Bien sous-évalué dans partage quand rachat de droits

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Bien sous-évalué dans partage quand rachat de droits

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Caro727 Le 18-04-2022 à 15:15

Bonjour,

Pouvez-vous me dire ce qui se passe si, dans le cadre d'une succession, les Droits sur un bien sont rachetés par un indivisaire avec un prix évalué du bien inférieur au prix du marché et que, quelques mois après la clôture de la succession, l'indivisaire vend ce bien au prix du marché ?

Peut-il le faire ?
Si oui, aura-t-il à payer quelque chose à payer sur cette différence ?
Et éventuellement, aura-t-il quelque chose à payer aux indivisaires à qui il a racheté les droits bien en-dessous du prix du marché ?

Même si les autres indivisaires ne disent rien ?

Merci.

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Isadore · Accepted Answer · Le 18-04-2022 à 15:44

Membre

Isadore Le 18-04-2022 à 15:44

+ 1000 messages

Bonjour,

S'il y a une lésion de plus de sept douzièmes (ce qui fait plus de la moitié), les autres indivisaires peuvent demander une rescision (révision ou annulation du contrat de vente) dans les deux ans qui suivent le rachat de leurs parts.

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006070721/LEGISCTA000006150284/#LEGISCTA000006150284

Si les autres indivisaires ne disent rien, il ne leur devra rien.

Et sinon il va devoir payer l'impôt sur la plus-value.

Si le prix de rachat a été fortement minoré, le fisc peut aussi considérer que le rabais est une donation et réclamer les droits afférents.

Membre

Caro727 Le 18-04-2022 à 19:38

Je vous remercie de cette précision.

Ce qui m'intéresse, c'est ce qui se passe M?ME si les autres indivisaires ne disent rien.

Donc il ne devra rien aux autres MAIS il devra payer l'impôt sur la plus-value ?
A partir de quelle somme ?
Jusqu'à combien de temps après la fin de la succession ?
Est-il tenu compte de l'évolution du marché immobilier pendant cette période ?

Merci.

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Membre

Rambotte Le 18-04-2022 à 20:47

Non, pas 7/12, mais un quart, parce que ce n'est pas une vente mais un partage. L'action en complément de part pour cause de lésion de plus d'un quart se prescrit en deux ans à compter du partage. La lésion s'apprécie au jour du partage.

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Membre

Rambotte Le 18-04-2022 à 20:50

Et si un partage à eu lieu, c'est que la succession est déjà finie d'être traitée (acte de notoriété, mutation de propriété vers les héritiers). Il n'y a pas de "clôture" de succession.

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Membre

Isadore Le 19-04-2022 à 07:06

Merci pour cette précision Rambotte.

L'impôt sur la plus-value, sauf si l'on est dans un des cas où il y a une dispense, est dû indépendamment de la somme. Il cesse d'être dû si le bien a été détenu par le propriétaire pendant plus de 22 ans.

Si le bénéfice réalisé est de plus de 50 000 euros, il y a une taxe supplémentaire.

Voici une page qui explique plus en détail :

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F10864

On ne "tient pas compte de l'évolution du marché immobilier pendant la période", cela n'aurait aucun sens.

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Membre

Caro727 Le 20-04-2022 à 00:12

Bonsoir à tous les deux,

Je vous remercie de vos réponses.

Donc je reformule pour voir si j'ai bien compris :

Par exemple, deux indivisaires rachètent à un troisième ses droits sur une maison (qui était dans la famille depuis plus de 22 ans mais pas par les indivisaires) à hauteur de 1/3 de 150000 euros et la signature des actes a lieu DEMAIN.

Mais dans la réalité, ce bien est plutôt estimé aux alentours de 180000 euros, soit 30000 euros de plus, donc les droits devraient être de 60000 euros et non 50000.
Le 3è indivisaire accepte pour que la succession se termine.

- Si les deux premiers indivisaires revendent la maison 180000 euros avant le délai de deux ans à compter le la signature, ils vont forcément payer l'impôt sur la plus-value ?
- Est-ce que le prix de cette vente change quelque chose dans l'impôt payé ?
- Peut-être que dans un an et demi cette maison vaudra 200000 euros vue l'évolution du marché. Parle-t-on quand même de plus-value même s'il s'agit juste d'une augmentation logique du prix du bien ?
- Et s'ils revendent la maison trois ans après la signature des actes ... ils ne paient rien ?

Je n'ai pas compris l'histoire des 7/12è et des 1/4 ...

Encore merci.

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Membre

Isadore Le 20-04-2022 à 07:51

Je fais simple.

- Comme ils réalisent une plus-value de 30 000 euros, oui ils vont payer un impôt sur cette plus-value.

- Le prix de vente joue forcément dans le paiement de l'impôt, puisqu'il srt à déterminer s'il y a ou non plus-value.

- Que la plus-value soit causée par une sous-estimation initiale du prix de la maison ou par une "augmentation logique" du prix du bien due à la hausse des prix du marché, c'est quand-même une plus-value imposable.

- S'ils revendent après trois ans, ils devront quand même payer la plus-value, mais il y aura un abattement. Pour ne pas payer la plus value, il faut attendre 22 ans.

- Il y a des exceptions qui dispensent de payer la plus-value, la page que je vous ai indiquée les explique.

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Membre

Rambotte Le 20-04-2022 à 11:45

Pour l'histoire des 7/12 et du 1/4.

Visiblement, vous ne regardez que la fiscalité et les plus-values. Mais il y a aussi l'aspect civil de la transaction, quand le prix de vente ou le montant de la soulte dans le partage est insuffisant. C'est à dire quand le vendeur reçoit un prix insuffisant, ou quand le cessionnaire de sa part indivise reçoit une soulte insuffisante.

Ici, un indivisaire, celui qui vend sa part, va recevoir une soulte de 50000 (1/3 de 150000), alors qu'il devrait recevoir une soulte de 60000 si le bien était correctement évalué (1/3 de 180000). Il subit une lésion de 10000 sur les 60000. Cette lésion est moindre que le quart (60000/4 = 15000) donc il ne peut pas agir en complément de part pour cause de lésion dans le partage. Mais si le prix réel avait été 240000, donc sa part réelle 80000, là il aurait subi une lésion de 30000, plus forte que le quart (80000/4 = 20000). Il pourrait agir en complément de part pendant deux ans, pour réclamer aux deux autres indivisaires les 30000 qui lui manquent.

Ici, c'est un partage, donc la lésion se compare au quart, mais si ça avait été une vente classique hors partage, la lésion du vendeur se compare aux 7/12.

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Caro727 Le 20-04-2022 à 17:34

Je vous remercie encore.
C'est beaucoup plus clair en donnant un exemple.

Par contre, Isadore, je suis allée sur votre lien et, si la situation que j'évoque ne fait pas partie des exceptions, je ne comprends pas comment calculer l'impôt car il ne me semble pas qu'il y a la situation exacte.

Est-ce que la bonne situation est ça :

Taux d'imposition

La plus-value immobilière est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 %.

Exemple :

Pour une plus-value imposable de 20 000 ?, l'impôt sur le revenu est de 3 800 ? (20 000 ? x 19 %).

Une taxe supplémentaire s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 ?. Le taux varie de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.

Dans le cas de "ma" maison revendue 180000 euros soit 30000 euros de plus-value, l'impôt sera-t-il bien de 19% de cette somme soit 5700 euros ?

Est-ce que ces 5700 euros seront bien divisés par le nombre de vendeurs ?

Je vais plus loin même si ça ne concerne pas la situation qui m'intéresse :

Rambotte, l'indivisaire à qui on a racheté les droits a donc 2 ans à compter de la date de la signature de l'acte de partage pour réclamer la différence si celle-ci est plus importante que 30000 euros ?
S'agit-il d'une démarche judiciaire ?

Quelle que soit la façon dont a été réalisé le partage ?
Même si les indivisaires se sont entendus sur les modalités du partage en signant via des avocats, comme cela se fait parfois pour éviter un partage judiciaire ?

Pour cela il devra demander une nouvelle évaluation du bien. C'est ça ?
Mais il ne disposera plus des clés. Comment cela se passe-t-il ?

Encore merci.

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Membre

Rambotte Le 20-04-2022 à 18:49

Dans votre cas, l'action n'est pas possible puisque la lésion est moindre que le quart (valeur à l'acte 150000, valeur réelle au jour du partage 180000) : donc soulte reçue = 50000 au lieu de 60000. Lésion 10000, et quart = 15000.
Ou alors votre valeur réelle annoncée est un exemple, et la valeur réelle pourrait être beaucoup plus élevée ?
Note : on se contrefiche de la valeur actuelle du bien : la lésion s'apprécie au jour du partage, avec la valeur du bien au jour du partage.

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Membre

Caro727 Le 21-04-2022 à 22:08

@Rambotte

Merci pour votre explication.

Oui, il s'agit effectivement d'un exemple, ma préoccupation étant plutôt l'impôt sur la plus-value, mais l'autre aspect du problème est intéressant, et il montre aussi à quel point la façon dont on effectue un partage n'est pas anodine.

Et même s'il ne s'agit dans mon cas que d'un exemple, vous est-il possible de répondre à mes dernières questions pour le cas où la lésion serait plus importante que le quart ?
Ca peut concerner certaines personnes qui nous lisent.

Merci

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Caro727 Le 28-04-2022 à 09:27

Bonjour, avez-vous la réponse à ma dernière interrogation ? Merci.

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Membre

Rambotte Le 28-04-2022 à 21:26

Si la lésion est plus importante que le quart, et que les parties au partage en sont d'accord, elles peuvent procéder à la correction amiable du partage et déterminer les compléments de soulte à verser.

S'il y a litige entre les parties sur l'existence de la lésion, celui qui subit la lésion devra assigner en complément de part. Il devra apporter la preuve de sa lésion (laquelle s'apprécie au jour du partage, pas au jour de l'action en complément de part). C'est son affaire de justifier la valeur réelle du bien au jour du partage.

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Caro727 Le 03-05-2022 à 22:10

Je vous remercie Rambotte pour ces précisions.

Donc c'est à la personne lésée de se manifester et de le prouver.
Peut-être en faisant estimer le bien quelques temps avant le partage...
Ce n'est pas la justice ou le fisc d'eux-mêmes.

Mais est-ce que, dans le cas d'une vente avec une forte plus-value, le fisc s'en rend compte automatiquement, via le travail du notaire ?
Ou bien le notaire est obligé de le signaler au fisc ?

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Isadore Le 04-05-2022 à 07:05

Bonjour,

Le transfert de propriété d'un bien immobilier est enregistré par le SPF et transmis automatiquement au fisc, qui a donc les moyens de s'en rendre compte. Le notaire procède de son côté à une déclaration concernant la plus-value au fisc mais également au paiement des taxes pour le compte du vendeur.

Et enfin le vendeur, de son côté, doit la déclarer avec ses autres revenus de l'année.

Donc que la plus-value soit forte ou non, non seulement le fisc est forcément mis au courant, mais en plus il est certain de ne pas couper à l'imposition.

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Rambotte Le 04-05-2022 à 08:06

C'est surtout que l'acte de vente soumis à publicité foncière doit être accompagné de la déclaration de plus-value, sous peine d'être rejeté.

Extraits du BOI pour comprendre comment ça fonctionne :
/bofip/1568-PGP_html/identifiant=BOI-RFPI-PVI-30-40-20140224

Le dépôt de la déclaration de plus-value est en principe concomitant à la présentation de l'acte de cession à la formalité d'enregistrement ou à la formalité fusionnée. Pour l'accomplissement de cette formalité, certaines mentions doivent figurer dans l'acte de cession et dans l'extrait d'acte.

Puis plus loin :

L'acte de cession soumis à la formalité fusionnée ou présenté à l'enregistrement doit préciser, sous peine de refus du dépôt ou de la formalité d''enregistrement :
- le prix de cession de chacun des biens
- le prix d'acquisition du bien, ou s'il s'agit d'une acquisition à titre gratuit, du nom du précédent propriétaire, de son domicile et, éventuellement, de la date de son décès

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Caro727 Le 07-05-2022 à 18:29

Je vous remercie tous les deux pour ces informations très intéressantes.

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