ARTICLE AVOCAT Droit de Passage

Servitude légale de passage en cas d'enclave et destination du père de famille


Par Patricia BARTHELEMY, Avocat - Modifié le 18-10-2016 - Blog : Blog Maître Patricia BARTHELEMY

Il se produit souvent une confusion entre ces deux catégories de servitudes en sorte que le présent article a pour objet d'apporter quelques précisions.
1) UNE NATURE DIFFERENTE

a) La servitude de passage en cas d'enclave est une servitude légale régie par les articles 682 et suivants du Code civil qui a pour objet, de permettre la desserte d'un fonds en cas d'absence d'accès ou d'accès insuffisant à la voie publique.

L'enclave constitue le titre légal de la servitude laquelle cesse en cas de disparition de cet état d'enclave.

b) La servitude de passage par destination du père de famille est une servitude "du fait de l'homme" régie par les articles 692, 693 et 694 du Code civil.

Elle consiste en des aménagements apparents effectués par un propriétaire sur sa propriété ou en faveur de celle-ci, qui perdurent après la division en deux ou plusieurs fonds (chemin, porte...).

Il s'agit donc d'un état de fait établi par un propriétaire unique qui devient une servitude par destination du père de famille lors de la division de la propriété.

 

2) UNE REGLEMENTATION DISTINCTE

a) L'article 684 du Code civil dispose: " Si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes.

Toutefois, s'il est impossible d'établir un passage suffisant sur ces fonds, les dispositions de l'article 682 du Code civil sont applicables."

b) L'article 693 du même code dispose: "Il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude."

Ainsi, les deux textes font référence à la division des fonds et à l'existence de servitudes liées à cette division, ce qui peut être source de confusion.

Cependant, contrairement aux apparences, ils ne réglementent pas la même situation. En effet, alors que l'état d'enclave est la conséquence directe de la division d'un fonds, la servitude par destination du père de famille est préexistante à la division bien qu'il ne s'agisse pas encore d'une servitude au sens juridique du terme puisqu'il n'y a qu'un propriétaire.

En conséquence, en cas d'enclave, la convention notariée relative à la division du fonds n'a pour objet que de fixer l'assiette de la servitude et l'aménagement du passage, mais non de modifier le fondement légal de la servitude (1).

En revanche, l'article 692 du Code civil dispose: "La destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes continues et apparentes" (comme la servitude de vue), ce qui signifie que ce mode d'établissement de la servitude repose sur la convention tacite des cocontractants (le propriétaire d'origine et son acquéreur), de maintenir l'état de fait crée par le premier, dès lors qu'il n'existe aucune disposition contraire dans l'acte de division.

En ce qui concerne les servitudes discontinues et apparentes, comme le passage, l'article 694 du même code dispose: "Si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l'un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d'exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné."

En application de ce texte, la jurisprudence considère que "la destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes discontinues lorsqu'existent, lors de la division du fonds, des signes apparents de servitude et, qu'aucune stipulation contraire à leur maintien n'existe dans l'acte de division." (2).

 

Par Patricia Barthelemy

Avocat au Barreau de Paris

 

Références :

(1) Cassation, 3ème civ, 23 novembre 1976 n°75-10.968

(2) Cassation, 3ème civ 24 novembre 2004 n°03-13.366 et 15 avril 2008 n°07-13.257

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