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Calcul du délai pour exercer le droit de préemption urbain

Par , Avocat - Modifié le 19-04-2018

Comment se calcule le délai de deux mois imparti au titulaire du droit de préemption pour exercice sa prérogative ? Répondre que c'est de quantum à quantum n'est pas suffisant ....

Le délai de deux mois est visé au troisième alinéa de l’article L. 213-2 du Code de l’urbanisme, qui débute par la réception de la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) complète.

Ce délai de deux mois ne peut être prorogé qu’en cas de demande de pièces complémentaires ou de demande de visite du bien, le délai étant alors suspendu et recommençant à courir pour la durée restante ou pour un délai minimum d’un mois si cette durée y est inférieure.

Surtout, le délai accordé au bénéficiaire pour prendre une décision et la faire connaître au propriétaire est un délai limitatif, impératif et incontournable : « le délai de deux mois prévu au troisième alinéa de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme, qui constitue une garantie pour les particuliers désirant aliéner un bien soumis au droit de préemption, doit être regardé comme prescrit à peine de nullité » (CE, 13 mai 1996, req. n°152472).

En effet, la période d’incertitude qui résulte pour les propriétaires de l’existence du droit de préemption doit être limitée dans le temps, les parties à la promesse de vente devant être clairement et définitivement fixées sur le sort de la transaction envisagée.

Le juge administratif est particulièrement strict sur la circonstance que le propriétaire, ou le notaire mandataire, doit avoir reçu la décision de préemption dans le délai de deux mois, voire d’un mois à réception de documents complémentaires ou de visite du bien.

De même, la transmission au Préfet pour le contrôle de légalité doit avoir été effectuée, à défaut de quoi la décision est entachée d’un vice d’illégalité interne (CE, 15 mai 2002, req. n°230015).

S’agissant des modalités de calcul du délai, il s’effectue de quantum à quantum, le délai trouvant son terme à la date de laquelle le propriétaire et le Préfet reçoivent la notification de la décision de préemption (CE, 1er décembre 1978, req. n°09562 ; CE, 16 juin 1993, req. n°135411 ; CE, 10 novembre 1993, req. n°105972 ; CAA Bordeaux, 7 février 2012, req n°11BX00761 ; CAA Paris, 11 février 2016, req. n°14PA02227).

Pour des exemples précis, mentionnons le cas de la DIA qui a été reçue le 29 septembre 1990, le délai expirait alors le 29 novembre 1990, la décision de préemption ayant été notifiée le 30 novembre 1990, elle était hors délai (CE, 16 juin 1993, req. n°135411) ; le cas d’un jugement d’adjudication a été prononcé le 20 septembre et donc la décision du 20 octobre 2004 parvenue au greffe des saisies immobilières le 21 octobre est entachée d’illégalité (CAA Paris, 7 juin 2007, req n°06PA04239) et enfin le cas dans lequel des pièces complémentaires avaient été réceptionnées le 13 juillet 2017, de sorte que le délai d’un mois expirait le 13 août suivant (CE, 4 avril 2018, req n°414840).

Est-ce que lorsque le terme du délai d’instruction de la DIA expire un jour chômé ou férié, il est reporté jusqu’au premier jour ouvré, comme le prévoit en matière de procédure civile l’article 642 du Code de procédure civile ?

Sans que le Conseil d'Etat ne se prononce explicitement sur la question du caractère franc du délai d’instruction des DIA, par application de l’article 642 du Code de procédure civile en matière de droit de préemption urbain, la Haute juridiction a expressément considéré que les dispositions du Code de procédure civile relatives à la computation des délais ne pouvaient régir une procédure administrative non contentieuse (CE, 5 mai 1985, req. n°48347).

Pareillement, la Haute-Juridiction a aussi estimé que l’autorité préemptrice ne pouvait utilement se prévaloir des règles fixées par l’article 668 du Nouveau de procédure civile, lequel a trait à l’exactitude de la date de notification par voie postale (CE, 17 décembre 2008, req n°304840).

Une position plus claire sur la question a été prise par la Cour administrative d’appel de Marseille, laquelle a expressément indiqué que le délai d’instruction des DIA ne présente pas le caractère d’un délai de procédure au sens de l’article 642 du Code de procédure civile, ce qui exclut la prorogation du délai jusqu’au 1er jour ouvré suivant mais conduit au contraire qu’en l’espèce, le délai de deux mois dont disposait la Commune pour exercer sa prérogative expirait le dimanche 22 juin 2014 à minuit (CAA Marseille, 10 octobre 2016, req. n°15MA04788 ; voir également : CAA Douai, 27 juin 2012, n° 11DA01809).

Il est donc indispensable que la décision de préemption soit notifiée au plus tard le samedi précédent.

En effet, si le propriétaire du bien n’a pas été informé de l’acceptation de son offre dans le délai requis par le Code de l’urbanisme, le transfert de propriété par voie de préemption n’a pas pu intervenir, faute pour l’administration d’avoir respecté une formalité administrative d’ordre public dont le manquement équivaut à une renonciation pure et simple à l’exercice de son droit (CE, 29 décembre 1993, req. n°112421).

En d’autres termes, « une offre de contracter () lie son auteur pour autant qu’elle est acceptée dans le délai de deux mois, et devient ensuite caduque ; la décision de préemption ne peut faire obstacle à la caducité de l’offre que si elle produit des effets juridiques à une date à laquelle cette offre existe toujours » (P. Fombeur, conclusions sous l’arrêt CE, 15 mai 2002, Ville de Paris, dans BJDU 4/2002, p. 291).

Le Juge judiciaire dénie également tout effet à la décision de préemption non exécutoire dans le délai imparti (Cour de Cassation 8 novembre 1995, pourvoi n°93-19.168).

En résumé, la délivrance hors délai de la décision par laquelle une commune a exercé son droit de préemption a pour conséquence de priver cet acte d’effet puisqu’elle répond à une offre qui n’existe plus.

Si certes le Conseil d'Etat a eu l’occasion de juger que l’illégalité induite par la notification au-delà du délai, prescrit à peine de nullité, n’entachait toutefois pas la décision de préemption d’inexistence, tant qu’elle n’avait été ni retirée, ni annulée, cette solution lui permettait d’en tirer la conséquence légitime que son opposabilité demeurait au bénéfice du propriétaire qui pouvait ainsi contraindre l’autorité préemptrice à acquérir le bien préempté (CE, 13 mai 1996, req. n°152472).

Toutefois, le titulaire du droit de préemption ne peut se prévaloir à son bénéfice d’une notification tardive pour se retirer de l’opération alors que le propriétaire lui souhaite que la procédure de préemption soit menée à son terme.

En revanche, le propriétaire est bien fondé à considérer que la décision de préemption tardive est privée d’effet et, corrélativement, exécuter les clauses de la promesse de vente qui le liait à l’acquéreur évincé.

La meilleure stratégie demeure, pour le propriétaire préempté, d’attaquer la décision devant le Juge administratif et, pour l’autorité préemption, de retirer l’acte si ce dernier est contesté par l’intéressé.

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