Accueil » Actualité juridique » Maître Baptiste CHAREYRE » Actualité » La récupération des charges locatives, relatives aux énergies, par les bailleurs d'HLM est conforme à la Constitution

Actualité du Cabinet Baptiste Baptiste Chareyre Cabinet inscrit au Barreau de PARIS


La récupération des charges locatives, relatives aux énergies, par les bailleurs d'HLM est conforme à la Constitution

Par Maître Baptiste CHAREYRE | 23-04-2015 | 0 commentaires | 1328 vues


Le Conseil constitutionnel a été saisi le 5 novembre 2014 par la Cour de cassation (troisième chambre civile, arrêts n° 1434, 1435 et 1436 du même jour) de trois questions prioritaires de constitutionnalité (QPC) posées par :

Mme Michèle C. et 259 autres locataires de la société Aube Immobilier (QPC n° 1014-441), de la société Mon Logis S.A. (QPC n° 2014-442) et de l’établissement public OPH Troyes habitat (QPC n° 2014-443) ;

l’association Force Ouvrière des consommateurs de l’Aube ;

l’association Confédération nationale du logement (Fédération de l’Aube) ;

l’association Confédération générale du logement (union départementale de l’Aube).

Ces QPC portaient sur la conformité aux droits et libertés que la Constitution garantit de l’article L. 442-3 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de la loi n° 2010-1488 du 7 décembre 2010 portant nouvelle organisation du marché de l’électricité.

Dans sa décision n° 2014-441/442/443 QPC, le Conseil constitutionnel, qui a joint ces trois QPC pour statuer par une seule décision, a déclaré ces dispositions conformes à la Constitution.

 
1.      Dispositions concernées

L’article L. 442-3 du code de la construction et de l’habitation (CCH), objet de la QPC à l’origine de la décision commentée, détermine les trois catégories de charges récupérables pour les immeubles appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré (HLM).

Elles doivent être la contrepartie :

des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée ;

des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article L. 442-3 renvoie à un décret le soin de fixer la liste précise de ces charges.

Il s’agit du décret n° 82-955 du 9 novembre 1982, lequel a été modifié à de nombreuses reprises.

Un système similaire existe pour les baux d’habitation de droit commun, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, qui consacre les trois mêmes catégories de charges récupérables, étant complété par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, qui fixe une liste quasiment identique à celle du décret du 9 novembre 1982.

La détermination des charges récupérables vise à rechercher « le point d’équilibre entre les dépenses liées à l’investissement du propriétaire, qui restent à sa charge, et celles qui participent de son fonctionnement courant, qui sont à la charge du locataire ».

Selon une jurisprudence constante, la liste des charges récupérables est d’ordre public et limitatif.

Cette modification de la liste peut intervenir à la suite de décisions de justice constatant le caractère non récupérable d’une charge qui n’est pas inscrite sur la liste.

Lorsque l’immeuble est raccordé à un réseau de chauffage urbain, la Cour de cassation a en particulier jugé dans une décision du 10 novembre 2009 :« attendu qu’ayant relevé que les factures émises par la CPCU [Compagnie parisienne du chauffage urbain] présentaient une tarification en "binôme" composée d’une "partie variable dite R1, proportionnelle à la consommation effective de l’usager" s’exprimant en "euros/tonnes de vapeur" et d’une "partie fixe, dite R2, liée à la puissance garantie, c’est-à-dire à la puissance que l’usager est en droit d’appeler et correspondant aux engagements contractuels" s’exprimant en "euros/kW souscrit et représentative de la redevance annuelle d’abonnement", la cour d’appel qui a retenu qu’une telle définition de la partie fixe laissait apparaître que celle-ci incluait les dépenses de financement et de remboursement du prix des installations de chauffage urbain auxquelles est raccordé l’immeuble et constaté qu’elle ne comportait aucune ventilation permettant de distinguer les dépenses incombant au bailleur de celles incombant au locataire, en a exactement déduit, sans violer les nouvelles dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 afférentes aux dépenses récupérables toutes taxes comprises, que les sommes correspondant à la "prime fixe dite R2" seraient exclues des charges récupérables ainsi que la taxe à la valeur ajoutée correspondante »

Par conséquent, pour le contrat de vente de chaleur, le bailleur peut récupérer auprès de son locataire la partie variable correspondant à la consommation de chaleur (partie R1), mais non la part fixe correspondant au prix de l’abonnement (partie R2).

Cette jurisprudence a été, à son tour, renversée par l’article 27 de la loi n° 2010-1488 du 7 décembre 2010 portant nouvelle organisation du marché de l’électricité, dite loi « NOME », qui a modifié le paragraphe I de l’article L. 442-3 du CCH.

Son dernier alinéa dispose désormais que : « Pour l’application du présent I, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur ». Cette disposition permet donc au bailleur de répercuter sur son locataire l’intégralité de la dépense engagée lorsqu’il acquiert la fourniture d’énergie auprès d’un prestataire extérieur distribuant un chauffage en réseau.

Ce texte a été introduit par la voie d’un amendement de M. Thierry Repentin au Sénat en première lecture. Selon l’exposé des motifs de cet amendement, l’arrêt de la Cour de cassation de 2009 « remet en cause le développement des réseaux de chaleur, leur mode de tarification ne permettant pas une récupération normale par le propriétaire. Cet amendement maintient la possibilité pour un bailleur de récupérer le prix d’une énergie qu’il achète à une entité juridique indépendante, sans distinguer les éléments constitutifs de ce prix (R1 + R2) sur lesquels il n’a aucune maîtrise ».

Selon M. Ladislas Poniatowski, rapporteur du texte au Sénat : « Cet arrêt, en date du 10 novembre 2009, contredit la pratique habituelle des bailleurs. Il pourrait rapidement faire école, car d’autres procédures ont été lancées par des associations de locataires. À terme, l’impossibilité de répercuter les charges pourrait concerner non seulement la fourniture de chaleur, mais aussi la partie abonnement des factures d’électricité et de gaz. Si cette jurisprudence constitue une aubaine pour les locataires, on voit mal ce qui la justifie. Sa généralisation aboutirait à freiner considérablement le développement des réseaux de chaleur, que les lois Grenelle 1 et Grenelle 2 veulent par ailleurs encourager »

M. Jean-Claude Lenoir, rapporteur à l’Assemblée Nationale, analysait ainsi cette modification :

« d’après les estimations qui ont été communiquées à votre rapporteur, la non récupération du R2 représenterait un manque à gagner de 200 à 400 m par an pour les bailleurs sociaux ;

« or le développement de réseaux de fourniture de chaleur est un objectif du Grenelle de l’environnement. C’est la raison pour laquelle l’amendement de M. Repentin adopté par le Sénat revient sur l’arrêt de la Cour de cassation en permettant explicitement la récupération de la totalité des dépenses réalisées par les bailleurs liées à un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux. Il met ainsi en œuvre un partage des charges de chauffage différent dans le cas de la fourniture de chaleur de celui qui prévaut dans les autres cas et le rend attractif économiquement pour les bailleurs ».

L’article 27 de la loi du 7 décembre 2010 a dans le même temps modifié l’article 23 de la loi de 1989 pour adopter la même solution dans le parc locatif privé.

 

 2.      Question posée

Les locataires de trois sociétés d’HLM ont assigné leur bailleur en remboursement de charges liées au chauffage urbain au motif qu’elles leur avaient été indûment facturées. À cette occasion, ils ont soulevé trois QPC portant sur l’article L. 442-3 du CCH.

Par trois jugements du 8 août 2014, le tribunal d’instance de Troyes a renvoyé ces trois QPC à la Cour de cassation pour le même motif :

-          d’une part, « si en effet des situations différentes peuvent justifier l’application de règles différentes, en l’espèce contrairement aux explications du défendeur, aucun motif a fortiori d’intérêt général ne semble justifier de soumettre à des règles différentes les locataires selon que l’immeuble est raccordé ou non à un réseau de chauffage. Cela paraît donc contrevenir au principe d’égalité devant la loi » ;

-          d’autre part, « en permettant l’élargissement de l’assiette des charges récupérables, la loi n° 2010-1488 du 7 décembre 2010 vient indirectement modifier les conditions du contrat de bail qui unit les locataires à leur bailleur ce qui pourrait être considéré comme portant atteinte à la liberté contractuelle des locataires ».

 
3.      Sur le principe d’égalité

Le Conseil n’a pas fait droit à ce grief. D’une part, il a jugé que le principe d’égalité n’impose pas une règle unique pour le régime des charges récupérables applicable aux différents modes de chauffage d’un immeuble d’habitation.

D’autre part, la différence de traitement entre les locataires repose sur un motif d’intérêt général qui ressortait clairement des travaux parlementaires : la promotion de l’usage des énergies de réseau dans un but de protection de l’environnement. Dans sa décision n° 2013-666 DC du 11 avril 2013, le Conseil constitutionnel avait d’ailleurs déjà, en matière d’égalité devant les charges publiques reconnu une spécificité aux énergies de réseau permettant un traitement différent.

Le Conseil constitutionnel a donc écarté le grief tiré de la violation du principe d’égalité (cons. 8).

 
4.      Sur la liberté contractuelle des locataires

Aux termes de la jurisprudence constante du Conseil Constitutionnel le législateur ne saurait porter aux conventions légalement conclues une atteinte qui ne soit justifiée par un motif d’intérêt général suffisant sans méconnaître les exigences résultant des articles 4 et 16 de la Déclaration de 1789.

Pour concilier ce principe avec les exigences d’intérêt général, le Conseil opère son contrôle eu égard à l’atteinte portée aux conventions en cours et en tenant compte, le cas échéant, des circonstances de l’espèce.

Dans ses écritures devant le Conseil constitutionnel, les requérants soutenaient que « le bailleur peut, à sa seule initiative et en cours de bail modifier le mode de chauffage et donc de répartition des charges, ce qui a d’importantes conséquences financières pour le locataire ».

Toutefois, si le mode de chauffage est prévu contractuellement, le bailleur est tenu par le contrat, qu’il ne peut modifier unilatéralement sans être tenu, le cas échéant, à indemniser le locataire pour le coût supplémentaire qui en résulterait.

À l’inverse, si le mode de chauffage n’est pas prévu par le contrat, le propriétaire est libre de le modifier, et le mode de calcul des charges sera alors nécessairement adapté.

Les dispositions contestées modifient non pas les conventions en cours mais le cadre légal applicable à ces conventions.

L’application immédiate de cette modification ne pouvait être analysée comme méconnaissant le droit au maintien des conventions légalement formées.

Ce second grief a également été écarté. (cons. 9).

Le Conseil constitutionnel a finalement jugé les mots « ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux » figurant au dernier alinéa du paragraphe I de l’article L. 442-3 du code de la construction et de l’habitation conformes à la Constitution.

 

 

Par Baptiste Chareyre

Avocat au Barreau de Paris

Contactez le Cabinet Baptiste Chareyre

Vos Réactions Réagir

Répondre au sujet

Pour commenter cet article, veuillez vous connecter ou compléter le formulaire ci-dessous :





Je souhaite être prévenu(e) des nouvelles contributions publiées sur ce sujet


Voir les conditions générales d'utilisation

Ces informations, nécessaires au traitement de votre demande, sont destinées au Juritravail et à la société WENGO SAS. Conformément à la loi relative aux fichiers, à l'informatique et aux libertés, vous bénéficiez d'un droit d'opposition, d'accès et de rectification des informations par mail à info@juritravail.com




© 2003 - 2020 JuriTravail tous droits réservés

L'info vient à vous
Recevez gratuitement l'essentiel de l'actualité juridique de la semaine
Je m'inscris Ou je me connecte à mon compte