuler des observations selon des modalités prévues par la délibération.

Le président de l’EPCI compétent en matière d’habitat ou le conseil départemental peut, sur demande du maire ou si celui-ci n’engage pas la procédure d’expropriation dans les 6 mois à compter du procès-verbal définitif, reprendre la procédure aux lieu et place du maire.

Par dérogation au code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le préfet du département prend un arrêté « global » qui déclare l’utilité publique du projet, détermine la liste des biens concernés et leurs propriétaires, déclare cessibles les parcelles, fixe le montant de l’indemnité provisionnelle des propriétaires et la date de prise de possession (au moins 2 mois après la publication de la déclaration d’utilité publique)

Après la prise de possession, la procédure se poursuit selon le droit commun du code de l’expropriation (extinction des droits réels ou personnels sur les immeubles expropriés, modalités de transfert de propriété, indemnisation des propriétaires).

 

Par Chloé Schmidt-Sarels

Avocat au Barreau de Douai

 

Références :

(1) art. L.2243-2 CGCT

(2) TA Orléans, 16 févr. 1993, Bissonet c/ Cne Saint-Gondon

(3) CAA Versailles, 11 avril 2013, n° 11VE00659

(4) art. L.2243-3 al. 1 du CGCT

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Maître Chloé Schmidt-Sarels

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