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Article avocat Droit de l'Urbanisme

Le rôle du certificat d'urbanisme

Par , Avocat - Modifié le 22-01-2018

Le certificat d’urbanisme a pour effet de garantir à son détenteur le maintient des règles applicable et donc de jouer contre l’évolution défavorable des servitudes d’urbanisme, des servitudes d’utilité publique ou du régime des taxes et participations publiques.

Il existe deux catégories de certificats : un certificat dit neutre a un simple caractère informatif quant aux règles locales d’urbanisme à respecter (article R. 410-1 a du Code de l’urbanisme) et un certificat dit pré-opérationnel qui examine la faisabilité d’un projet de construction sommairement décrit (article R. 410-1 b).

Valant pour les deux catégories, le gel des règles (à l’exclusion des règles qui ont pour objet la préservation de la sécurité et de la salubrité publique) dure 18 mois, c’est-à-dire que des règles nouvelles défavorables ne peuvent être opposées pour refuser un permis de construire dès lors que la demande d’autorisation a été présentée dans le délai de 18 mois à compter de la délivrance du certificat d’urbanisme

La procédure de demande est simple : un formulaire Cerfa doit être dûment rempli selon que le demandeur sollicite l’obtention de simples renseignements sur les règles applicables à son terrain d’assiette (identité du demandeur, localisation, références cadastrales.) ou s’il souhaite savoir si un projet particulier de construction peut être autorisé (il faut alors une note descriptive succincte de l’opération projetée).

Déposée en mairie quelle que soit l’autorité compétente pour prendre l’acte (Maire ou Président d’un établissement de coopération intercommunale), l’instruction de la demande est d’un mois en cas de certificat informatif et de deux mois cas de certificat pré-opérationnel.

Le certificat précise les règles d’urbanisme et les servitudes, dont notamment les emplacements réservés, qui sont opposables au terrain d’assiette, si ce dernier est inclus dans le périmètre d’un droit de préemption, si un sursis à statuer pourra être pris sur la demande ultérieure d’autorisation d’occuper le sol au motif qu’un nouveau document d’urbanisme est en cours d’adoption.

Un certificat peut être délivré de manière tacite lorsque l’autorité compétente garde le silence pendant le délai imparti.

Récemment, le Conseil d’Etat a jugé qu’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel négatif devait conférer à son titulaire des droits identiques à ceux attachés à un certificat de simple information (CE, 18 décembre 2017, n°380438).

La délivrance d’un certificat d’urbanisme est parfois indispensable dans le cadre de la vente d’un terrain.

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