Vous pouvez poursuivre en expulsion votre locataire pour non-paiement des loyers, charges et non versement du dépôt de garantie (1).
Dans ces trois cas, il suffit qu'une partie du montant prévu n'ait pas été versé à l'échéance pour que les poursuites soient justifiées.
Résiliation judiciaire
Démarches
La procédure de résiliation du bail et d'expulsion du locataire peut être mise en œuvre lorsque le contrat ne contient pas de clause résolutoire.
Depuis juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux (2).
S'il souhaite faire résilier le bail, le bailleur doit :
- saisir le juge des contentieux de la protection dont dépend le logement : il peut demander le paiement de la dette et des frais de justice, la résiliation du bail, l'expulsion du locataire et la fixation du montant d'une indemnité d'occupation ;
- et charger un commissaire de justice d'assigner et de signifier au Préfet, cette assignation.
Le bailleur n'est pas obligé de se faire assister par un avocat.
Décision du juge sur la résiliation
Le juge détermine si la faute du locataire est suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail et son expulsion du logement (1) :
- si le locataire ne peut pas rembourser sa dette, il peut être condamné à voir son bail résilié et à être expulsé de son logement. Le bailleur peut poursuivre la procédure d'expulsion, en se rapprochant d'un commissaire de justice qui va signifier la décision du juge au locataire et lui délivrer un commandement de quitter les lieux (3) ;
- si le juge estime que le locataire traverse une mauvaise période, mais qu'il pourra être en mesure de payer la dette, il peut décider de la mise en place d'un échéancier de remboursement de la dette.
En cas de non-respect de cet échéancier, le bail sera résilié. Le bailleur pourra alors poursuivre la procédure d'expulsion en se rapprochant d'un commissaire de justice pour qu'il signifie la décision du juge au locataire et lui délivre un commandement de quitter les lieux.
Mise en œuvre de la clause résolutoire
La différence de la mise en œuvre de la clause résolutoire avec la résiliation judiciaire et que dans ce cas, le juge n'a pas à interpréter la situation pour savoir si le locataire est ou non en mesure de rembourser la dette : il doit faire application de la clause du contrat qui prévoit que le bail sera résolu en cas d'impayés (4).
La clause peut être mise en œuvre lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives.
Le bailleur peut charger un commissaire de justice de faire parvenir au locataire, puis à sa caution, un commandement de payer.
Commandement de payer :
Le commandement de payer doit contenir, à peine de nullité, les informations suivantes :
- le délai accordé au locataire pour payer sa dette : 6 semaines ;
- le montant mensuel du loyer et des charges ;
- le décompte de la dette ;
- l'information sur le fait de savoir que s'il ne paie pas sa dette ou ne demande pas de délais de paiement, le bailleur pourra demander au juge la résiliation du bail et l'expulsion du logement ;
- l'adresse du fonds de solidarité pour le logement (FSL) auquel le locataire peut demander une aide financière ;
- l'information sur le fait que le locataire peut demander au juge, à tout moment, un délai de grâce pour payer votre dette aux conditions prévues par l'article 1343-5 du Code civil (report ou échelonnement de la dette dans un délai de 2 ans voire 3 si le juge considère qu'il est en mesure de rembourser sa dette).
Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. À défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Le locataire dispose d'un délai de 6 semaines pour payer sa dette.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
À défaut de paiement dans les 6 semaines :
- si le locataire a remboursé toute sa dette : il peut rester dans le logement ;
- si le locataire n'a pas remboursé toute sa dette et qu'aucun échéancier n'a été mis en place, le bailleur peut assigner le locataire.
À l'issue du délai de 6 semaines, le bailleur peut :
- saisir le juge des contentieux de la protection dont dépend le logement loué.
Il peut le saisir en référé (en urgence) et demander au juge de condamner le locataire à payer sa dette et les frais de justice, de constater que le bail est résilié, d'ordonner l'expulsion du locataire et de fixer le montant d'une indemnité d'occupation (= somme due en contrepartie de l'occupation de l'ancien locataire, devenu, depuis la décision de résiliation du juge, occupant sans droit ni titre) ;
- charger un commissaire de justice d'assigner le locataire au tribunal, et de signifier au Préfet cette assignation.
L'audience a lieu au moins 6 semaines après que le locataire a reçu l'assignation.
À noter : le locataire doit être informé par le préfet dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement.
Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de 3 années.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.
Décision du juge :
- bonne foi du locataire : si le locataire a repris le paiement du loyer avant l'audience et qu'il est en capacité de rembourser sa dette, le juge peut décider d'appliquer un échéancier de remboursement de la dette, et de suspendre les effets de la clause résolutoire (c'est-à-dire de suspendre la procédure d'expulsion).
Dans le cas où le locataire ne respecterait pas l'échéancier de remboursement (non-remboursement ou remboursement en retard), son bail sera résilié. Le bailleur peut poursuivre la procédure d'expulsion et charger un commissaire de justice de lui délivrer un commandement de quitter les lieux.
- si le locataire n'a pas repris le paiement du loyer intégralement avant l'audience, ou s'il n'est pas en capacité de rembourser sa dette, le juge peut le condamner le locataire à voir son bail résilié et à être expulsé du logement. Le bailleur peut poursuivre la procédure d'expulsion et charger un commissaire de justice de lui délivrer un commandement de quitter les lieux.
Commandement de quitter les lieux :
Quand il est délivré au locataire, celui-ci dispose de 2 mois pour quitter le logement (le juge peut avoir réduit ou supprimé ce délai selon la bonne ou mauvaise foi du locataire) (5).
Durant ce délai, le locataire peut saisir le juge de l'exécution pour lui demander un délai supplémentaire (ou délai de grâce) d'une durée d'1 mois à 1 an maximum. Le juge prend sa décision en tenant compte de la situation du locataire (âge, état de santé...) et de sa bonne volonté.
À savoir :
Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales (6).
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise.
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