Ce modèle de lettre : Lettre de révision du loyer à l’initiative du bailleur (bail commercial)

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Ce que dit la loi

Le loyer d'un local à usage commercial est en principe fixé à l'amiable entre les parties, et doit correspondre à la valeur locative qui peut être déterminée d'après les éléments notables suivants (Article L145-33 du Code de commerce) : 

• les caractéristiques du local ; 

• la destination des lieux ; 

• les obligations respectives des parties ; 

• les facteurs locaux de commercialité ;

• les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En cours de bail, le loyer peut être modifié sans que sa variation ne puisse, en principe, excéder celle de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou des loyers des activités tertiaires de l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE).

Dans un premier temps, la révision peut avoir lieu tous les 3 ans sans que rien ne soit stipulé au sein du bail.

Dans un deuxième temps, elle peut intervenir selon une autre périodicité de révision grâce à la stipulation d'une clause d'échelle mobile (Article L145-39 du Code de commerce). Elle pourra être mise en application, à chaque fois que le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart, par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire .

Au moment du renouvellement, le loyer peut être révisé dans les mêmes conditions, c'est-à-dire négocié amiablement ou décidé judiciairement. 

Exceptionnellement, le taux de variation peut ne pas être respecté en cas d'une modification notable des éléments permettant de déterminer le montant du loyer (à l'exception des prix du voisinage, cf infra). C'est le processus de déplafonnement. Cependant, il n'est pas possible d'effectuer une variation supérieure à 10% du loyer sur l'année. 

Le déplafonnement n'est donc pas illimité et reste encadré par le législateur. Néanmoins le bailleur devra apporter les preuves justifiant ce déplafonnement (Article L145-38 du Code de commerce). 

 

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