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Par Modifié le 30-01-2012


Lorsque le logement mis en location nécessite des réparations, souvent se pose la question du règlement des travaux. Le principe est que le logement loué doit être décent. A ce titre, seules les réparations minimes incombent au locataire.

A. Les charges dues par le locataire

1. Les charges qui incombent par nature au locataire

Seules les menues réparations incombent au locataire. Il s'agit des réparations d'entretien courant liées à l'usage des lieux.

Ce sont des mesures à prendre au fil des jours à peu de frais pour éviter une lente dégradation des locaux et des équipements loués.

Exemple : les joints de salle de bain qui seraient usés par le temps et l'usage doivent être remplacés aux frais du locataire. En revanche, si le chauffe-eau est défectueux c'est au propriétaire de procéder aux réparations à ses frais.

Il est essentiel alors de réaliser un état des lieux le plus précis possible pièce par pièce pour éviter toute déconvenue.

A noter : L'entretien des extérieurs, s'ils sont privatifs, et notamment l'entretien du jardin revient au locataire tant au niveau de la tonte, de la taille ou de l'élagage.

Parmi les dépenses incombant au locataire, il doit procéder à l'entretien des sanitaires, des installations électriques (comme luminaire, chauffage ou prises murales) ou encore l'entretien des portes et fenêtres.

En outre, le propriétaire est en droit d'exiger du locataire, le remboursement des dépenses d'entretien courant de l'immeuble et notamment des parties communes. Ainsi, le propriétaire peut demander le remboursement des petites réparations comme une intervention sur l'ascenseur en panne par exemple.

Important : Le locataire est en droit de réclamer le double des factures dont le propriétaire se serait acquitté.
Bon à savoir : La loi de 1989 prévoit une liste de charges incombant au locataire, ce qui n'est pas le cas pour les locations meublées. Ainsi, si le bail porte sur un logement loué meublé, il devra prévoir quelles sont les charges récupérables par le propriétaire et leur montant. A défaut, le propriétaire ne pourra rien demander au locataire.

2. Les charges qui incombent au locataire par accord des parties

Il est possible lors de l'entrée dans les lieux d'insérer dans le bail uneclause-travaux.C'est une clause par laquelle le locataire doit faire des travaux qui sont à la charge normalement du propriétaire.

Le locataire bénéficie en contrepartie de la réalisation des travaux d'une diminution du montant du loyer voir de la gratuité pendant quelques mois.

A noter : Sur la contrepartie exigible, il n'existe pas de règles déterminées concernant le montant ou la part de loyer venant en déduction.

Néanmoins, le locataire est en droit de réclamer unecontrepartie. Le propriétaire ne peut pas imposer au locataire de faire les travaux et de rien lui promettre pour la réalisation des travaux.

Attention : Le propriétaire ne peut pas imposer au locataire les travaux de gros oeuvre, ce qui impliquerait que le propriétaire se décharge de son obligation dedélivrer un logement décent. En effet, le propriétaire ne peut pas se dispenser de ses propres obligations.

Ainsi une clause travaux portant sur la réfection de la toiture serait caduque.

Il faut alors prévoir dans le bail les modalités d'exécution et les conditions d'application de cette clause travaux tant dans la description des travaux à effectuer que dans le montant et/ou la durée de réduction du loyer.

En cas de défaut du respect par le locataire de cette clause travaux, le propriétaire pourra percevoir des dommages et intérêtsau titre de la non-exécution contractuelle.

Sinon cela implique que le loyer soit payé entièrement et il pourra obtenir la récupération des loyers non payés.

B. Les charges dues par le propriétaire

3. Les dépenses liées à la structure de l'immeuble 

Le propriétaire prend à sa charge les réparations importantes du logement. Il doit en outre assumer toutes les dépenses liées à lavétustéde l'immeuble,aux vices de  constructions ou les réparations inhérentes à un cas de force majeure.

Exemple : il revient au propriétaire de procéder au remplacement des papiers peints jaunis ou des moquettes.

Le propriétaire a l'obligation selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 de délivrer un logement décent au locataire. Cette obligation de décence lui impose de faire les travaux nécessaires à l'usage de la chose louée.

Parmi les travaux les plus fréquents incombant au propriétaire, on trouve ceux liés à la réfection de la toiture, le remplacement du chauffe-eau ou de la chaudière ou encore, les remises aux normes en vigueur des installations électriques.

Attention : Le locataire doit permettre un accès à son logement pour faciliter les travaux. Il ne peut s'y opposer ni prétendre à une indemnisation pour la gêne occasionnée.

En revanche, si les travaux sont d'une importance telle que le logement serait inhabitable et qu'ils s'étalent dans le temps, le propriétaire doit proposer une solution de relogement au locataire ou une diminution du montant du loyer. A défaut, le locataire peut demander la résiliation du bail.

Le fait de faire les travauxempêche toutefois le propriétaire de procéder à une augmentation du loyerpour rentrer dans ses frais.

Bon à savoir : Toutes les réparations liées à un usage anormal des lieux par le locataire et auxquelles il n'aurait pas procéder, peuvent être retenues sur le montant du dépôt de garantie au montant de la sortie des lieux. Néanmoins, elles se distinguent des charges pour travaux auxquelles le propriétaire peut demander remboursement au locataire.

4. Le contentieux inhérent au paiement des charges pour travaux 


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Si le décret de 1987 fixe les charges qui incombent au propriétaire et au locataire, ce texte n'en reste pas moins incomplet.

Chaque situation étant unique, le nombre de litiges relatifs au paiement des charges pour travaux ne cessent d'augmenter.

Le tribunal compétent en cas de litige est le tribunal d'instance du lieu de situation de l'immeuble.

Néanmoins pour les litiges dont le montant est inférieur à 4000 EUR, le juge de proximité est compétent pour statuer.

A noter : Le délai de prescription concernant les charges est de 5 ans.

Il est des cas où il n'est pas toujours évident de savoir à qui incombe les travaux. En effet, il n'existe pas dans les textes de définitions précises de ce qui est dû par chacune des parties. En cas de litige, le locataire devra apporter la preuve que les dégradations ne sont pas de son fait et sont inhérentes à un problème de construction ou de vétusté par exemple.

Dans tous les cas et quelle que soit la situation, il est toujours préférable de chercher unesolution amiableentre les parties. Il existe unecommissionqui peut être saisie gratuitement auprès des services de la préfecture dont la mission est de trouver une solution aux conflits existants entre locataire et propriétaire. (Commission départementale de conciliation auprès des services de la DDE).

Attention : Malgré les conflits qui peuvent exister entre le propriétaire et le locataire concernant le règlement des charges pour travaux, le locataire ne doit jamais cesser de payer son loyer. Un tel manquement pourrait entraîner la résiliation du bail à son tort alors même que le propriétaire lui réclamerait des sommes non justifiées au titre des charges  pour travaux.
 

Pour aller plus loin :

Article 7 de de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Article 6 de la loi du 6 juillet 1989 sur le logement décent

Décret n° 87-713 du 26 août 1987 sur les charges locatives

Décret n° 87-712 du 26 août 1987 sur les réparations locatives.

Article 1754, 1755, et 1756 du Code civil sur les réparations supportées par le bailleur ou le locataire.

Voir la fiche « Les charges récupérables »

Voir fiche « Le bail de la loi de 1989 »

Voir fiche « Le logement indécent »

 

Julie Brachet

Juriste en droit immobilier

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