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Bail professionnel : bien connaître la réglementation applicable

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Bail professionnel : bien connaître la réglementation applicable

Droit des affaires

Professionnel

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Rédigé par L'équipe Juritravail

Mis à jour le 19 octobre 2021


Contrat de bail professionnel

Si vous exercez une activité professionnelle autre que commerciale ou agricole et que vous êtes locataire d’un local, ou bien bailleur disposant d’un local à louer, les règles applicables en matière de bail professionnel vous concernent.


Les professions libérales
 suivantes sont notamment concernées : architecte, expert-comptable, médecin, chirurgien-dentiste, astrologue, vétérinaire, avocat, etc.


Notons que le statut du bail...

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Contrat de bail professionnel

Si vous exercez une activité professionnelle autre que commerciale ou agricole et que vous êtes locataire d’un local, ou bien bailleur disposant d’un local à louer, les règles applicables en matière de bail professionnel vous concernent.


Les professions libérales
 suivantes sont notamment concernées : architecte, expert-comptable, médecin, chirurgien-dentiste, astrologue, vétérinaire, avocat, etc.


Notons que le statut du bail professionnel ne s'applique pas, en revanche, à certaines professions libérales qui exercent des actes de commerce, comme les pharmaciens (profession libérale qui exerce une activité commerciale, ici la vente), les vétérinaires ( qui font acte de commerce en vendant des produits liés aux animaux). 


Le bail professionnel est moins encadré et plus souple que le bail commercial ou le bail d’habitation, ce qui implique une rédaction minutieuse du contrat de location. Toutefois, il convient d’être vigilant car il est malgré tout soumis à certaines obligations. 


Conclu pour une durée minimale de six ans, le bail professionnel est régi par peu de dispositions législatives. Alors, quelles sont les obligations réciproques du bailleur et du preneur ? Un état des lieux est-il nécessaire ? Comment résilier le bail ? 


Enfin, les établissements recevant du public (ERP) doivent respecter des dispositions de mise aux normes du local, quelles sont-elles ? 



18,00€ TTC


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Vous souhaitez connaître les règles applicables au bail professionnelMême si ce type de bail est moins encadré que le bail commercial, certaines règles s'appliquent. Ce dossier détaille notamment les obligations réciproques des parties envers elles, mais aussi celles que leur impose la loi à titre individuel. 

Contenu du dossier :

Ce dossier comprend des informations relatives :

  • au dépôt de garantie dans le cadre d’un bail professionnel ;

  • à la réalisation de travaux d’agencement dans le local professionnel ;

  • à la gestion du bail professionnel dans le cadre d’une copropriété

  • à la mise aux normes du local professionnel ;

  • aux frais de mise aux normes des locaux professionnels ;

  • aux demandes de dérogations de mise aux normes ;

  • à l’obligation d’avoir un détecteur de fumée et un extincteur ;

  • à l’état des lieux d’entrée et de sortie ;

  • aux conditions pour sous-louer ou céder le bail.

Les notions clés abordées dans ce dossier :

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Bail commercial

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Durée

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Report des loyers

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Registre des Commerces et des Sociétés

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Bail mixte

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Bail professionnel

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Loyer

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Bailleur

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Sous location

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Résiliation

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Charges

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Preneur

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Bail à usage professionnel

Le plan du dossier

  • Qu'est-ce qu'un bail professionnel et quelles sont les différences avec les autres baux ?

  • Est-il obligatoire d'effectuer un état des lieux ?

  • Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?

  • Quelle est la durée du bail professionnel et comment y mettre fin ?

  • Qui supporte la charge des travaux au sein du local professionnel ?

  • La sous-location est-elle autorisée ?

  • Le loyer peut-il être révisé ? Quelles charges peut-on imputer au preneur ?

  • Est-il possible d'imposer à ma copropriété, le stationnement de ma clientèle sur le parking ?

  • Ai-je l’obligation d’avoir un détecteur de fumée et un extincteur dans mon local professionnel ?

  • Ai-je l’obligation de mettre aux normes mon local et dans quelles conditions ?

  • Est-ce au bailleur ou au locataire de payer les frais de mise aux normes ?

  • Quelles sont les sanctions encourues en cas de non-respect des obligations d'accessibilité pour les ERP ?

  • La copropriété refuse la mise aux normes de mon local, que dois-je faire ?

  • Puis-je suspendre mes loyers dans le cadre de la crise du coronavirus ?

Ce dossier contient également

letter

2 Modèles de Lettres

contract

1 Modèle de Contrat

fiche-express

2 Formulaires CERFA

La question du moment

Ai-je l’obligation de mettre aux normes mon local et dans quelles conditions ?

En tant qu'établissement recevant du public (ERP), le local doit être mis aux normes d'accessibilité handicapée depuis le 1er janvier 2015 (1).

Lorsque l'établissement n'était pas accessible au 31 décembre 2014, le propriétaire devait déposer un agenda d'accessibilité programmée auprès de(2)

  • la mairie pour Agenda sur 3 ans maximum portant sur un seul ERP ; 
  • la préfecture dans les autres cas. 

La loi prévoit des tolérances et des possibilités de dérogations. Il y a forcément des possibilités de mise aux normes pour de nombreux critères sur les quatre types de handicap et si l'accès à l'étage est difficile il faudra alors poser un dossier de demande de dérogation et une notice d'accessibilité pour l'ensemble des autres critères. En effet, s'il y a une rupture de la chaîne de déplacement, il n'y a pas d'obligation de mettre aux normes le reste du local. En termes clairs, si vous n'avez pas la possibilité de rendre accessible l'étage du local, vous n'aurez pas l'obligation de mettre aux normes l'étage (porte des toilettes…).

La dérogation peut être technique (impossibilité structurelle de mettre un ascenseur ou un élévateur) ou financière (disproportion manifeste). Dans les deux cas, la demande doit être détaillée et étayée par les arguments correspondants. L'impossibilité peut aussi résulter des contraintes liées à la qualité du bâtiment s'il est classé patrimoine historique. 

Votre dossier passe en commission d'accessibilité de la ville et de la préfecture pour la dérogation. Il faut être vigilant sur les délais de traitement du dossier qui peuvent aller jusqu'à 5 mois (3).  

Important : L'ordonnance ESSOC II (4) a réécrit le livre 1er du Code de la construction et de l'habitation. Des modifications sur ce sujet sont intervenues au 30 juin 2021 (5). Les demandes d'agenda d'accessibilité programmée n'étaient plus faisables à partir du 31 mars 2019. Dès lors, depuis cette date, il faut désormais déposer des demandes d'autorisation ou de permis de construire en conformité totale sous peine de sanctions administratives et pénales (6) , sauf à Mayotte, en cas de dégradation financière ou pour les dossiers déposés avant le 31 mars 2019. 

Le mot de l'auteur

Le 18/10/2021

Le bail professionnel est soumis à des dispositions impératives et à une grande liberté contractuelle. La rédaction d'un contrat de bail professionnel implique de prévoir largement toutes les situations contractuelles possibles afin d'éviter des litiges ultérieurs. Consultez notre dossier pour connaître vos droits et obligations !

Le 18/10/2021

Le décret n°2021-699 du 1er juin 2021 relatif aux conditions d'accessibilité dans les établissements recevant du public (ERP) est venu modifier les dispositions du Code de la construction et de l'habitation.

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  • le 16/12/2021

    le modèle dont j'avais besoin était très complet et les explications et commentaires auss Lire plus

    le modèle dont j'avais besoin était très complet et les explications et commentaires aussi

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