L’arrêt rendu le 23 novembre 2017 par la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation vient préciser les limites à l’application de l’article 678 du Code civil ouvrant la possibilité pour le propriétaire d’un terrain de solliciter, sous certaines conditions, la démolition des constructions érigées par son voisin ouvrant des vues sur son fonds propre.

En l’espèce, les Consorts Y avaient procédé à l’aménagement de leur maison en faisant construire deux portes fenêtres ainsi que deux balcons offrant une perspective directe sur la parcelle appartenant aux Consorts X. Se prévalant du fait que ces édifices avaient été réalisés irrégulièrement à moins de 1,90 mètre de leur limite de propriété, les Consorts X les avaient alors assignés en démolition desdites vues et en remise en état du bien. 

Passant outre l’existence d’une bande de terre d’une superficie de 10 m2 séparant les deux fonds dont la propriété n’était acquise par aucun des deux voisins et qu’elle qualifiait en conséquence d’espace privé à usage commun, la Cour d’appel de BASTIA s’est contentée de relever que ces constructions avaient été établies en deçà des distances prescrites par l’article 678 du Code civil pour motiver la condamnation des Consorts Y à supprimer ces ouvertures. 

Censurant l’arrêt rendu par la Cour d’appel, la Cour de cassation est venue préciser que si un propriétaire peut en principe revendiquer la démolition des constructions voisines ouvrant une vue directe sur son terrain, c’est aux seules conditions que celles-ci soient certes édifiées à moins d’ 1,90 mètre de la ligne de séparation des deux propriétés, mais qu’il soit également question de deux fonds contigus. La Haute juridiction reconnaît ainsi que c’est donc le critère de la mitoyenneté des terrains qui prime sur celui de la distance séparant la nouvelle construction de la limite de propriété, l’existence d’une bande de terrain en bordure de fonds étant nécessairement de nature à exclure la possibilité pour le propriétaire se sentant lésé d’invoquer les dispositions de l’article 678 du Code civil.

Source :

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 23 novembre 2017, 15-26.240 15-26.761