Location d'un bien meublé ou vide : les droits du bailleur et du locataire

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Location d'un bien meublé ou vide : les droits du bailleur et du locataire

Photo de Caroline Audenaert Filliol

Rédigé par Caroline Audenaert Filliol

Mis à jour le 24 novembre 2023

37092 utilisateurs ont déjà consulté ce dossier

Vous êtes locataire ou bailleur, vous allez signer un contrat de bail ou vous êtes déjà engagé dans un contrat de bail. Notre dossier fait le point sur les droits et obligations du locataire et du bailleur dans le cadre d'un bail d'habitation.... Lire la suite

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En bref

Le droit au logement est un droit fondamental qui s'exerce dans le cadre des lois qui le régissent.

Il implique la liberté de choix pour toute personne, de son mode d'habitation grâce au maintien et au développement d'un secteur locatif ouvert à toutes les catégories sociales.

Aucune personne ne peut se voir refuser la location d'un logement pour un motif discriminatoire.

Dans quel cas utiliser ce dossier ?

Que vous soyez locataire ou bailleur, vous devez connaître les dispositions qui s'appliquent à chacune des parties pour pouvoir correctement exercer vos propres droits.

Pouvez-vous ajouter des éléments non signalés lors de l'état des lieux d'entrée ? Quelles sont les clauses interdites dans un contrat de bail ? Quelles sont les réparations locatives ou les charges récupérables ?

Le non-respect des obligations locatives 

En cours de bail, si le locataire ne respecte pas ses obligations il risque jusqu'à l'expulsion du logement.

Quelle est la procédure à mettre en oeuvre par le bailleur ? Le locataire peut-il demander des délais de paiement ? Commandement de payer ou d'avoir à quitter les lieux, trêve hivernale... nous faisons le point.

Litiges fréquents en fin de bail 

La rupture du bail ne signe pas la fin des conflits entre les anciennes parties au contrat de bail. En pratique, les litiges sont fréquents et peuvent se manifester dès la délivrance du congé : non-respect des conditions de forme, désaccord sur la durée du préavis, etc.

L'état des lieux de sortie (ou son défaut), la restitution totale ou partielle du dépôt de garantie, la régularisation des charges... sont des motifs réguliers de saisine du conciliateur de justice en vue d'une résolution amiable d'un différend.

Nous avons pris pour exemples les cas les plus fréquents afin de répondre à vos questions en fondant juridiquement chacune des réponses.

La loi qui régit les rapports locatifs rappelle que les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives. Notre dossier fait le point sur l'essentiel à connaître par les parties.

Contenu du dossier :

Ce dossier comprend des informations relatives :

  • à la présentation des baux d'habitation ;
  • à l'obligation et au défaut d'assurance du locataire ;
  • aux états des lieux - d'entrée et de sortie et à leur défaut d'établissement ;
  • au paiement des loyers et charges (provisions, forfait, régularisation, délai de prescription);
  • au dépôt de garantie (montant, délai de restitution, sommes pouvant être retenues...) ;
  • à la réparation du logement (réparations locatives ou à la charge du bailleur) ;
  • à la colocation ;
  • au bail mobilité ;
  • au préavis et au congé (durée, réduction, formalités du congé par chacune des parties...) ;
  • à la procédure d'expulsion.

Les notions clés abordées dans ce dossier :

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Contrat de bail

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État des lieux

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Dépôt de garantie

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Caution

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Meublé

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Vide

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Colocation

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Entretien

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Loyers & charges

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Attestation de loyer

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Quittance de loyer

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Préavis & congé

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Réparations

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Dégradations

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  Caisse d'allocation familiale

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  Nuisances sonores

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  Procédure d'expulsion

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Préavis réduit

Le plan du dossier

  • I. Dispositions générales relatives au contrat de bail
  • Prévention des impayés et aides au logement
  • Quels sont les documents que le bailleur peut demander aux candidats à la location ?
  • Délai de prévis et congé délivré par le bailleur - logement vide
  • Délai de préavis et congé délivré par le locataire - logement vide
  • Dans quels car le bailleur ne peut-il pas s'opposer au renouvellement du bail (ne peut pas donner congé) ?
  • Les violences conjugales et le congé
  • Qu'est-ce qu'un logement meublé ?
  • Qu'est-ce que bail mobilité ?
  • Quelles sont les clauses interdites dans un contrat de bail ?
  • Un tiers au bail peut-il verser le dépôt de garantie ?
  • Combien de mois de loyer, le bailleur peut-il demander au locataire pour le dépôt de garantie ?
  • II. Droits et obligations du locataire et du bailleur en cours de bail
  • Quelles sont les obligations du bailleur ?
  • Quelles sont les obligations du locataire ?
  • Après son entrée dans l’appartement, le locataire a constaté des dégâts qui n’ont pas été notés dans l’état des lieux. Peut-il contraindre son propriétaire à les ajouter à l’état des lieux ?
  • Le locataire n'a pas fourni au bailleur d'attestation d'assurance pour le logement loué. Que peut faire le bailleur et que risque le locataire ?
  • Dans les charges, le bailleur décompte l’entretien des espaces verts de la résidence au locataire. Peut-il le faire ?
  • Le locataire peut-il demander des justificatifs dans le cadre d'un rappel de charges ou d'une régularisation ?
  • Si la provision sur charges a été sous-évaluée lors de mon entrée dans le logement, puis-je refuser de payer les régularisations qui me sont envoyées par le propriétaire ?
  • Le bailleur réclame au locataire un reliquat de charges locatives correspondant à une période de 4 années. Doit-il payer ?
  • Le concierge est partie à la retraite et le bailleur demande au locataire de payer à travers les charges l’indemnité de départ à la retraite. En a-t-il le droit ?
  • Le logement est humide et de la moisissure est apparue contre les murs. Est-ce que le locataire risque de devoir payer au propriétaire les frais de remise en état du logement ?
  • En location, les WC sont bouchés malgré l'utilisation de produits, que peut faire le locataire ?
  • La chaudière est tombée en panne, qui doit payer les travaux de réparation ?
  • La fenêtre du logement est cassée suite à un courant d’air. Qui doit payer les réparations ?
  • Dans quels cas la responsabilité de l’agence immobilière peut-elle être recherchée lorsque le bailleur refuse de faire des travaux ?
  • En colocation, le bailleur peut-il exiger que chacun des colocataires ait un garant ?
  • Un colocataire ne paie pas sa part des loyers, l'autre colocataire est-il dans l'obligation de payer pour lui ?
  • Le bailleur peut-il refuser de délivrer au locataire une attestation de loyer au motif que ses paiements ne sont pas à jour ?
  • III. Non-respect des obligations locatives et risque d'expulsion
  • Les autres copropriétaires se plaignent du locataire (nuisance sonore, olfactive, animaux, etc…) : que doit faire le bailleur ?
  • Loyers impayés : procédure & risques d'expulsion
  • Le locataire ne paie plus ses loyers et il n'y a plus de contact entre les parties. Que peut faire le bailleur ?
  • Une procédure d'expulsion est en cours à l'égard du locataire mais la période hivernale approche : comment cela se passe?
  • Une procédure d’expulsion est en cours pour non-paiement des loyers, mais le bailleur vient de recevoir la recevabilité de son dossier de surendettement : que va-t-il se passer ?
  • IV. Les litiges en fin de bail
  • Le locataire a quitté le logement sans respecter son préavis : que risque-t-il ?
  • Le préavis peut-il être refusé au motif que le colocataire n’a pas, lui, donné son préavis ?
  • Le préavis de départ peut-il être refusé au motif de la présence d’arriérés de loyers ?
  • Le locataire refuse de signer l’état des lieux de sortie du logement qu’il occupait : que faire ?
  • Le bailleur n’a pas voulu faire d’état des lieux d’entrée. Quels sont les droits du locataire à la sortie ?
  • De quel délai dispose le bailleur pour restituer le dépôt de garantie ?
  • Le bailleur peut-il refuser de restituer le dépôt de garantie suite à une réclamation des nouveaux locataires, alors qu’aucun dégât n’a été constaté lors de l’état des lieux de sortie ?
  • Le bailleur peut-il retenir une somme forfaitaire pour les dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie du locataire ?
  • Le locataire peut-il faire établir un contre devis à celui présenté par l'ancien bailleur pour la réparation des dégâts constatés lors de l’état des lieux de sortie ?
  • De combien de temps dispose l'ancien bailleur pour faire un rappel de charges ?
  • Le bailleur sait que le locataire a déménagé mais il reste des affaires à lui : comment peut-il récupérer son appartement ?
  • Dans quels cas le bail peut-il continuer au profit d'un tiers ?

Ce dossier contient également

letter

17 Modèles de lettres

contract

3 Modèles de contrats

La question du moment

Prévention des impayés et aides au logement

Propriétaire ou locataire d'un logement, vous souhaitez avoir des précisions sur les différentes aides au logement dont vous pouvez bénéficier.

Les aides au logement sont destinées à :

  • alléger les charges de remboursement des personnes accédant à la propriété ;
  • ou les charges de loyer pour les locataires (ou les sous-locataires).

Les aides au logement comprennent :

  • l'aide personnalisée au logement (APL) ;
     
  • et les allocations de logement au nombre de deux :
    - l'allocation de logement familiale (ALF) ;
    - et l'allocation de logement sociale (ALS).

L'aide personnalisée au logement (APL) :

L'APL est versée, sous conditions, afin de diminuer le montant du loyer, les mensualités d'emprunt ou la redevance - pour les résidents en foyer (1).

Démarches & critères d'attribution

Pour bénéficier de l'APL, vous devez en faire la demande à la Caisse d'allocation familiale (CAF) ou à la Caisse de mutualité sociale agricole (MSA), accompagnée d'un certain nombre de justificatifs.

4 critères sont pris en compte dans la détermination du montant de l'APL (2) :

  1. la composition de votre famille ;
     
  2. l'ensemble des ressources du foyer (vos ressources propres ainsi que celles de la personne avec laquelle vous vivez en couple). L'ensemble des ressources des personnes qui composent le foyer (conjoint, partenaire de Pacs, concubin) sont prises en compte sur les 12 derniers mois. Elles sont actualisées de manière automatique tous les 3 mois. Vous n'avez aucune démarche à faire ;
     
  3. le montant de votre loyer ou de vos remboursements d'emprunts immobiliers finançant votre résidence principale ;
     
  4. le logement lui-même : l'APL est attribuée pour la résidence principale uniquement. Il doit être conventionné, situé en France et respecter certains critères de décence et de conditions minimales d'occupation. 
    .

Les 3 premiers critères peuvent évoluer dans le temps et avoir des conséquences sur l'allocation allouée. Vos droits à l'APL peuvent être supprimés ou le montant alloué peut faire l'objet d'une augmentation ou d'une diminution.

L'aide ne peut être perçue que pour la résidence principale. Le logement doit être conventionné.

=> Toute modification de votre situation doit être déclarée à l'organisme payeur.
 

L'allocation de logement familiale (ALF) :

À noter : L'ALF n'est pas accordée si vous bénéficiez déjà de l'aide personnalisée au logement (APL) ou de l'allocation de logement sociale (ALS).

Les conditions d'attribution de l'ALF varient en fonction du régime dont vous dépendez : CAF ou MSA. Pour pouvoir prétendre à cette allocation, vous devez remplir l'une ou l'autre des conditions suivantes (4) :

  • conditions liées à la situation du demandeur : être locataire ou sous-locataire. Le sous-locataire ne doit pas avoir de lien de parenté avec le locataire ou propriétaire du logement. Cela vise l'hébergement d'une personne âgée ou handicapée au domicile du particulier, dans le cadre de l'accueil familial, mais aussi les personnes de moins de 30 ans.
    - déjà percevoir des prestations familiales ou de l'allocation d'éducation de l'enfant handicapé (AEEH) ;
    - avoir un enfant de moins d'au plus 21 ans considéré comme à charge mais vous n'avez pas droit aux prestations familiales ou à l'AEEH ;
    - être enceinte, seule sans personne à charge à compter du 1er jour du mois civil suivant le 4ème mois de la grossesse et jusqu'au mois civil de la naissance de l'enfant ;
    - être un jeune ménage sans enfant à charge ;
    - avoir à votre charge un ascendant de plus de 65 ans (ou 60 ans s'il est inapte au travail, ancien déporté ou ancien combattant) et ne pas disposer de ressources supérieurs au plafond de l'allocation de solidarité aux personnes âgées (Aspa) ou un membre de votre famille présente un taux d'infirmité d'au moins 80 % ;
    - pour le demandeur étranger, vous devez avoir un titre de séjour en cours de validité.

     
  • conditions liées au logement du demandeur 

L'ALF est attribuée pour la résidence principale située en France et seulement si le logement répond à certains critères de décence et de conditions minimales d'occupation (3).

  • conditions liées aux ressources du demandeur : l'ALF est attribuée sous conditions de ressources et en fonction de plafonds variant en fonction de la composition de votre foyer et du lieu du logement.
    Les ressources prises en compte sont celles des 12 derniers mois. Elles sont actualisées de manière automatique tous les 3 mois. Vous n'avez donc aucune démarche à faire. La Caf récupère automatiquement le montant de vos ressources notamment auprès des impôts, de Pôle emploi.

Le montant de l'ALF se calcule en fonction :

Le montant de l'aide est calculé selon des barèmes qui prennent en considération les éléments suivants :

  • nombre de personnes à charge vivant habituellement à votre foyer ;
  • montant de vos ressources et celles de la personne avec laquelle vous vivez en couple ainsi que celles des personnes vivant habituellement à votre foyer ;
  • valeur de du patrimoine immobilier et financier du demandeur et de son conjoint et clorsque cette valeur est supérieure à 30 000 euros ;
  • montant du loyer.

En cas de changement de situation, vous devez en informer votre CAF ou MSA.
 

L'allocation de logement sociale (ALS) :

Peut prétendre à l'ALS toute personne qui ne remplit ni les conditions pour percevoir l'APL, ni celles pour bénéficier de l'ALF. Les personnes principalement concernées par l'ALS sont les jeunes, les étudiants, les ménages sans enfant, les personnes âgées ou handicapées.

Vous pouvez faire une demande d'ALS si vous êtes :

  • locataire ;
  • sous-locataire (déclaré au propriétaire) d'un logement loué intégralement ou partiellement à la condition d'être âgé de moins de 30 ans ou d'être hébergé chez un accueillant familial.

Si vous êtes étranger, vous devez avoir un titre de séjour en cours de validité.

L'ALS vous est versée si vos revenus ne dépassent pas un certain plafond.

Par ailleurs, sont pris en considération :

  • les ressources et la composition du foyer (4) : les ressources prises en compte sont celles des 12 derniers mois. Elles sont actualisées de manière automatique tous les 3 mois  ;
  • la situation professionnelle des membres du foyer ;
  • le logement lui-même : il doit être situé en France et conventionné ;
  • la date de signature du prêt en cas d'accession à la propriété.

Le mot de l'auteur

Le 24/11/2023

Depuis le 21 juillet 2023, le bailleur ne peut plus s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé aux locataires bénéficiaires de l'allocation journalière de présence parentale (AJPP) et disposant de faibles revenus - en l'absence de solution de relogement proposée.

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