Location d'un bien meublé ou vide : les droits du bailleur et du locataire

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Location d'un bien meublé ou vide : les droits du bailleur et du locataire

Photo de Caroline Audenaert Filliol

Rédigé par Caroline Audenaert Filliol

Mis à jour le 24 novembre 2023

37209 utilisateurs ont déjà consulté ce dossier

Vous êtes locataire ou bailleur, vous allez signer un contrat de bail ou vous êtes déjà engagé dans un contrat de bail. Notre dossier fait le point sur les droits et obligations du locataire et du bailleur dans le cadre d'un bail d'habitation.... Lire la suite

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En bref

Le droit au logement est un droit fondamental qui s'exerce dans le cadre des lois qui le régissent.

Il implique la liberté de choix pour toute personne, de son mode d'habitation grâce au maintien et au développement d'un secteur locatif ouvert à toutes les catégories sociales.

Aucune personne ne peut se voir refuser la location d'un logement pour un motif discriminatoire.

Dans quel cas utiliser ce dossier ?

Que vous soyez locataire ou bailleur, vous devez connaître les dispositions qui s'appliquent à chacune des parties pour pouvoir correctement exercer vos propres droits.

Pouvez-vous ajouter des éléments non signalés lors de l'état des lieux d'entrée ? Quelles sont les clauses interdites dans un contrat de bail ? Quelles sont les réparations locatives ou les charges récupérables ?

Le non-respect des obligations locatives 

En cours de bail, si le locataire ne respecte pas ses obligations il risque jusqu'à l'expulsion du logement.

Quelle est la procédure à mettre en oeuvre par le bailleur ? Le locataire peut-il demander des délais de paiement ? Commandement de payer ou d'avoir à quitter les lieux, trêve hivernale... nous faisons le point.

Litiges fréquents en fin de bail 

La rupture du bail ne signe pas la fin des conflits entre les anciennes parties au contrat de bail. En pratique, les litiges sont fréquents et peuvent se manifester dès la délivrance du congé : non-respect des conditions de forme, désaccord sur la durée du préavis, etc.

L'état des lieux de sortie (ou son défaut), la restitution totale ou partielle du dépôt de garantie, la régularisation des charges... sont des motifs réguliers de saisine du conciliateur de justice en vue d'une résolution amiable d'un différend.

Nous avons pris pour exemples les cas les plus fréquents afin de répondre à vos questions en fondant juridiquement chacune des réponses.

La loi qui régit les rapports locatifs rappelle que les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives. Notre dossier fait le point sur l'essentiel à connaître par les parties.

Contenu du dossier :

Ce dossier comprend des informations relatives :

  • à la présentation des baux d'habitation ;
  • à l'obligation et au défaut d'assurance du locataire ;
  • aux états des lieux - d'entrée et de sortie et à leur défaut d'établissement ;
  • au paiement des loyers et charges (provisions, forfait, régularisation, délai de prescription);
  • au dépôt de garantie (montant, délai de restitution, sommes pouvant être retenues...) ;
  • à la réparation du logement (réparations locatives ou à la charge du bailleur) ;
  • à la colocation ;
  • au bail mobilité ;
  • au préavis et au congé (durée, réduction, formalités du congé par chacune des parties...) ;
  • à la procédure d'expulsion.

Les notions clés abordées dans ce dossier :

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Contrat de bail

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État des lieux

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Dépôt de garantie

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Caution

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Meublé

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Vide

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Colocation

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Entretien

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Loyers & charges

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Attestation de loyer

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Quittance de loyer

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Préavis & congé

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Réparations

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Dégradations

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  Caisse d'allocation familiale

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  Nuisances sonores

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  Procédure d'expulsion

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Préavis réduit

Le plan du dossier

  • I. Dispositions générales relatives au contrat de bail
  • Prévention des impayés et aides au logement
  • Quels sont les documents que le bailleur peut demander aux candidats à la location ?
  • Délai de prévis et congé délivré par le bailleur - logement vide
  • Délai de préavis et congé délivré par le locataire - logement vide
  • Dans quels car le bailleur ne peut-il pas s'opposer au renouvellement du bail (ne peut pas donner congé) ?
  • Les violences conjugales et le congé
  • Qu'est-ce qu'un logement meublé ?
  • Qu'est-ce que bail mobilité ?
  • Quelles sont les clauses interdites dans un contrat de bail ?
  • Un tiers au bail peut-il verser le dépôt de garantie ?
  • Combien de mois de loyer, le bailleur peut-il demander au locataire pour le dépôt de garantie ?
  • II. Droits et obligations du locataire et du bailleur en cours de bail
  • Quelles sont les obligations du bailleur ?
  • Quelles sont les obligations du locataire ?
  • Après son entrée dans l’appartement, le locataire a constaté des dégâts qui n’ont pas été notés dans l’état des lieux. Peut-il contraindre son propriétaire à les ajouter à l’état des lieux ?
  • Le locataire n'a pas fourni au bailleur d'attestation d'assurance pour le logement loué. Que peut faire le bailleur et que risque le locataire ?
  • Dans les charges, le bailleur décompte l’entretien des espaces verts de la résidence au locataire. Peut-il le faire ?
  • Le locataire peut-il demander des justificatifs dans le cadre d'un rappel de charges ou d'une régularisation ?
  • Si la provision sur charges a été sous-évaluée lors de mon entrée dans le logement, puis-je refuser de payer les régularisations qui me sont envoyées par le propriétaire ?
  • Le bailleur réclame au locataire un reliquat de charges locatives correspondant à une période de 4 années. Doit-il payer ?
  • Le concierge est partie à la retraite et le bailleur demande au locataire de payer à travers les charges l’indemnité de départ à la retraite. En a-t-il le droit ?
  • Le logement est humide et de la moisissure est apparue contre les murs. Est-ce que le locataire risque de devoir payer au propriétaire les frais de remise en état du logement ?
  • En location, les WC sont bouchés malgré l'utilisation de produits, que peut faire le locataire ?
  • La chaudière est tombée en panne, qui doit payer les travaux de réparation ?
  • La fenêtre du logement est cassée suite à un courant d’air. Qui doit payer les réparations ?
  • Dans quels cas la responsabilité de l’agence immobilière peut-elle être recherchée lorsque le bailleur refuse de faire des travaux ?
  • En colocation, le bailleur peut-il exiger que chacun des colocataires ait un garant ?
  • Un colocataire ne paie pas sa part des loyers, l'autre colocataire est-il dans l'obligation de payer pour lui ?
  • Le bailleur peut-il refuser de délivrer au locataire une attestation de loyer au motif que ses paiements ne sont pas à jour ?
  • III. Non-respect des obligations locatives et risque d'expulsion
  • Les autres copropriétaires se plaignent du locataire (nuisance sonore, olfactive, animaux, etc…) : que doit faire le bailleur ?
  • Loyers impayés : procédure & risques d'expulsion
  • Le locataire ne paie plus ses loyers et il n'y a plus de contact entre les parties. Que peut faire le bailleur ?
  • Une procédure d'expulsion est en cours à l'égard du locataire mais la période hivernale approche : comment cela se passe?
  • Une procédure d’expulsion est en cours pour non-paiement des loyers, mais le bailleur vient de recevoir la recevabilité de son dossier de surendettement : que va-t-il se passer ?
  • IV. Les litiges en fin de bail
  • Le locataire a quitté le logement sans respecter son préavis : que risque-t-il ?
  • Le préavis peut-il être refusé au motif que le colocataire n’a pas, lui, donné son préavis ?
  • Le préavis de départ peut-il être refusé au motif de la présence d’arriérés de loyers ?
  • Le locataire refuse de signer l’état des lieux de sortie du logement qu’il occupait : que faire ?
  • Le bailleur n’a pas voulu faire d’état des lieux d’entrée. Quels sont les droits du locataire à la sortie ?
  • De quel délai dispose le bailleur pour restituer le dépôt de garantie ?
  • Le bailleur peut-il refuser de restituer le dépôt de garantie suite à une réclamation des nouveaux locataires, alors qu’aucun dégât n’a été constaté lors de l’état des lieux de sortie ?
  • Le bailleur peut-il retenir une somme forfaitaire pour les dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie du locataire ?
  • Le locataire peut-il faire établir un contre devis à celui présenté par l'ancien bailleur pour la réparation des dégâts constatés lors de l’état des lieux de sortie ?
  • De combien de temps dispose l'ancien bailleur pour faire un rappel de charges ?
  • Le bailleur sait que le locataire a déménagé mais il reste des affaires à lui : comment peut-il récupérer son appartement ?
  • Dans quels cas le bail peut-il continuer au profit d'un tiers ?

Ce dossier contient également

letter

18 Modèles de lettres

contract

3 Modèles de contrats

La question du moment

Quelles sont les clauses interdites dans un contrat de bail ?

Dans un contrat de bail, est réputée non écrite, toute clause :

  • qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ;
     
  • par laquelle le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le bailleur ;
     
  • qui impose comme mode de paiement du loyer l'ordre de prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre ;
     
  • par laquelle le locataire autorise le bailleur à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible ;
     
  • qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun de la chose louée ;
     
  • par laquelle le locataire s'engage par avance à des remboursements sur la base d'une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives ;
     
  • qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ;
     
  • qui autorise le bailleur à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations stipulées au contrat ;
     
  • qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ;
     
  • qui interdit au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ;
     
  • qui impose au locataire la facturation de l'état des lieux de sortie dès lors que celui-ci n'est pas établi par un commissaire de justice ;
     
  • qui prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à la durée légale (3 ans ou 6 ans selon la nature du bailleur) ;
     
  • qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le bailleur de toute responsabilité ;
     
  • qui interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ;
     
  • qui impose au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en plus de celles prévues pour les honoraires de l'agence immobilière ou pour le dépôt de garantie ;
     
  • qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens ;
     
  • qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ;
     
  • qui interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à 21 jours ;
     
  • qui permet au bailleur d'obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d'une simple ordonnance de référé insusceptible d'appel ;
     
  • qui impose au locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d'équipements.

Le mot de l'auteur

Le 24/11/2023

Depuis le 21 juillet 2023, le bailleur ne peut plus s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé aux locataires bénéficiaires de l'allocation journalière de présence parentale (AJPP) et disposant de faibles revenus - en l'absence de solution de relogement proposée.

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