Covid-19 : Chaque jour, nos équipes vous informent via des News, des Dossiers ou par téléphone !

S'informer x

Accueil » Droit de l'Immobilier et de la Construction » Propriété immobilière » Atteintes au droit de propriété » Servitudes » Actualités

Article avocat Servitudes

La servitude de passage en cas d’enclave

Par , Avocat - Modifié le 13-03-2017

Le droit de passage pour une propriété enclavée, c’est-à-dire la servitude de passage en cas d’enclave est prévue par le Code civil pour permettre la desserte de propriétés qui ne pourraient être accessibles par leur propriétaire.

Quel sont les articles du code civil relatifs à la servitude de passage en cas d'enclave ?

Cette servitude fait l’objet des articles 682 à 685-1 du Code civil :

Article 682

Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.

Article 683

Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique.

Néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

Article 684

Si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes.

Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable.

Article 685

L'assiette et le mode de servitude de passage pour cause d'enclave sont déterminés par trente ans d'usage continu.

L'action en indemnité, dans le cas prévu par l'article 682, est prescriptible, et le passage peut être continué, quoique l'action en indemnité ne soit plus recevable.

Article 685-1

En cas de cessation de l'enclave et quelle que soit la manière dont l'assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l'extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l'article 682.

A défaut d'accord amiable, cette disparition est constatée par une décision de justice.

Quelles sont les conditions pour pouvoir prétendre à une servitude de passage pour enclave ?

Il faut tout d’abord que les deux propriétaires des fonds c’est-à-dire des terrains concernés par cette servitude soient différents, ce qui résulte de la définition même d’une servitude.

Il faut ensuite que le fond soit enclavé et qu’il soit donc nécessaire qu’un passage existe pour permettre son exploitation (article 682 reproduit ci-dessus).
Il est nécessaire qu’il n’existe aucune issue ou que l’issue existante soit insuffisante. Autrement dit, une issue peut exister, mais si elle n’est pas suffisante, et par exemple très difficilement praticable ou n’est aménageable qu’au prix de dépenses excessives, il pourra être considéré qu’il y a enclave au sens des dispositions relatives au droit de passage pour enclave.

L'état d'enclave ne doit pas avoir été créé par le propriétaire qui invoque ce droit de passage (1).

Un accès par des voies privées exclut l'état d'enclave (2).

L’exploitation pour laquelle un passage est nécessaire et entendue de façon très large par l’article 682 du Code civil et par la jurisprudence.Il est même considéré que si cette exploitation varie, et rend nécessaire un passage plus large, le bénéficiaire de la servitude pourra le demander et l’obtenir.

Un accès à pied par un escalier constitue un état d'enclave et justifie un accès par voiture (3).

L'institution de la servitude donne normalement lieu au paiement d'une indemnité, qui est fixée en considération du préjudice causé au fonds servant, et non de la valeur vénale du terrain atteint par la servitude (4).

Un terrain est enclavé si le passage requis réglementairement est de 3.5 m et que celui existant est d'une largeur inférieure (5).

Quelle est l’assiette du droit de passage ? Qui définit l’assiette du droit de passage pour enclave ?

L’assiette est l’endroit où s’accomplit le passage.

C’est la loi qui institue le droit de passage en cas d’enclave. L’assiette elle-même peut être définie amiablement entre les intéressés, c’est-à-dire les propriétaires qui sont respectivement le débiteur et le créancier du droit de passage. À défaut c’est le juge qui définira cette assiette du droit de passage. La loi lui donne des directives à ce sujet, en prévoyant que c’est le trajet le plus commode et qui cause le moins de dommages qui doit être retenu.

On notera que dans l’hypothèse l’enclave proviendrait d’une division du fond qui a été opéré par un propriétaire originel, le passage ne peut être établi que sur les parcelles provenant du fonds divisé selon l’article 684 du Code civil. Ceci sauf l’exception prévue à l’alinéa deux du même article.

Que se passe-t-il en cas de disparition de l’enclave ?

Selon l’article 685-1 du Code civil :

«En cas de cessation de l'enclave et quelle que soit la manière dont l'assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l'extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l'article 682.

A défaut d'accord amiable, cette disparition est constatée par une décision de justice.»

Quel est le rôle de la possession et de la prescription en matière de droit de passage pour enclave ?

La prescription trentenaire permet d’acquérir l’assiette et l’exercice du droit de passage selon l’article 685 alinéa 1er du Code civil, à condition que l’état d’enclave soit lui-même caractérisé. Le droit de passage n’est pas éteint par la prescription, en cas d’un usage parce que le droit existe tant qu’il y a enclave. En revanche l’indemnité, qui est due au propriétaire du fonds servant peut s’éteindre par prescription.

 

Par Christophe Buffet

Avocat au Barreau d'Angers

 

Références :

(1) Cass. 3ème civ, 12 juin 1996, n° 94-17322 

(2) Cass. 3ème civ, 13 mai 2009, n° 08-14640

(3) Cass. 3ème civ, 14 janvier 2016, n° 14-25089

(4) Cass. 3ème civ, 9 février 1994, n° 92-11500

(5) Cass. 3ème civ, 9 juin 2015, n° 13-28228

Source

Commenter cet article




Je souhaite être prévenu(e) des nouvelles contributions publiées sur ce sujet

Voir les conditions générales d'utilisation

Ces informations, nécessaires au traitement de votre demande, sont destinées au Juritravail et à la société WENGO SAS. Conformément à la loi relative aux fichiers, à l'informatique et aux libertés, vous bénéficiez d'un droit d'opposition, d'accès et de rectification des informations par mail à info@juritravail.com

Pour aller plus loin


Maître Christophe BUFFET

Maître Christophe BUFFET

Avocat au Barreau de ANGERS

  • Droit de l'Immobilier et de la Construction
  • - Droit de la Consommation
  • - Droit des Assurances
  • - Droit Public
  • - Droit de l'Environnement
  • - Procédure Judiciaire

Me contacter

Publicité

Ne passez pas à coté de l'actualité juridique

Recevez gratuitement notre Newsletter !

Toutes les nouveautés juridiques décryptées par nos équipes, rédigées en langage simple dans tous les domaines de droits !

Personnalisez votre Newsletter :

Simplicité et transparence avec Juritravail en savoir plus

Nous ne commercialisons pas vos adresses emails à un tiers. Nous conservons vos informations personnelles uniquement pour vous adresser des contenus et services que vous avez demandés et qui vous intéressent. Vous pouvez vous désinscrire à tout moment depuis les mails que vous allez recevoir.

Votre inscription a bien été prise en compte !

Vous recevrez bientôt des nouvelles de nous par email.

Pour connaitre et exercer vos droits relatifs à l'utilisation de vos données, consultez notre  Charte sur la protection des données personnelles ou contactez-nous à l'adresse suivante : dpo@juritravail.com.