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Vente d'une résidence secondaire - Exonération

Visiteur

francois74650 2020-11-26 08:19:27

Bonjour,
Voici l'article qui m'interroge :
"Par principe, le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession. Cela étant, par mesure de tempérament et afin de tenir compte, notamment, de la situation des contribuables qui demandent le bénéfice de l’exonération au titre de la première cession d’un logement mais qui acquièrent leur future résidence principale, notamment au moyen d’un prêt relais, avant d’avoir cédé le logement entrant dans le champ de l’exonération, il est admis, toutes autres conditions par ailleurs remplies, que l’exonération ne soit pas refusée dans ces circonstances sous réserve que..."
Est-ce que cela veut dire que je peux vendre ma maison secondaire avant 4 ans si je passe par un prêt relais ? Ou bien est une exception qui couvre le fait que lorsque je passe par un prêt relais je deviens automatiquement à nouveau propriétaire de ma résidence principale sous 4 ans ?
Merci
Cordialement
François

 


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  • Moderateur

    Zen Maritime Le 26-11-2020 à 09:45

      + 1000 messages


    Bonjour,

    Pouvez-vous précisez le contexte dans lequel vous posez la question ?

    Je devine mais ce n'est qu'une supposition que vous êtes actuellement locataire ou occupant à titre gratuit de votre résidence fiscale principale [là où vous avez tous vos centres d'intérêt, foyer, métier...], et que vous êtes propriétaire quelque part ailleurs d'une maison secondaire [ex: de vacances, ou inutilisée...].

    Dans ce cas il s'agit, au jour où vous vendez la résidence secondaire, que vous n'ayez jamais été propriétaire d'une résidence principale au cours des 4 années qui précèdent cette cession.

    Exception faite - par mesure de tolérance - si avant la cession de la résidence secondaire vous êtes dans l'entre-temps de la vente devenu propriétaire d'une résidence principale en ayant souscrit pour cela un prêt relais.

    cordialement
    zen maritime 
    Visiteur

    francois74650 Le 26-11-2020 à 12:22

    Bonjour,
    Voici le contexte.
    Nous avons déménagé de notre résidence principale dont nous sommes propriétaires le 15 juin dernier
    Nous avons mis en location notre bien dès le 15 juin pour louer un autre bien.
    Le 01 juillet nous avons mis notre bien en vente. Le 15 juillet nous signons un compromis pour l'achat de notre future résidence principale. Le 12 octobre, signature du compromis pour notre appartement. Le 23 octobre nous renctrons dans les nouveaux lieux. Le 12 janvier prochain nous vendons notre bien qui soldera le prêt relais contracté.
    Se pose la question de l'exonération de la plus-value sur ce bien (première cession)
    Merci pour votre aide.
    Moderateur

    Zen Maritime Le 26-11-2020 à 14:22

    D'accord, je comprends mieux :

    1/ vous êtes dans la première cession d'un logement qui a été déclaré fiscalement comme résidence principale dans votre déclaration 2020 [à la question de votre domiciliation fiscale au 1er janvier 2020]

    mais, en en étant partis depuis le 15 juin 2020 vous considérez que vous êtes dès lors dans le cadre de la première cession d'un bien (devenu) autre que résidence principale

    et, ayant été propriétaire de ce bien dans la période des 4 ans qui précèdent sa cession vous vous demandez si vous pouvez bénéficier de l'exception prévue dans la doctrine des impôts (selon leur formule "par mesure de tempérament")

    sous cet angle vous rempliriez en principe les critères puisque a/ vous avez mis en vente au 1er juillet (il faudra les preuves, mandat daté auprès d'une agence, ou annonces datées...) avant l'acquisition de votre nouvelle résidence principale b/ le délai est dans la normalité (3 mois d'intervalle entre l'achat et bientôt la cession) c/ le montant de la cession sera affecté au remboursement d'un prêt relais.

    mais... 

    2/ est-ce que l'administration fiscale va analyser la situation en prenant le même angle que vous, c'est-à-dire la première cession d'une résidence autre que principale ?

    un contrôleur des impôts pourrait vous soutenir que le bien que vous vendez a constitué votre résidence habituelle et effective pour l'essentiel de l'année 2020 (5 mois 1/2), relativement à 4 mois par la suite en location d'appartement et 2 mois enfin dans la nouvelle résidence acquise

    cela risque de changer la donne car s'il considère alors qu'il s'agit de la cession de votre résidence principale (habituelle et effective en 2020) il se pourrait que de l'avoir louée aussitôt après en être partis vous pose problème

    à ma connaissance il est admis que l'on ne soit plus forcément occupant de sa résidence principale au jour de la vente mais il me semble que pour bénéficier de l'exonération d'imposition sur la plus-value il faut qu'elle n'ait pas été louée dans l'entre-temps.

    à bien vérifier... car l'intervention fiscale débute souvent par une "proposition" de rectification fiscale qui tombe, sans l'avoir vue venir, deux ou trois ans après la vente lorsque l'on n'a plus bien en tête le déroulement de l'affaire immobilière et les justificatifs

    cordialement
    zen maritime 


    0
    + -
  • Visiteur

    francois74650 Le 26-11-2020 à 16:34

      visiteur


    Merci beaucoup pour votre réponse.
    Voilà où nous en sommes avec le notaire :
    1/ Côté résidence principale, nous ne sommes en effet pas dans les clous car nous l'avons quittée avant la mise en vente (ça peut se discuter pour 2 semaines...) et nous l'avons loué (j'en savais rien et il fallait bien que je puisse assumer 2 loyers en louant notre bien...)
    2/ Exonération sur la plus-value d'une résidence secondaire. Pour nous, nous sommes en effet dans ce cas de figure. Mais le notaire, qui a consulté le CRIDON, m'a fait suivre leur réponse, sur le tout premier post de notre discussion :
    "Nous sommes d'avis que cette exception doit être entendu comme permettant d'acquérir sa résidence principale, en cédant un bien, certes postérieurement, mais que lorsque l'administration indique "toutes conditions étant par ailleurs remplies", il nous semble qu'il convient que l'acquéreur puis cédant n'ait pas été propriétaire de sa résidence principale durant les 4 dernières années. En effet cette tolérance nous paraît s'entendre uniquement comme permettant simplement l'inversion de l'achat de la résidence principale et de la vente du bien qui ne constituait pas la résidence principale et non comme permettant d'écarter cette condition de 4 années totalement"
     
    De mon point de vue, le "cela étant" permet de s'affranchir des 4 ans dans le cadre d'un prêt relais.
    Merci pour votre retour.
    Bien cordialement
    M. JAMOIS
    Moderateur

    Zen Maritime Le 26-11-2020 à 19:24

    L'article 150 U du Code général des impôts (CGI), paragraphe II, énonce les cas d'exonération fiscale sur la plus-value, cela s'applique à :

     - la cession d'un bien qui constitue la résidence principale du cédant au jour de la cession

    - la première cession d'un bien autre que la résidence principale, à condition que le cédant n'ait pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession

    Le BOFiP (Bulletin Officiel des Finances Publiques) précise dans chacun de ces deux cas ce que la doctrine fiscale admet comme marge de tolérance dans l'application du CGI :

    - lors de la cession d'un bien qui constitue la résidence principale, la doctrine fiscale admet qu'à défaut d'y être encore jusqu'au jour de la cession il faut au moins l'avoir occupé en tant que résidence principale jusqu'à la mise en vente; le fisc admet en effet que la vente puisse prendre raisonnablement jusqu'à un an et que l'on ait dû partir avant, il faut toutefois dans cette situation que le bien mis en vente ne soit pas occupé par un tiers dans l'entre-temps (ce qui récuse la possibilité de le mettre en location)

    - lors de la première cession d'un bien autre que la résidence principale ce que la doctrine fiscale a voulu prendre en compte c'est le paradoxe dans lequel se trouverait quelqu'un qui, avant d'avoir cédé ce bien autre, se trouverait déjà acheteur de ce qui va être sa future résidence principale

    Ne serait-ce qu'en achetant trois mois avant il serait donc de facto propriétaire de sa résidence principale dans la période des quatre ans qui précèdent la cession du bien autre, ne pouvant dès lors prétendre à l'exonération si l'on appliquait strictement la règle, ce serait absurde. 

    Pour qu'il puisse prétendre dans ce cas à l'exonération d'impôt sur la plus-value une exception à la règle a donc été créée, dans les conditions que l'on vues précédemment, ce qui correspond notamment aux situations jonctionnelles par prêt relais pour ne pas passer à côté d'une opportunité d'achat, le temps de vendre le bien autre. 

    -----------------------------------------------------------------------------

    Maintenant, je vous ai déjà donné mon avis plus personnel, selon moi un contrôleur des impôts considèrera que c'est en réalité votre résidence principale que vous avez mise en vente en 2020, sur le critère que c'est là que vous avez résidé de façon habituelle et effective pour l'essentiel de l'année (et non dans l'appartement pendant l'été, ni dans votre nouvelle maison en fin d'année)

    Et je pense qu'il est vraisemblable que l'exonération fiscale sur la plus value puisse vous être refusée, non au motif que vous êtes parti avant date de cession, mais au motif que vous avez mis votre résidence en location, et cela avant même de la mettre en vente.

    Lien vers BOI-RFPI-PVI-10-40-10, voir à l'index 190 en cliquant ici => bofip.impots.gouv.fr

    cordialement
    zen maritime
    0
    + -
  • Visiteur

    francois74650 Le 26-11-2020 à 20:43

      visiteur


    Bonsoir,
    Je me permets de vous solliciter sur un dernier point.
    Pourquoi la location n'est pas autorisée ?
    Nous avons loué le bien à une société assurant un logement de fonction pour ses salariés. Nous n'étions donc pas dans le cadre d'une location classique mais d'un bail court puisque nous avions l'intention de vendre.
    Ce cas est-il dérogeable ?
    Merci
    M. JAMOIS
    Moderateur

    Zen Maritime Le 26-11-2020 à 22:14

    Eh bien si vous lisez le passage indexé au n°190 dans le lien vers bofip.impots.gouv vous remarquerez que ce n'est pas seulement la location qui est excluante pour l'exonération fiscale mais pareillement la mise à disposition à un occupant même à titre d'hébergement gratuit, peu importe à qui, membre de la famille ou tierce personne.

    La même condition me semble-t-il est requise pour la vente de l'ancienne résidence principale d'une personne âgée dépendante désormais en EHPAD, pour que l'exonération puisse s'exercer alors que la personne a quitté son domicile il faut que le bien n'ait plus été ni loué ni prêté jusqu'à la vente.

    cordialement
    zen maritime


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