Sommaire
La convention d’occupation précaire permet d’écarter un statut protecteur alors que la nature de l’occupation l’exigerait (ex. : habitation à titre principal ou exploitation commerciale).
Par exemple, la convention d'occupation précaire exclut tout droit au renouvellement au profit de l'occupant. Pourtant un tel droit est d'ordre public (impératif) en matière de baux commerciaux.
A noter :La convention d’occupation précaire est soumise à des conditions strictes. A défaut du respect de ces conditions, la convention risquera d’être requalifiée en bail statutaire (bail accordant un statut protecteur au locataire : bail commercial, bail à usage d’habitation principale, ...)
2. La différence avec le bail commercial dérogatoire
La convention d’occupation précaire ne doit pas être confondue avec le bail dérogatoire au statut du bail commercial dont les conditions sont différentes.
En effet, selon le
3. La différence avec le bail d’habitation de courte durée
La convention d’occupation précaire ne doit pas non plus être confondue avec le bail dérogatoire au statut du bail à usage d’habitation principale dont les conditions sont différentes.
En effet, en matière de baux d'habitation, la
A. Les conditions du bail précaire
4. La précarité du titre
La précarité du titre de l'occupant est le critère principal et déterminant. Le droit d’occuper les lieux doit être précaire. C’est le cas lorsque, lorsque l’occupation est à durée indéterminée ou, si elle est à durée déterminée, elle reste de courte durée. C’est également les cas d’un droit pouvant être anéanti à tout moment.
La précarité ne résulte pas de la durée de l’occupation mais de sa fragilité.
Bon à savoir :La qualification de la convention est indépendante de la durée effective de l'occupation. Par exemple, les tribunaux peuvent admettre qu’une occupation de longue durée dans les faits puisse être une convention d’occupation précaire si la durée contractuellement fixée était de courte durée.
5. Les circonstances particulières
L’occupation doit être justifiée par des circonstances particulières. Elles doivent être objectives. C’est-à-dire que ces circonstances doivent être indépendantes de la volonté des parties. Ce sont ces circonstances qui justifient la précarité du droit de l’occupant.
En général, une telle convention est conclue en prévision d’un changement qui concerne le bien immobilier (ex. : une occupation consentie dans l'attente d'une expropriation ou d’une construction ou, encore, une occupation conclue dans l'attente de l'obtention d'un prêt dans le cadre d’un compromis de vente).
A noter :Un autre indice qui concerne la convention d’occupation précaire est la modicité de la redevance. C’est la contrepartie au profit de l’occupant du défaut de stabilité.
Pour aller plus loin :
Voir la fiche : «La durée du bail commercial»
Voir la fiche : « Le contrat de bail locatif »
Voir la fiche : «La durée du bail commercial»
Voir la fiche : « Le contrat de bail locatif »
Grégory Cauvin
Juriste
Doctorant en droit privé
