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Nu propriétaire et revente

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Le 08-01-2023 à 14:56

Bonjour,

Suite au décès de ma mère il y a quelques années, je possède avec ma soeur une partie de la maison de mon père avec l'héritage des parts de ma mère (en tant que nu propriétaires et mon père est l'usufruitier)

Je souhaiterais comprendre comment est pris en compte le fait d'être nu propriétaire en cas de vente. Pour illustrer la situation, voici un exemple avec des chiffres et ce que je comprends :

Première question sur le % de détention de la maison :

- Lors de l'héritage, les ressources nettes que possédaient mes parents étaient de 450 000 , dont 400 000 pour la maison.
- La moitié est à mon père (225 000 ), l'autre moitié rentre dans l'héritage (225 000 ).
- Au moment de l'héritage, mon père avait entre 41 et 50 ans. Du coup, il a touché 60 % de l'héritage et nous nous sommes partagés les 40 % restant avec ma soeur.
- Concernant la maison, cela veut donc dire que mon père était propriétaire à 80 % (50% pour ses parts + 50% x 60% pour les parts liées à l'héritage), ma soeur à 10% et moi à 10%.
- Aujourd'hui, mon père a entre 51 et 60 ans et je n'arrive pas à bien comprendre si la répartition du % de possession de la maison dépend de l'âge de mon père au moment du décès ou de l'âge de mon père actuel. Car si ça évolue bien avec l'âge, ça voudrait dire que mon père possède 50% des parts de ma mère désormais et plus 60% et donc qu'il serait propriétaire à 75 %, tandis que ma soeur et moi le serions à 12,5% respectivement. 

Est-ce bien le cas ?

Deuxième question sur le calcul de la vente :

- Disons qu'aujourd'hui, la valeur de la maison a pris 50% et vaut 600 000 . 
- Considérons que mon père possède 50% de la maison au titre de ses parts et 25 % au titre d'usufruitier, soit 75%. Ma soeur et moi possédons chacun 12,5%.
- Ayant besoin de cash pour un projet d'achat de mon côté, je réfléchis à proposer à mon père qu'il me rachète mes parts de la maison, au prix actuel estimé, soit 12,5% x 600 000 = 75 000 . Si je le fais, je pense que ma soeur, ayant aussi des projets de son côté, me suivrait et demanderait à mon père s'il est intéressé de lui racheter ses parts.

Comment est l'assiette de calcul d'impôts sur ces 75 000 ? Est-elle calculée sur le montant initial de la maison (400 000 ) auquel on applique ma part ? Si oui, quelle part dois-je prendre dans ce calcul si vous me confirmez dans ma première question que ma part évolue en fonction de l'âge de mon père ?

Ensuite, est-ce que l'imposition est calculée de manière identique à une plus value classique (i.e, on peut par exemple y ajouter un forfait travaux de 15%, etc.) ?

Enfin, pour bien peser le pour et le contre de cette situation, je voudrais savoir si je peux estimer l'impact que ça pourrait avoir sur l'héritage que je toucherais de mon père (qui je l'espère, sera le plus tard possible...) que ce soit en terme d'imposition, de montant d'héritage, etc. ?

J'ai épluché pas mal de site, mais je n'ai pas trouvé de réponses claires à mes problématiques même si je pense que je ne suis pas le premier à me poser ce type de questions. Je suis preneur de toute information qui pourrait m'être utile et n'hésitez pas à me corriger si je me trompe dans mon raisonnement car, bien que familier avec l'immobilier classique, je le suis moins avec les problématiques d'héritage.

Merci par avance pour votre aide !

Bonne jourée

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  • Membre

    Le 08-01-2023 à 17:03

      + 1000 messages


    Bonjour,
    La valeur de l'usufruit dépend de l'âge de l'usufruitier. En effet, plus l'usufruitier est jeune, plus il va pouvoir toucher longtemps les "fruits" du bien concerné.
    Il ne faut pas raisonner en "parts" de la pleine propriété dans votre situation, puisque la propriété est démembrée, ça n'a guère de sens et ça complique le calcul. Je n'ai d'ailleurs pas compris la répartation exacte dans votre cas. Votre père est propriétaire de 100 % de l'usufruit, et d'un certain pourcentage de nue-propriété.
    Sauf s'il y avait d'autres biens laissés par votre mère, il serait étonnant que votre père ait obtenu 60 % de l'héritage. Je pense que vous possédez plus que 10 ou 12,5 % de la nue-propriété. Vo
    Il suffit donc de calculer la valeur de la nue-propriété et de la diviser en fonction de vos parts.
    Il existe plusieurs méthodes pour calculer cette valeur, la plus simple est la méthode "fiscale" que vous évoquez
    Dans un tel cas, la valeur de la nue-propriété est à l'heure actuelle en effet de 50 % de la valeur totale du bien. Mais on peut utiliser d'autres méthodes, qui ne se réfèrent pas qu'à l'âge. Un notaire pourra vous renseigner.
    Le calcul de la plus-value sur la vente de votre part de la nue-propriété est un peu technique, mais pour faire simple : on prendra en compte le gain de la valeur de la maison (les 200 000 euros de plus), mais pas l'augmentation de la valeur de votre nue-propriété lié à l'âge de votre père.
    Par exemple, pour un bien qui n'a pas pris de valeur, si le nu-propriétaire vend au bout de 30 ans, il n'a pas réalisé de plus-value, quand bien même la valeur relative de sa nue-propriété s'est accrue avec le temps.
    Quant à anticiper sur le futur héritage, c'est compliqué. Ce qui est certain, c'est qu'au décès de votre père, avec l'extinction de son usufruit vous récupérerez "automatiquement" la pleine propriété de vos parts actuelles (sans Droits de succession à payer ni aucune taxe). Si vous vendez à votre père, à son décès vous ne profiterez pas de cet avantage. En d'autres termes, vous hériterez de la maison en pleine propriété et serez imposés sur la totalité de sa valeur.
    Après votre père étant encore jeune, difficile de prévoir. Il peut déménager, se remarier, vous faire des donations, augmenter son patrimoine, faire un testament... Et les lois sur l'héritage peuvent changer.
    Je vous conseille de consulter un notaire, qui saura vous dire quelle est votre part de nue-propriété, et comment calculer sa valeur.
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