L’état descriptif de division doit être inséré dans le règlement de copropriété. Il a par conséquent une nature contractuelle. Ainsi, une cour d’appel peut le prendre en compte pour approuver l’interdiction donnée à une société d’affecter des lots à un usage professionnel, alors même que le règlement de copropriété, au contenu plus général, n’indiquait pas une telle impossibilité.

 

Arrêt n° 828 du 6 juillet 2017 (16-16849) Cour de cassation Troisième chambre civile

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Metz, 3 mars 2016), que la société Le Passage 2000, propriétaire d’un lot composé d’un appartement situé au deuxième étage d’un immeuble en copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires Résidence Jean Monnet (le syndicat) en annulation de la décision d’assemblée générale lui ayant refusé l’autorisation d’apposer des plaques professionnelles ; que, reconventionnellement, le syndicat a sollicité qu’il soit constaté qu’en vertu du règlement de copropriété, les locaux situés au deuxième étage, ainsi qu’aux étages supérieurs, ne pouvaient être occupés à titre professionnel ;

Attendu que la société Le Passage 2000 fait grief à l’arrêt d’accueillir cette demande, alors, selon le moyen :

1°/ que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ; qu’en jugeant que les lots situés dans les étages de la résidence ne pourraient avoir un usage professionnel au prétexte que l’état descriptif de division inclus dans le règlement de copropriété les décrivait comme des appartements, prétexte inopérant dès lors qu’elle constatait que le règlement de copropriété stipulait que l’immeuble était destiné à « un usage professionnel de bureaux commerciaux ou d’habitation en ce qui concerne les locaux situés aux étages et combles », la cour d’appel a violé les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2°/ que chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot, à la seule condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ; qu’en jugeant toutefois que les lots situés au deuxième étage et aux étages supérieurs de l’immeuble, dont le règlement de copropriété stipulait qu’il était à destination mixte et, spécialement en ce qui concerne les étages, à usage de bureaux commerciaux et d’habitation, ne pourraient être affectés à un usage professionnel puisque l’état descriptif de division l’identifiait comme un appartement, sans expliciter en quoi l’affectation choisie par le copropriétaire porterait atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Mais attendu qu’ayant souverainement retenu que l’état descriptif de division, auquel le règlement de copropriété avait conféré une valeur contractuelle et qui affectait les lots situés au-dessus du premier étage à une destination exclusive d’habitation, n’était pas en contradiction avec les stipulations du règlement selon lesquelles l’immeuble était destiné à un usage professionnel de bureaux commerciaux ou d’habitation en ce qui concernait les locaux situés aux étages et combles dès lors que les dispositions de l’état descriptif de division étaient plus précises, en ce qu’elles portaient sur chaque lot, et alors que la destination énoncée au règlement l’était de manière générale, sans distinguer les étages au-delà du premier, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu décider qu’en vertu du règlement de copropriété, les locaux situés au deuxième étage, ainsi qu’aux étages supérieurs, ne pouvaient être occupés à titre professionnel ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Président : M. Chauvin
Rapporteur : M. Jariel, conseiller référendaire rapporteur
Avocat général : Mme Salvat, premier avocat général
Avocat : SCP Meier-Bourdeau et Lécuyer

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