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Article avocat Droit de l'Urbanisme

L’irrégularité de la construction initiale, la fraude et la prescription administrative décennale

Par - Modifié le 11-06-2018


Aux termes de l’article L. 111-12 du code de l’urbanisme applicable à la date du litige : « Lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme

Les dispositions du premier alinéa ne sont pas applicables (…) Lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire ».

Ces dispositions sont désormais inscrites à l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme depuis l’ordonnance n°2015-1174 du 23 septembre 2015.

Dans l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt du Conseil d’Etat du 26 avril 2018, un tiers intéressé demandait de retirer une décision de non opposition à déclaration préalable de travaux portant sur les ouvertures et façades d'une maison à usage d'habitation de 75 mètres carrés.

Le requérant invoquait le fait que la surface hors ½uvre nette de la construction initiale avait été étendue de 35 à 75 mètres carrés par des travaux réalisés en méconnaissance du plan local d'urbanisme (PLU) et que cette extension irrégulière, réalisée sans permis de construire, ne pouvait bénéficier de la prescription alors définie par l'article L. 111-12 du code de l'urbanisme.

La commune avait adressé au pétitionnaire, antérieurement au dépôt de la déclaration préalable, un procès-verbal d'infraction pour avoir procédé notamment à l'aménagement d'un cabanon en habitation avec extension et créé sans autorisation une surface hors ½uvre nette de 75 mètres carrés.

A la suite de ce procès-verbal, l'intéressé avait, par trois courriers successifs adressés à la commune antérieurement au dépôt de la déclaration préalable, soutenu que la construction en cause était depuis plus de dix ans une maison à usage d'habitation de 75 mètres carrés.

En jugeant que le pétitionnaire s'était livré à une manoeuvre frauduleuse destinée à obtenir une décision indue et en en déduisant que, alors même que la commune n'aurait pas ignoré l'illégalité de l'extension antérieure du bâtiment, la fraude était établie, la cour administrative d'appel n'a pas dénaturé les pièces du dossier ni commis d'erreur de droit.

CE, 26 avril 2018, n°410019

Au sujet de la prescription administrative, le Conseil d'Etat a par ailleurs retenu dans un arrêt du 3 février 2017 que peuvent bénéficier de la prescription administrative définie par cet article les travaux réalisés, depuis plus de dix ans, lors de la construction primitive ou à l'occasion des modifications apportées à celle-ci, sous réserve qu'ils n'aient pas été réalisés sans permis de construire alors que celui-ci était requis en vertu des prescriptions légales alors applicables. Peuvent donc bénéficier de cette prescription les travaux réalisés sans déclaration préalable alors que celle-ci était requise.

CE, 3 février 2017, n° 373898

 

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