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Fiche pratique Créez simplement votre SCI

Dans quels cas créer une SCI ?

Par Modifié le 10-11-2017


Une société civile immobilière (SCI) est un contrat conclu entre deux personnes ou plus, qui décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers dans le but d'en retirer et en « partager le bénéfice ou de profiter de l'économie qui pourrait en résulter" (1). Mais quel avantage y a-t-il à constituer une SCI ? Dans quelle situation est-ce vraiment opportun ? Quel est le but recherché par la création d'une SCI ? Plus globalement quels sont les enjeux et les impacts de l'achat et la gestion d'un bien immobilier par une SCI ? Autant de questions auxquelles il convient de répondre en abordant les 3 étapes successives de la gestion du patrimoine immobilier confié à une SCI : l'accession et l'acquisition du bien immobilier, la gestion courante immobilière, puis, enfin, la transmission de la propriété.

A. Une SCI comme moyen d'accès à la propriété immobilière 

L'atout majeur de la création d'une SCI est d'acheter un bien immobilier à plusieurs sans passer par le régime de l'indivision. C'est pourquoi on retrouve souvent des SCI dites "familiales" car les associés qui ont constitué une SCI sont, soit un couple, soit les membres d'une famille d'une ou plusieurs générations par exemple. Le but avéré étant de développer un patrimoine immobilier familial.

Pour autant, rien n'empêche de constituer une SCI avec des personnes sans lien de parenté entre elles, ou de faire rentrer dans une SCI "familiale" un associé qui n'en fait pas partie.

Les associés étant tenus de "contribuer aux pertes" (1), il sera plus facile pour la société de contracter un emprunt immobilier auprès d'une banque. Plus le nombre d'associés ou le patrimoine personnel de ceux-ci sera important, plus la banque aura de garantie de voir un crédit remboursé. Il peut donc être plus aisé de souscrire un crédit immobilier au nom d'une SCI pour financer un achat immobilier.

Autre intérêt, la SCI n'a pas à être doté d'un capital (sommes d'argent apportées par les associés) équivalent au prix d'achat d'un bien immobilier convoité. En effet, le financement peut se faire par avance des associés ou via la souscription d'un prêt bancaire.

Pour constituer la SCI, les formalités sont simples et peu coûteuses : rédaction et dépôt des statuts auprès des impôts, publication dans un journal d'annonces légales, puis enregistrement au greffe du tribunal de commerce ou du centre de formalités des entreprises.

B. La SCI, un mode de gestion efficace et fiscalement avantageux du bien immobilier

1. Le fonctionnement sur mesure de la SCI 

Point fort de la SCI, ses modalités de fonctionnement ainsi que son processus de prise de décision, sont définis par les associés selon leurs intentions, lors de la rédaction des statuts. Cela permet d'arrêter les règles d'administration de la SCI et les rapports entre associés à l'avance pour éviter les litiges. Un grand soin et une grande rigueur doivent toutefois être apportés à la rédaction des statuts et il convient sans doute de se rapprocher d'un professionnel à ce titre.

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Ainsi, les associés peuvent convenir dans les statuts de la SCI, que la vente des parts d'un associé à une tierce personne sera conditionné à l'accord des autres (clause d'agrément).

C'est également dans les statuts que l'on définit les pouvoirs du gérant de la SCI (mise en location du bien, choix du locataire, réalisation de travaux d'amélioration ou de réparation…).
Les règles de majorité concernant les décisions les plus importantes de la SCI (achat d'un nouveau bien immobilier, souscription prêt bancaire, vente d'une propriété…) sont également choisies par les associés pour parer à toute situation de blocage (majorité simple, des 2/3, unanimité…).

Il est également possible de faire entrer de nouveaux associés (enfants, conjoint marié, pacsé ou concubin…) sans pour autant leur donner un pouvoir de décision dans la vie de la SCI. En effet, Il est possible d'empêcher un nouvel associé de participer à la prise de décision dans la SCI si on ne lui octroie que la nue propriété de ses parts sociales (2). Très utile dans l'optique d'associer des membres de sa famille à la propriété d'un bien immobilier sans leur donner un véritable pouvoir de décision quant à la gestion de la SCI.

2. Les options fiscales qui s'offrent aux associés de la SCI

Les associés d'une SCI sont en principe assujettis à l'Impôt sur le revenu (IR) sur la part de bénéfice réalisé par la SCI, qui leur est reversée.

Ils ont toutefois le choix et peuvent opter pour l'assujettissement de la SCI à l'impôt sur les Sociétés (IS) (3). Seule la SCI sera imposée pour les bénéficies tirés de l'exploitation d'un bien immobilier et les associés ne seront personnellement taxés que sur les dividendes qu'ils touchent de la SCI. Dans ce cas, s'ils décident de ne pas percevoir de dividendes pour constituer des réserves pour la SCI, ils ne seront pas imposés. L'option à l'IS va surtout intéressée les associés fortunés disposant d'un important patrimoine immobilier. 

Le régime fiscal de l'IR s'adresse quant à lui, aux associés qui exposent beaucoup de dépenses pour le compte des biens immobiliers dont elle est propriétaire. En effet, s'ils sont imposés directement sur la part du bénéfice réalisé par la SCI qu'ils en retirent, ils peuvent sous conditions, déduire la fraction des dépenses (frais de gestion de l'immeuble, travaux d'amélioration, charges de copropriété, taxes foncières, intérêts d'emprunt) de la SCI correspondant à leurs parts sociales de leur revenu imposable (4).

Compte tenu du patrimoine et des différentes sources de revenus propres à chaque associé, la SCI est un outil permettant aux associés de réaliser une optimisation de leur fiscalité en retenant l'option qui est la plus avantageuse.

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C. Une transmission du patrimoine immobilier facilitée par la SCI

Juridiquement et fiscalement, la cession de parts sociales est beaucoup moins lourde de conséquences que l'aliénation (vente, donation ou héritage) d'un bien immobilier.

Premier élément à avoir à l'esprit, le recours à un notaire est facultatif pour donner, vendre, céder et transmettre des parts sociales de son vivant. La cession d'un droit de propriété immobilière en revanche, nécessite dans tous les cas, de recourir à un notaire et d'en payer les frais et émoluments. Dans le même ordre d'idée, un associé qui souhaite sortir de la SCI n'a qu'à céder (gratuitement ou de façon onéreuse) ses parts à un ou plusieurs autres associés ou à un tiers. Les démarches et les formalités sont bien moins fastidieuses que dans le cadre d'une vente immobilière.

D'autre parte régime de la SCI permet d'anticiper des conflits entre héritiers suite au décès et à la succession d'un associé (surtout en présence d'enfants nés de lits différents). En effet, l'héritage de parts sociales évitent là aussi des situations de blocage qui surviennent parfois lorsque plusieurs héritiers qui ne s'entendent pas se retrouve en indivision sur un bien immobilier (ils deviennent tous propriétaires du bien et les décisions doivent se prendre à l'unanimité ou à la majorité des 2/3). Le régime légal de l'indivision est en effet, beaucoup plus contraignant que celui de la SCI (5).

Autre intérêt, la possibilité de faire des montages pour les couples non mariés. Un concubin tient 50% des parts de la SCI en nue-propriété et 50% en usufruit et l'autre également. Au décès de l'un, le concubin survivant récupèrera automatiquement 50% des parts en pleine propriété et l'autre moitié en usufruit. Il pourra rester, occuper et jouir du bien immobilier même en cas de conflit avec les enfants nés d'un premier lit du concubin décédé.

Dans une toute autre mesure, un associé qui souhaite donner à ses enfants ou à ses petits-enfants sans que ces derniers aient à supporter de droits de mutation (impôt sur les donations) doit respecter les abattements fiscaux existants :

  • Donation de 100.000 EUR par parent pour chacun de leur enfant exonéré de droits de mutation (6) 

Là où donner un bien immobilier à ses enfants ou petits-enfants présentent un risque de dépasser cet abattement en raison des variations de la valeur du bien immobilier, l'associé d'une SCI sait déjà combien représente la valeur des parts sociales qu'il souhaite transmettre à ses enfants ou petits-enfants. Cela permet d'éviter que les descendants de l'associé supportent des droits de mutation.

Par ailleurs, la constitution d'une SCI présente également un avantage sur le plan de la taxe sur les plus-values. Cette taxe fait l'objet d'un abattement proportionnel à la durée de détention du bien immobilier. Sauf qu'en cas de revente du bien immobilier, c'est la date d'acquisition des parts de la SCI et non la date d'achat du bien immobilier qui sert de base de calcul à cette durée de détention. D'où l'intérêt d'envisager l'achat de biens immobiliers par la SCI bien après sa constitution.

Références:

(1) Article 1832 du Code civil
(2) Article 1844 du Code civil
(3) Article 239 du Code Général des Impôts
(4) Article 156 du Code Général des Impôts
(5) Articles 815 et s. du Code civil 
(6) Article 779 du Code Général des Impôts
(7) Article 
790 B du Code Général des Impôts

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