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Forum Bail habitation

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Expulser un locataire indélicat

Visiteur

Le 13-09-2022 à 19:12

Bonjour,

 Merci pour votre réponse rapide:

J'ai acheté cette maison occupée, le bail loi 89 avait été établi par une agence immobilière et je n'ai donc pas eu possibilité de le modifier. Bail d'habitation louée vide. J'indique également qu'un autre locataire àl'étage occupe un logement identique mais ne jouit pas de l'usage du garage (bien sur) . La description des lieux précise 

       a) Consistant:

              Un appartement de 3 pièces principales d'une superficie de 56 m2                  situé au 2 °"' étage d'un pavillon divisé comprenant :

              Une entrée,

              Un séjour,

              Une cuisine équipée,

              Deux chambres,

              Une salle de bains, un W.C.

              Un garage avec buanderie,

              Une partie de jardin en commun avec la locataire du 1er étage.

              Il est ici précisé que le preneur doit effectuer l'entretien du jardin et des haies,

              auquel cas contraire cet entretien sera effectué par une Société spécialisée aux frais du preneur.

        b) Equipements et accessoires d'usage commun :

               Eau froide et chauffage.

               Minuterie.

Avec des erreurs: il n'y a pas de buanderie, c'est une chaufferie avec possibilité d'étendage de linge, à disposition des 2 locataires. Une partie du jardin ne veut rien dire, le jardin doit être partagé mais le locataire l'occupe avec des agrès, piscine, stationnement de remorque etc...

Dans un premier temps, je voudrais faire arranger le jardin qui n'a pas été entrtenu depuis plusieurs années et la haie de tuyas massacrée (coupés à mi-hauteur) par un pro. mais je sais que le locataire refusera de payer, il ne paie déja pas régulierement  ni en totalité son loyer. J'ai demandé a un huissier de faire le constat, mais il a refusé disant ne pas avoir le droit de pénétrer dans une propriété privée. Alors comment prouver le non entrtien, le refus de partager le jardin etc...?

Un commandement de payer a été délivré , et l'assignation doit suivre en fin de mois( si non-paiement). Il n'avait pas non plus pris ni présenté d'assurance, mais vient de le faire précipitament.

Vos conseils me seront d'un grand secours.

(J'essaye de me connecter pour répondre à Soleil51 mais impossible)

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  • Membre

    Le 13-09-2022 à 19:19

      + 1000 messages


    bonjour
    Effectivement on ne peut pas modifier un bail: il peut être conclu un avenant avec l'accord des 2 parties si cela est conforme à la loi de 89
    aviez vous pris connaissance des dossiers locataires avant de signer le compromis ?
    aviez vous pris connaissance de la loi de 89 avant de signer le compromis ?
    +1
    + -
  • Membre

    Le 14-09-2022 à 02:43

      + 10 messages


    A soleil51
    Bonsoir et merci de suivre le sujet.
    "aviez vous pris connaissance des dossiers locataires avant de signer le compromis ?
    aviez vous pris connaissance de la loi de 89 avant de signer le compromis ?"
    Oui, bien sur, c'est même pour ça que j'ai fait cet investissement: je touche 700 de retraite, il me fallait donc une autre source de revenus, et pendant 10 ans cela a été concluant. Mais cela s'est dégradé. J'ai 78 ans et ces locataires me pompent tout mon temps de loisir en démarches, calcul des arriérés, procédures etc...
    Ce que je souhaite ici, c'est d'obtenir des conseils éclairés sur la marche à suivre pour diriger l'action du Commissaire de Justice.
    En particulier: de quelle façon prouver que l'échange entretien du jardin et usage du garage n'est pas respecté, si j'ai le droit de facturer la location du garage puisqu'il n'y a pas de contrepartie ?
    Moderateur

    Le 14-09-2022 à 03:02

    Bonjour,

    Que dit précismént LE BAIL quand au bien loué par ce locataire?
    Idem pour les parties comunes.
    C'est ce BAIL et uniquement ce bail qui est important dans votre cas.
    Membre

    Le 14-09-2022 à 10:25

    Bonjour,Vous ne pouvez pas modifier les conditions du bail en cours, autre que la révision IRL si elle a été prévue.
    Si vous n'avez pas le temps ou l'énergie pour gérer la situation, mettez le bien en gestion locative dans une agence.
    A quoi vont servir ces constats ? Vous ne pourrez pas les utiliser pour exiger autre chose que ce qui est ECRIT dans le bail. Donc si c'est inutile, mieux vaut laisser tomber.Vous règlerez vos comptes lors du départ des locataires, pas avant.
    Membre

    Le 14-09-2022 à 10:27

    à mon avis vous ne pouviez pas subordonner la jouissance du garage à l'entretien du jardin
    si le garage est mentionné dans le bail, il en a la jouissance
    quant à effectuer vous même l'entretien du jardin, vous ne pouvez pas intervenir pendant la durée du bail...sauf à la demande du locataire concernant un problème incombant au propriétaire
    actuellemen til semble que la seule action possible est une assignation en résiliation de bail suite aux loyers impatés
    0
    + -
  • Membre

    Le 14-09-2022 à 12:54

      + 10 messages


    Bonjour Math64
    Je suis désolé de me répéter, 
    "Que dit précismént LE BAIL quand au bien loué par ce locataire?
    Idem pour les parties comunes."
    Je l'ai ecrit quelques lignes plus haut, copie du bail:
     a) Consistant:
                  Un appartement de 3 pièces principales d'une superficie de 56 m2                  situé               au 2 °"' étage d'un pavillon divisé comprenant :
                  Une entrée,
                  Un séjour,
                  Une cuisine équipée,
                  Deux chambres,
                  Une salle de bains, un W.C.
                  Un garage avec buanderie,
                  Une partie de jardin en commun avec la locataire du 1er étage.
                  Il est ici précisé que le preneur doit effectuer l'entretien du jardin et des haies,
                  auquel cas contraire cet entretien sera effectué par une Société spécialisée aux               frais du preneur.
     b) Equipements et accessoires d'usage commun :
                   Eau froide et chauffage.
                   Minuterie.
    Que déduisez-vous de cette description du bien loué?
    Bonjour Yapadequoi
    "Bonjour,Vous ne pouvez pas modifier les conditions du bail en cours, autre que la révision IRL si elle a été prévue." 
    ça a été dit plus haut
    "Si vous n'avez pas le temps ou l'énergie pour gérer la situation, mettez le bien en gestion locative dans une agence."
    Je le croyais aussi, La derniere agence par son inaction et ses négligences m'a fait perdre plus de20000 , j'ai été obligé de reprendre les affaires en main et j'ai en prime une procedure avec eux.
    "A quoi vont servir ces constats ? Vous ne pourrez pas les utiliser pour exiger autre chose que ce qui est ECRIT dans le bail."
    J'ai déja dit 2 fois ce qu'il il a d'écrit dans le bail, et c'est sur cette base que je demande conseil.
    "Vous règlerez vos comptes lors du départ des locataires, pas avant."
    C'est justement ce que j'essaie d'obtenir, et la raison pour laquelle je solliciite vos conseils.
    A soleil51
    Donc si je comprends bien, seul le bail fait référence, mais l'indication :
    "  Il est ici précisé que le preneur doit effectuer l'entretien du jardin et des haies,
                auquel cas contraire cet entretien sera effectué par une Société spécialisée                                  aux frais du preneur."
            est illicite ?
    Que répondez-vous à ma question :Que déduisez-vous de cette description du bien loué?
    Membre

    Le 14-09-2022 à 13:15

    Le jardin est selon cette rédaction une "partie commune", l'entretien est donc bien une charge récupérable, vous pouvez faire intervenir une entreprise et répartir les frais sur LES locataires / pas seulement à l'un d'eux.
    0
    + -
  • Membre

    Le 14-09-2022 à 16:15

      + 10 messages



    Merci Yapadequoi pour votre réponse.
    Mais je trouve bizarre que seul 1 locataire a la jouissance du garage en échange de l'entretien du jardin, que vous amettez être une partie commune, alors que le 2eme locataire ne profite absolument pas de l'usage du garage (un troc) . Il ne s'agit pas de charges récupérables mais qui sert à payer l'usage du garage. Le 2eme locataire jouit du même droit d'usage du jardin, mais n'en a pas l'obligation d'entretien.
    Je voudrais savoir comment ce sera perçu par le juge ?
    0
    + -
  • Membre

    Le 15-09-2022 à 03:52

      + 10 messages


    Bonsoir
    Je me suis laissé fourvoyer par ce que m'a affirmé le rédacteur du bail (une agence).
    Il m'assurait que l'usage du garage a été accordé en échange de l'entretien du jardin. Or dans la description du bien loué rien ne permet de le croire. En plus, comme dit  Yapadequoi, le locataire qui n'a pas l'usage du garage se trouve en fait aussi impliqué dans l'entretien du jardin, ce qui n'est pas équitable dans la mesure où les deux locataires paient le même loyer.  Une fois de plus, ceux qui recommandent les services d'une agence pour gérer un bien feraient mieux de conseiller aux propriétaires de s'informer pour gérer eux-mêmes. En tous cas, les baux que j'ai rédigés moi-même sont plus rigoureux. 
    Il ne me reste plus qu'a espérer que le locataire puisse être expulsé pour ses retards de loyer et sa mauvaise relation avec son voisin.
    Le locataire a refusé l'échelonnement proposé par un conciliateur, et n'a pas payé le loyer en cours. Il en est au 3eme commandement de payer, mais à chaque fois obtient des délais, et il ratrappe sur 2 ans, et on recommence ! 
    Autre question: les frais de commandement et d'assignation sont à la charge de qui ?
    Membre

    Le 15-09-2022 à 10:22

    Bonjour,
    Si le commandement de payer est fait dans le cadre de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les frais sont à la chrage du locataire.
    https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000038834673/
    C'est ce que dit le Code civil des procédures d'exécution :
    https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000028747701/
    Les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s'ils concernent un acte dont l'accomplissement est prescrit par la loi au créancier.
    S'il n'y a pas de clause résolutoire dans le bail, le "commandement de payer" est une démarche "amiable" à la charge du bailleur.
    Les frais d'assignation sont à la charge du bailleur, mais il peut demander au juge de prévoir un remboursement par le locataire.
    De "mauvaises relations" avec un voisin ne sont pas un motif d'expulsion. Il faut que la cause de ces mauvaises relations soit imputable au locataire, preuves à l'appui, et qu'elle soit répréhensible (violences, harcèlement...). On ne prive pas quelqu'un de son logement pour de simples prises de bec.
    De même, des retards répétés ne justifient pas forcément une expulsion, surtout si le locataire prouve de réelles difficultés financières et que la mauvaise foi n'est pas établie. Il semble que votre locataire, bon an mal an arrive à payer son dû avec les délais accordés par la justice. Il est donc possible qu'il obtienne à nouveau un étalement de sa dette.
    0
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  • Membre

    Le 15-09-2022 à 09:50

      + 1000 messages


    ici et ailleurs il est toujours expliqué et recommandé aux proprétaires ..et aux locataires de bien lire les textes qui réglementent les baux d'habitation "classiques": la loi de 89 et les décrets de 87
    ne pas oublier qu'en cas de litige, le locataire doit se retourner contre le propriétaire...même si le bien est géré par un mandataire
    récemment une locataire contestait l'imputation d'un devis ( puis la facture) concernant un plan de travail : il avait été brûlé sur une certaine surface (appartement refait à neuf par le propriétaire)
    la locataire considérait que le plan de travail pouvait encore servir tel quel...
    Membre

    Le 17-09-2022 à 17:43

    A soleil51
    " récemment une locataire contestait l'imputation d'un devis ( puis la facture) concernant un plan de travail : il avait été brûlé sur une certaine surface (appartement refait à neuf par le propriétaire)"
    BIZARRE  Si ce n'est pas le locataire lui-même qui a demandé la réparation, ou son assurance, qui est entré chez lui pour la demander ? 
    Encore une fois, les mandataires se permettent des initiatives et des fantaisies qui sont reprochées et à la charge du bailleur: particuliers !! gérez vos locations vous-même.
    Les mandataires  se font payer pour leur travail mais ne sont responsables de rien.
    Mon mandataire m'a fait payer pendant des années une assurance  loyer impayé, et n'a pas accepté de l'appliquer. Un procès est en cours. 
    Membre

    Le 17-09-2022 à 21:28

    aviez vous demandé une copie du contrat garantissan les loyers impayés?
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  • Membre

    Le 18-09-2022 à 04:26

      + 10 messages


    A Soleil51
    Bien sur, en fait, on a refusé de me présenter le contrat, pour ne pas que j'en connaisse l'origine, mais on m'a fourni les clauses, et un document que j'ai signé. (J' ai quand même trouvé le siege, mais on m'a envoyé sur les roses en me disant qu'ils n'avaient pas de comptes à me rendre, et que je m'adresse à l'agence)
    J'ai posé des questions à ce sujet sur ce site il y a près de 3 ans, et depuis, le covid étant passé, les avocats se relancent et remettent l'affaire, une audience doit à nouveau avoir lieu en fin d'année. déja 2000 dépensés en huissier et avocat.... 
    Membre

    Le 18-09-2022 à 04:28

    On m'avait conseillé d'assigner, c'est ce que j'ai fait
    Membre

    Le 18-09-2022 à 09:03

    si vous avez souscrt ce contrat et que l'agence n'a pas mis en oeuvre la procédure oligatoire entionnée dans les clauses du contrat (par exemple informer l'assurance x jours après le 1er impayé, adresser un courrier en RAR au locataire x jours après le 1er impayé, transmettre le dossier à l'assurance à telle date...) il va falloir mettre dans la boucle cette agence pour faire reconnaitre sa responsablité
    avez vous fait un courrier en RAR à l'assurance RCP de cette agence pour l'inforler du sinistre et le refus de cette agence de vous produire les justificatifs de l'assurance loyers impayés et de la mise en oeuvre du processus ?
    mais je suppose que votre avocat a fait tout le necessaire pour obtenir les documents...
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    + -
  • Membre

    Le 02-10-2022 à 01:43

      + 10 messages


    A Soleil51
    L'assignation a été faite dans les règles. La partie adverse a demandé un report fin décembre(et l'a obtenu) pour information de leur avocat. Je ne manquerais pas de vous informer des suites de l'opération.
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