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Louer un bien et gérer les relations avec le locataire

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Droit de l'Immobilier et de la Construction

Particulier

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Rédigé par L'équipe Juritravail

Mis à jour le 17 janvier 2020


Louer un bien et gérer les relations avec le locataire

Louer un bien immobilier permet au propriétaire de se constituer un complément de revenu. Il offre également l'opportunité d’acquérir un bien immobilier en faisant coïncider les échéances du prêt avec les loyers. Toutefois, le versement des loyers et charges, les modalités d’exécution du contrat de bail, ainsi que les divers travaux à effectuer dans le logement mis en location peuvent donner lieu à des conflits entre le bailleur et le locataire.

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Louer un bien immobilier permet au propriétaire de se constituer un complément de revenu. Il offre également l'opportunité d’acquérir un bien immobilier en faisant coïncider les échéances du prêt avec les loyers. Toutefois, le versement des loyers et charges, les modalités d’exécution du contrat de bail, ainsi que les divers travaux à effectuer dans le logement mis en location peuvent donner lieu à des conflits entre le bailleur et le locataire.

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Après emménagement dans les lieux, le locataire peut remettre en cause l’état du logement loué et de ses équipements. Fréquemment, le locataire vous laisse de désagréables surprises une fois les lieux vidés. L’importance des dégradations est aussi aléatoire que le type de locataire ou la durée de leur passage. Le plus souvent, des réparations s’imposent.

Qui doit payer ? Comment procéder sans état d'état des lieux d'entrée ? Pouvez-vous conserver le dépôt de garantie ? Que faire si des dégradations sont constatées par le nouveau locataire alors que vous avez signé un état des lieux sans réserves à son prédécesseur ? Comment obtenir un remboursement des sommes acquittées pour les travaux ?

Le paiement du loyer est une question primordiale pour un bailleur en raison des risques d’impayés. Que faire lorsque le locataire tarde à verser son loyer et qu’il vous annonce avoir besoin d’une attestation de loyers ou qu’il donne donne son préavis ?

Que se passe-t-il lorsque la régularisation annuelle des charges est contestée par le locataire ? En cas de colocation, est-il possible de multiplier les garanties ? De contraindre les uns au paiement des charges pour les autres ? Comment réagir au départ de l’un d’entre eux seulement ?

Ce dossier vous apporte les réponses et les moyens de gérer au mieux les relations avec votre locataire.

Contenu du dossier :

Ce dossier comprend toutes les informations nécessaires sur :

  • l’état des lieux ;
  • le paiement des loyers et charges ;
  • la restitution du dépôt de garantie ;
  • la réparation des dégradations ;
  • le préavis et au congé ;
  • la colocation ;
  • la caution du locataire.

Nous mettons également à votre disposition des modèles de courriers et des contrats.

Les notions clés abordées dans ce dossier :

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Contrat de bail

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Caution

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Réparation

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Quittance de loyer

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Etat des lieux

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Colocation

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Loyer & charges

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Préavis & congé

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Dépôt de garantie

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Entretien

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Attestation

Le plan du dossier

  • I. Obtenir réparation pour la dégradation des lieux avec ou sans dépôt de garantie

  • Puis-je retenir une somme forfaitaire pour les dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie de mon locataire ?

  • Le locataire peut-il faire établir un contre devis pour la réparation des dégâts constatés lors de l’état des lieux de sortie ?

  • Quels sont les risques pour le bailleur de ne pas avoir réalisé d’état des lieux lors de l’entrée du locataire dans le logement loué ?

  • En l’absence d’état des lieux d’entrée, est ce que je peux tenir mon locataire comme responsable des éventuelles dégradations constatées à son départ du logement ?

  • Il y a 3 colocataires dans l’appartement dont je suis bailleur, puis-je demander 3 garants ?

  • Mon locataire refuse de signer l’état des lieux de sortie du logement qu’il occupait, que faire ?

  • Le montant des dégâts est supérieur à celui de la caution. Est-ce que je peux facturer la différence au locataire ?

  • Mes nouveaux locataires ont constaté des dégâts dans le logement qui semblent avoir été causés par les anciens occupants, mais que je n’avais pas remarqués lors de leur état des lieux de sortie. Puis-je refuser de restituer la caution aux locataires sortants ?

  • Mon locataire n’aère pas assez le logement et de la moisissure est apparue sur les murs. Puis-je lui facturer les frais de réfection des papiers peints et peintures ?

  • Mon nouveau locataire peut-il me contraindre à rajouter dans l’état des lieux des défauts qu’il a constatés après son entrée dans le logement ?

  • II. Traiter la demande de préavis au regard des impayés de loyers et charges

  • Je loue mon logement à plusieurs personnes colocataires, est ce que je peux refuser le préavis donné par l’une d’entre elles si le règlement des loyers n’est pas à jour ?

  • J’ai sous-évalué la provision sur charges lors de la conclusion du bail et le locataire refuse de payer les régularisations que je lui envoie. Comment faire ?

  • Je loue mon logement à plusieurs personnes, colocataires, est ce que je peux refuser le préavis donné par l’une d’entre elles au motif que les autres colocataires n'ont pas donné le leur ?

  • Un des colocataires à qui je loue mon logement ne paie pas sa part de loyers. Est-ce que je peux imposer à l’autre colocataire qu’il me règle la totalité du loyer ?

  • Mon locataire n’est pas à jour dans le paiement de ses loyers. Est-ce que je peux refuser de lui délivrer une attestation de loyer ?

  • Mon locataire est parti sans respecter son préavis, que puis-je faire ?

  • Mon locataire refuse de payer le reliquat des charges locatives. Puis-je l’y contraindre ?

  • IV - Mes Droits en tant que propriétaire

  • Prévention des impayés et aides au logement

  • Je suis propriétaire et je voudrais savoir pendant combien de temps je peux faire un rappel de charges auprès de mon ancien locataire ?

  • Je suis propriétaire et je voulais savoir si je dois justifier les charges lorsque je procède à une régularisation des charges de mon locataire ?

  • Je suis propriétaire et je souhaite mettre un bien en location. Quels sont les documents que je peux demander aux candidats à la location ?

  • Je suis propriétaire d’un logement que je loue et je voulais savoir à quel moment peut intervenir la régularisation des charges ?

  • Je suis propriétaire et je viens de trouver un locataire. Quels sont les documents que je peux demander à la caution de celui-ci ?

Ce dossier contient également

letter

10 Modèles de Lettres

contract

4 Modèles de Contrats

La question du moment

Puis-je retenir une somme forfaitaire pour les dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie de mon locataire ?

Entre locataire et bailleur, l'état des lieux est la référence en matière de réclamations portant sur l'état du logement ou ses équipements. En effet, c'est au vu de la différence entre celui d'entrée et de sortie que l'on peut faire le constat des réparations s'imposant et ainsi déterminer à la charge de qui elles doivent être portées.

Le locataire est tenu de rendre un logement conforme à celui décrit dans l'état des lieux d'entrée. Il doit assurer les réparations de natures locatives (ex : déboucher le siphon de l'évier, informer d'une fuite d'eau) auxquelles la loi et/ou le contrat l'y obligent (1).

S'il ne fait rien, le bailleur peut l'en tenir responsable et après avoir effectué lui-même les réparations qui s'imposent, lui en demander le remboursement, soit directement, soit en effectuant une retenue sur l'éventuel dépôt de garantie versé lors de l'entrée dans les lieux.

Pour autant, si le bailleur est fondé à réclamer un remboursement au locataire, il ne s'agit que d'un remboursement justifié. Ainsi le bailleur doit fournir un justificatif à l'appui de chacune des sommes exigées. La jurisprudence a, par ailleurs, durci ces conditions en obligeant le bailleur à présenter des factures correspondant aux travaux effectivement réalisés (2).

De ce fait, le bailleur ne peut jamais assortir les réparations, dont le coût doit être supporté par le locataire, d'une somme forfaitaire supposée les couvrir. Il ne peut que demander à celui-ci le remboursement des seuls montant dont il pourra faire précisément état à l'aide de factures et au besoin de tout autre document justifiant de la réalité des travaux entrepris.

La bonne foi du bailleur peut être remise en cause s'il impose le paiement d'une somme arbitraire à son locataire et tente de réaliser un profit à ses dépens, alors même qu'il n'aurait engagé aucune des réparations dont il réclame le paiement.

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