Achat/vente bail en cour

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Achat/vente bail en cour

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Guillaume8387 Le 27-08-2022 à 20:26

Bonjour à tous!

Je viens vers vous car je suis un peu perdu, peut être que l'un d'entre vous aura une réponse.

J'ai acheté un appartement au mois de février 2022 pour en faire ma résidence principale, cet appartement était loué avec un bail qui a été reconduit en février 2021 avec une locatrice qui devait partir avant février 2022 (commun accord avec l'ancien propriétaire et agence mais aucun recommandé ou lettre de congé lui a été remis pour une quelconque vente).

A précisé que j'ai achet ce bien après la séparation de la mère de mes 2 enfants et depuis je suis hébergé par de la famille. (Une situation qui commence à être pesante moralement)

Ma questions est donc : est ce que je suis obligé d'attendre la fin du contrat de location en lui envoyant un recommandé 6 mois avant la fin du bail pour récupérer l'appartement pour y résider ? Ou alors est ce que je peux le récupérer avant parceque moi je n'ai pas de logement?

Parceque sinon je vais devoir prendre un appartement en location en attendant la fin de son bail ce qui je trouve serait un peu énervant.

Je vous remercie par avance de vos réponses.

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Attention : Les réponses apportées ci-dessous peuvent être juridiquement erronées.
Nous vous invitons pour toute question pouvant avoir des répercutions à consulter un Avocat.

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soleil51 Le 27-08-2022 à 21:26

+ 1000 messages
bonjour

n'aviez vous questionné votre notaire avant de signer l'avant contrat ?

il vous aurait expliqué les procédures à suivre

votre situation personnelle ne modifie en rien la législation applicable: la loi de 89 est d'ordre public

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Guillaume8387 Le 27-08-2022 à 22:14

Bonjour, La promesse de vente était conclu comme un logement vide, car la locatrice souhaite déménager de son côté aussi, au moment de la visite de l'appartement il y avait des cartons de partout car elle avait trouvé soit disant un appartement, une semaine avant la signature de l'acte de vente, elle n'était toujours pas partie. Je me suis retrouvé un peu au pied du mur, soit j'abandonnais l'achat mais après avoir fait toutes les démarches pour obtenir le prêt ?? finalement on a du modifié l'acte final en achat locatif

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yapadequoi Le 27-08-2022 à 22:24

+ 200 messages
Bonjour,
Il semblerait que vous vous êtes fait balader par de belles promesses sans fondement ...
Vous avez acheté au prix du vide un logement occupé, et vous êtes maintenant bloqué pour 2 ans.
Faites signifier le congé par un huissier. Ne faites pas l'économie de bout de chandelles et ne perdez pas de temps... ou bien le bail sera renouvelé pour 3 ans de plus.

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Guillaume8387 Le 27-08-2022 à 22:46

Je lui ai envoyé à sa demande une lettre de congés pour reprise de l'appartement au mois de mai pour completer son dossier et obtenir un logement social, j'ai l'impression qu'elle ne veut pas déménager car le loyer est actuellement bien en dessous du marché 6 ans qu'il n'a pas été revu donc je la comprend aussi quelque part de ne pas être pressé. Financièrement je l'ai payer un prix dérisoire par rapport au marché c'est qu'il me fait encore avoir le sourire heureusement. Je vais donc prendre mon mal en patience je vous remercie pour vos réponses.
Bonne soirée à vous

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soleil51 Le 28-08-2022 à 09:05

bonjour

c'est par huissier qu'il fait faire délivrer votre congé pour reprise

je suppose que le courrier que vous avez fait ne remplit pas les conditions légales...et donc ne servira à rien : la locataire pourra le faire reconnaitre comme illégal

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Georgiu Le 28-08-2022 à 09:40

Même délivré par huissier, un congé ne peut obliger le locataire à quitter le logement avant la fin du bail. La locataire en place a le droit de rester jusqu'en février 2024.

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yapadequoi Le 28-08-2022 à 12:23

Vous pouvez tenter de négocier un départ anticipé moyennant une indemnité "motivante" et un accord écrit de préférence rédigé par un avocat.
Mais c'est toujours risqué parce qu'à tout moment le locataire peut exiger l'application de la loi qui lui laisse le logement jusqu'en février 2024.

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Guillaume8387 Le 28-08-2022 à 15:52

Je vais lui envoyer par huissier une lettre de congés, je vais également lui envoyé un courrier comme quoi je vais venir faire des travaux dans l'appartement peut être que sans cuisine pendant 21 jours elle en aura marre. Et ensuite je reviendrais refaire plein de petits travaux (car j'ai un budget travaux où je n'ai que 24 mois pour m'en servir) et je lui ferais une réévaluation du montants du loyer à un moment elle en aura bien marre et moi je suis dans mes droits aussi donc légalement elle peut attendre je suis d'accord mais à un moment il faudra bien qu'elle déménage. Donc si elle veut gagner du temps c'est qu elle n'est pas dans une recherche active et là à ce moment cela qu'elle me mène en bateau.

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yapadequoi Le 28-08-2022 à 16:08

Non. Vous n'avez pas le droit de rénover l'appartement ni surtout de supprimer la cuisine.
Le locataire peut vous interdire l'accès et tout travaux non indispensable ou vexatoires !

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31699

Dans certains cas, le locataire peut avoir recours au juge_des_contentieux_de_la_protection du tribunal dont dépend le logement.

C'est le cas lorsque les travaux :
présentent un caractère abusifou ne sont pas conformes aux conditions définies dans la notification: Formalité par laquelle un acte de procédure ou une décision est porté à la connaissance d?une personne de travauxou rendent l'utilisation du logement impossible ou dangereuse.
Le locataire peut alors demander au juge :
l'interdiction des travaux entreprisou l'interruption des travaux entreprisou la résiliation du bail, lorsque les travaux rendent le logement inhabitable.

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soleil51 Le 28-08-2022 à 18:58

il va falloir prendre connaissance de a loi de 89 et du décret de 87

vous n'avez pas le droit de pénétrer à son domicile sans son autorisation : ce serait une violation de domicile

par ailleurs vous n'avez pas le droit d'effectuer des travaux , sauf à la demande du locataire ou des travaux de sauvegarde (sous certaines conditions) pendant la durée du bail

il ne fallait pas accepter de signer l'acte d'achat chez le notaire tant que le logement était occupé

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Isadore Le 28-08-2022 à 19:20

Pour compléter, si le logement ne possède plus de cuisine permettant l'installation d'un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées, il n'est plus décent. Si vous la privez volontairement de sa cuisine sans son accord, outre un relogement dans des conditions similaires à vos frais, elle sera en droit de réclamer une indemnisation.

En tant que bailleur vous lui devez une jouissance paisible de son logement. Les seuls travaux que vous pouvez faire sans son accord sont des travaux visant à améliorer les performances énergétiques, maintenir le logement en état ou éviter des dégradations, assurer l'entretien normal et le mettre en conformité avec les critères de décence.

Le risque qu'elle "en ait marre", c'est qu'elle aille en justice.

Légalement, elle est chez elle pour la durée du loyer. Ce logement est son domicile. Vous avez une locataire en place pour un bon bout de temps, ce qui explique le prix payé. Si la locataire pouvait être "mise à la porte" rapidement, le bailleur aurait attendu quelques semaines de plus et aurait vendu au prix du marché.

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Rambotte Le 29-08-2022 à 19:45

Je me pose la question des actions possibles contre le vendeur, qui a vendu un bien en fait occupé alors que la promesse indiquait qu'il était vide, ce qui a trompé l'acquéreur, qui n'aurait pas acquis le bien si l'information donnée par le vendeur avait été exacte.

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soleil51 Le 30-08-2022 à 00:10

l'acquéreur savait que le bien était occupé....et qu'aucun congé officiel n'avait été délivré au locataire

le notaire de l'acquéreur l'a t il bien informé de la situation ?

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Isadore Le 30-08-2022 à 07:38

L'acheteur ayant accepté de signer l'acte de vente stipulant clairement que le bien était vendu occupé, pour moi c'est trop tard...

Je me suis retrouvé un peu au pied du mur, soit j'abandonnais l'achat mais après avoir fait toutes les démarches pour obtenir le prêt ?? finalement on a du modifié l'acte final en achat locatif

Il aurait fallu agir avant de signer, ne serait-ce qu'en exigeant une baisse du prix de vente à hauteur du préjudice subit.

Si ça peut servir à de futurs acquéreurs, je me rappelle un cas similaire sur feu NI.

Le bien était occupé par l'épouse d'un couple en voie de divorce. Le notaire acheteur avait vu venir les soucis et avait fait ajouter une lourde astreinte dans le compromis puis l'acte de vente (de mémoire deux cents euros par jour). Et bien sûr l'argent de la vente avait été consignée jusqu'à nouvel ordre. Cela n'avait pas suffi à faire plier la vendeuse, qui comptait faire payer son astreinte par son mari, mais au moins les acheteurs savaient qu'ils seraient indemnisés.

D'où aussi l'utilité de prendre chacun son notaire...

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Isadore · Accepted Answer · Le 27-08-2022 à 21:18

Bonjour,

En général un bien vendu occupé est moins cher qu'un bien vide...

Je pars du principe que le logement est loué en vide.

Voici une page qui explique la procédure de congé.

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929

Dans votre cas, deux cas de figure sont possibles :

- la date d'échéance du bail arrive moins de deux ans après la date de vente ; vous pouvez donner congé avant la date du bail en cours, mais il ne prendra effet que deux ans après la date de la vente ;

- la date d'échéance arrive plus de deux ans après la date de la vente ; le congé prendra effet à la fin du bail.

Donc votre locataire a le droit de rester en place au moins deux ans après la date d'achat, et jusqu'à la fin de son bail actuel.

Donc le congé ne pourra prendre effet avant février 2023.

Six mois est la date-butoir, il est bon de s'y prendre avant. Si le locataire ne retire pas le recommandé, le congé est invalide. Il faut donc se laisser le temps de faire appel à un huissier. La moindre erreur de formalisme dans le courrier recommandé rend aussi le congé invalide.

Vous avez le droit de proposer une solution à l'amiable à votre locataire : son congé contre une bonne indemnité ou autre conditions qui vous agréeront à tous les deux. Par exemple six mois de loyer et prise en charge de ses frais de déménagement.

Le fait que vous n'ayez pas de logement ne prive pas votre locataire de ses droits. Ce n'est pas de sa faute si vous avez choisi d'acheter occupé. Malheureusement il est un peu tard pour poser ces questions...

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