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Fiche pratique Copropriété & Syndic : règlement, assemblée, entretien des équipements, parties communes

Les autorisations à demander en copropriété pour effectuer des travaux privatifs

Par Modifié le 01-12-2011


La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété énonce que le copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous réserve de ne porter atteinte ni aux Droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. En quoi consistent ces limites ?

A. Travaux à l’intérieur des parties privatives

1. La liberté d’entreprendre des travaux

Le copropriétaire est libre d’exécuter des travaux comme il l’entend dans sa partie privative. Cette partie est sa propriété exclusive. Ce peut être des travaux de moindre importance comme la réfection des peintures ou de l’éclairage ou des travaux plus importants comme la création d’une salle de bain ou la suppression d’une cloison par exemple. Aucune autorisation n’est donc requise. Il aménage les pièces de son appartement comme il l’entend.

Evidement, les travaux ne doivent pas porter atteinte à la solidité de l’immeuble comme la suppression de murs porteurs.

Focus sur les parkings : Les tribunaux estiment que la transformation d’un parking en un box fermé est soumise à l’autorisation du syndicat des copropriétaires. A défaut, le juge peut ordonner sa démolition. Mais, le règlement de copropriété peut prévoir un régime d’autorisation.

2. Les limites posées par la vie en collectivité

Le règlement de copropriété peut prévoir certaines limites à la réalisation des travaux. Ces limites sont souvent justifiées par la vie en collectivité. Par exemple, il peut prévoir que le revêtement du sol doit respecter une certaine qualité d’isolation phonique. Le copropriétaire devra alors s’assurer que le nouveau revêtement ne détériore pas la qualité de cette isolation.

3. Le respect de la destination de l’immeuble

Les travaux envisagés doivent être conformes à la destination de l’immeuble.

Exemple : Les travaux aménageant un commerce dans un immeuble exclusivement affecté à l’habitation. En règle générale, les travaux visant à un changement de nature de l’activité commerciale dans un lot ne sont pas considérés une modification de la destination de l’immeuble.

Attention : Les tribunaux considèrent que les travaux ayant pour objet de transformer une cave en habitation ne peuvent être autorisés faute pour un tel lieu de respecter les caractéristiques techniques d'habitabilité.

B. Travaux affectant les parties communes

4. L’autorisation préalable de la copropriété

Le copropriétaire ne peut pas agir en toute liberté quand les travaux envisagés ont des répercussions sur les parties communes ou sur l’aspect extérieur de l’immeuble. Par exemple, la pose de velux ou une installation affectant l’harmonie de la façade de l’immeuble. Il doit alors obtenir l’autorisation du syndicat des copropriétaires avant de les exécuter. A défaut, le syndicat peut exiger la remise en état de lieux.

Seul le syndicat des copropriétaires est compétent pour délivrer une telle autorisation.

Il faut donc solliciter une autorisation des copropriétaires réunis en assemblée générale. L’autorisation est votée à la majorité de l’article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires, et à défaut sous certaines conditions, à la majorité de tous les copropriétaires présents ou représentés).

Attention : L’autorisation d’exécution des travaux affectant les parties communes est soumise à la règle de majorité de l’article 25. Cependant, s’il y a une véritable transformation des parties communes la double majorité (majorité des membres du syndicat des copropriétaires représentant les 2/3 des voix) de l'article 26 s’applique.

L’autorisation doit être spéciale c’est-à-dire pour un projet déterminé. Il convient alors d’attendre que la décision devienne définitive, soit deux mois après la réception du procès-verbal par les propriétaires, avant d’entreprendre les travaux. Ce délai de deux mois correspond à la fin du délai pour contester la décision votée.

Bon à savoir : L’assemblée générale doit motiver son refus à défaut le juge délivrera assez facilement l’autorisation. En effet, l’assemblée n’a pas d’un pouvoir discrétionnaire pour de telles décisions. En cas d’abus de majorité (si la copropriété n’a pas de raisons sérieuses  de s’opposer), le juge pourra autoriser les travaux.

5. Le respect de la destination de l’immeuble

La non-conformité des travaux à la destination de l’immeuble est une motivation sérieuse du syndicat des copropriétaires lui permettant de s’opposer aux projets de travaux.

Les travaux envisagées doivent être conformes à la destination de l’immeuble et ne doivent pas engendrer de charges financière pour le syndicat des copropriétaires.

En outre, le syndicat des copropriétaires peut poser des conditions. Celles-ci devront, cependant, être justifiées par l’utilisation des parties communes.

A noter : Le règlement de copropriété peut contenir une clause interdisant toute modification qui pourrait porter atteinte à l'harmonie ou à l'esthétique de l'immeuble. Cette clause aura alors des conséquences, suivant les travaux prévus, sur les règles de majorité.

6. Annexion des parties communes

Un copropriétaire ne peut pas prendre emprise sur une partie commune (ex. : annexion d’un palier). Il a été jugé que la majorité de l’article 25 ne permet pas une telle annexion.

En outre, les tribunaux ont jugé qu’une partie commune ne peut pas faire l’objet d’une appropriation même par le propriétaire qui en a la jouissance exclusive.

Si les travaux conduisent à une emprise sur les parties communes, ils relèvent alors de la double majorité de l'article 26. Cependant, si l’autorisation est refusée, les travaux ne peuvent être autorisés par le juge.

A noter : Pour tous les travaux affectant des parties communes et nécessitant une déclaration de travaux ou un permis de construire, vous devrez joindre cette autorisation de l’assemblée à la déclaration ou à la demande de permis.

Pour aller plus loin :

- Voir la fiche : « Les rouages de la copropriété ».

Grégory Cauvin

Juriste

Doctorant en droit privé