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Le « privilège de position dominante » du Bailleur Social vendeur de lots en copropriété

Par Maître Baptiste CHAREYRE | 23-04-2015 | 0 commentaires | 3702 vues


 1.      Le contexte

L’article 22, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, pose le principe que « chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes ».

Le texte poursuit en précisant que « toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires ».

 

L’article pose donc le principe tout en relativisant immédiatement son effet.

Dès lors, un copropriétaire privé qui détient plus de 50 % des quotes-parts de la copropriété ne pourra, en principe, pas décider, seul, de l’issu des votes lors des assemblées générales.

Le bailleur social, quant à lui,  est soumis à un régime spécial dérogatoire, fondé sur l’article L 443-15 du Code de la Construction et de l’Habitation, consacrant ainsi une exception à l’exception.

En effet, ledit article précise que les dispositions du deuxième alinéa de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 « ne s'appliquent pas à l'organisme d'habitations à loyer modéré vendeur ».

Par conséquent, un copropriétaire venant d’acquérir un lot à un bailleur social, ancien propriétaire unique de l’immeuble, devra subir les choix de celui-ci, lors des assemblées générales de copropriétaires, faute de majorité.
 

 2.      Les faits

 

C’est en opposition à ce fondement que des copropriétaires, en conflit avec un organisme HLM, ont saisi la Cour de Cassation d’une QPC concernant cette règle dérogatoire.

Les demandeurs à la QPC soutenaient notamment que l'alinéa 4 de l'article L.443-15 du Code de la Construction et de l’Habitation restreignait totalement l'impact du droit de vote des copropriétaires et donnait au bailleur social, propriétaire majoritaire, le pouvoir de prendre toutes les décisions relatives à la gestion de la copropriété et même à certains actes de disposition sans que les autres copropriétaires puissent opposer un quelconque refus (articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965).

Partant, ils estimaient que leur droit de vote se trouvait réduit à néant, toutes les décisions étant prises uniquement par l’Office qui disposait d'un nombre de voix ultra majoritaire.

Ainsi, les copropriétaires avançaient que cette disposition rendait illusoire l’exercice de leur droit d’exercer un vote en assemblée générale et portait une atteinte disproportionnée à leur droit de propriété.

 3.      La procédure

 

La Cour d’Appel de PARIS dans sa décision du 19 février 2014 a donc ordonné la transmission à la Cour de cassation de la question suivante :

« Les dispositions de l'article L.443-15 alinéa 4 du code de la construction et de l'habitation portent-elles atteinte à l'article 2 de la Déclaration des Droits de l'Homme et du Citoyen du 26 août 1789 et à la Constitution du 4 octobre 1958 ? »

 

Estimant que la question présentait un caractère sérieux, la Haute Juridiction a renvoyé au Conseil Constitutionnel la Question Prioritaire de Constitutionnalité relative à l’application de l’article L 441-15 alinéa 4 du Code de la Construction et de l’Habitation.

 
4.      La décision du Conseil Constitutionnel

 

Aux termes de sa décision n° 2014-409 QPC du 11 juillet 2014, le Conseil Constitutionnel a jugé ce quatrième alinéa de l'article L. 443-15 du Code de la Construction et de l'Habitation conforme à la Constitution.

Il a notamment estimé que, s'il appartient aux juridictions compétentes de faire obstacle aux abus de majorité commis par un ou plusieurs copropriétaires, ni le droit de propriété, ni aucun autre principe ou règle de valeur constitutionnelle n'interdit qu'un copropriétaire dont la quote-part dans les parties communes est majoritaire puisse disposer, en assemblée générale, d'un nombre de voix proportionnel à l'importance de ses droits dans l'immeuble.

 
5.      Analyse de la décision

 

Après avoir repris, dans son considérant 3, son principe constant consacrant le droit de propriété, le Conseil a jugé qu’il appartenait « au législateur compétent, en application de l’article 34 de la Constitution, pour fixer les principes fondamentaux de la propriété et des droits réels, de définir les droits de la copropriété d’un immeuble bâti sans porter d’atteinte injustifiée aux droits des copropriétaires ».

De plus il rappelle qu'il appartient « aux juridictions compétentes de faire obstacle aux abus de majorité commis par un ou plusieurs copropriétaires ».

 

Ainsi, le Conseil Constitutionnelle a décidé qu’en l’absence d’atteinte injustifiée aux droits des copropriétaires, l’article L443-15 du Code de la Construction et de l’Habitation, en ce qui concerne son 4ème alinéa, était conforme à la Constitution.

C’est donc le critère de l’atteinte injustifiée aux droits de propriété d’un copropriétaire qui est central dans la décision du Conseil qui ne fait que prolonger sa jurisprudence rappelant le caractère sacré du droit de propriété.

En effet, dans une récente décision n° 2014-691 DC du 20 mars 2014, le Conseil Constitutionnel  a examiné les dispositions de l’article 19 de la loi ALUR.

Cet article permettait à l’assemblée générale des copropriétaires d’un immeuble de décider, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, de soumettre discrétionnairement à son accord préalable, et sans préjudice des pouvoirs conférés à l’autorité administrative[1] « toute demande d’autorisation de changement d’usage d’un local destiné à l’habitation faisant partie de la copropriété par un copropriétaire aux fins de le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage ».

Or, dans cette affaire, le Conseil a jugé qu’il appartenait « au législateur compétent, en application de l’article 34 de la Constitution, pour fixer les principes fondamentaux de la propriété et des droits réels, de définir les droits de la copropriété d’un immeuble bâti sans porter d’atteinte injustifiée aux droits des copropriétaires[2] », formule reprise quatre mois plus tard dans la QPC commentée.

Le Conseil Constitutionnel avait ainsi posé le principe « d’un contrôle de la justification des atteintes qui peuvent être portées aux droits des copropriétaires[3] ».

Il avait alors déclaré cet article non-conforme à la Constitution et à l’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 étant constant que les dispositions portaient une atteinte disproportionnée aux droits de chacun des copropriétaires.

En l’espèce, le Conseil a estimé que l’article L443-15 du Code de la Construction et de l’Habitation ne portait quant à lui pas atteinte aux droits des copropriétaires, n’excluant cependant pas l’invocation abusive de ce texte.

En effet, en rappelant qu’il appartient « aux juridictions compétentes de faire obstacle aux abus de majorité commis par un ou plusieurs copropriétaires », le Conseil rappelle sa jurisprudence constante s’agissant du caractère sacré du droit de propriété[4].

Ainsi, en cas d’abus de position dominante de la part d’un organisme HLM, tout copropriétaire pourra contester les décisions des assemblées générales conformément aux dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans le délai de deux mois à compter de la signification du Procès-Verbal de ladite assemblée générale.

Selon le Conseil, l’article contesté ne porte donc pas suffisamment atteinte aux droits des copropriétaires puisque le juge du fond a la capacité de réguler son utilisation abusive, contrairement à l’article 19 de la loi ALUR qui permettait d’éluder le pouvoir du juge du fond.

C’est donc en parfaite application du principe de la séparation des pouvoirs que le Conseil Constitutionnel confère au Juge, pouvoir judiciaire, le rôle majeur de contrôler l’initiative publique en matière de logement, pouvoir législatif.

 
6.      Conséquences envisageables

 

Le Conseil Constitutionnel estime alors, en matière de droit de propriété, qu’une règle n’est pas contraire au bloc de constitutionnalité tant que le Juge peut intervenir en cas de d’abus de l’utilisation d’une règle de droit.

L’application des règle tendant à limiter ou encadrer le droit de propriété est un sujet plus que sensible tant ce droit a été érigé en droit suprême tant dans notre système judiciaire  qu’économique.

A chaque fois qu’il a été question de la protection de la propriété, le Conseil Constitutionnel a protégé ce droit, tant que l’abus de son utilisation pouvait être régulé ou stoppé par le Juge.

Par exemple, s’agissant de l’exercice des droits de vote dans les sociétés par action, le Conseil Constitutionnel avait été saisi de la disposition prévoyant la présence, dans les conseils d’administration des entreprises du secteur public, de représentants élus des salariés :

 « Considérant que les actionnaires des sociétés commerciales entrant dans le champ d’application de la loi présentement examinée conservent la propriété de leurs actions, qui ne sont frappées d’aucune indisponibilité, ainsi que le droit au partage des bénéfices sociaux et, éventuellement, les droits qui naîtraient pour eux de la liquidation de la société dont ils sont actionnaires ; que la restriction apportée à leur droit de vote ne concerne que la désignation de certains des dirigeants sociaux ; que, d’ailleurs, les règles du droit des sociétés relatives à la protection des actionnaires minoritaires contre les abus de majorité demeurent applicables ; qu’ainsi les dispositions des articles 5 et 6 de la loi présentement examinée relatives à la représentation des salariés dans les conseils d’administration ou de surveillance n’opèrent aucune privation de propriété qui tomberait sous le coup de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, qui n’implique nullement que les lois ne puissent restreindre l’exercice du droit de propriété sans une indemnisation corrélative[5] ».

Là encore, étant en présence d’un dispositif garantissant les droits des associés minoritaires face aux potentiels abus de majorité, le Conseil n’a pas déclaré la disposition soumise non-conforme à la Constitution.

Par conséquence, étant entendu que le juge permet de contenir les abus de majorité et que le Conseil, dans la QPC commentée, a déclaré que « ni le droit de propriété ni aucun autre principe ou règle de valeur constitutionnelle n'interdit qu'un copropriétaire dont la quote-part dans les parties communes est majoritaire puisse disposer, en assemblée générale, d'un nombre de voix proportionnel à l'importance de ses droits dans l'immeuble », il convient naturellement de s’interroger sur la constitutionnalité de l’article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

En effet, si un copropriétaire détenant une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, en l’absence des dispositions prévues par l’article 22 de la loi suscitée, le juge pourrait intervenir en cas d’abus démontré par un autre copropriétaire.

Les dispositions de cet article sont d’autant plus contestables puisqu’il suffit que l’un des autres copropriétaires, formant la minorité, soit absent ou non représenté lors de l’Assemblée Générale pour que le copropriétaire majoritaire retrouve sa position dominante[6].

Il est même possible d’imaginer des copropriétaires se « liguer » contre un copropriétaire majoritaire entravant ainsi le droit de propriété de ce dernier.

Le garde-fou existant face à la tentative de contournement des dispositions de l’article 22 est la condamnation du copropriétaire en ce qu’il commet une fraude à la loi puisqu’est considéré comme frauduleux le fait de contourner une disposition qui limite le droit de propriété sans démontrer préalablement l’abus de l’utilisation de ce droit[7]

Ainsi, il n’est pas inconcevable de s’interroger sur la constitutionnalité de l’article 22 du la loi de 1965, puisqu’aucune disposition à valeur constitutionnelle l’en empêche et, qu’en tout état de cause, le pouvoir judiciaire pourrait palier son absence.

Toutefois, si juridiquement la possibilité de voir l’article 22 alinéa 2 disparaître est envisageable, l’application concrète d’une telle mesure ne semble pas suivre la tendance engagée depuis 1965 qui est plutôt de faire primer l’assemblée des copropriétaires plutôt qu’un seul copropriétaire.

Les nouvelles dispositions de la loi ALUR[8] concernant les règles de majorité sont l’un des exemples les plus récents en ce sens.

De plus, s’agissant de l’article L443-15 du Code de la Construction et de l’Habitation le Conseil Constitutionnel a estimé que les dispositions contestées n’étaient pas contraires au principe d’égalité ni à aucun autre droit ou liberté que la Constitution garantit.

Ainsi,  le Conseil n’a pas considéré que la différence de traitement, entre un bailleur social et un copropriétaire privé, méconnaissait le principe d’égalité devant la loi.

La vocation première du logement social permet de relativiser la portée de cette remarque en ce sens où les intérêts de l’Etat et des particuliers sont différents.

Par conséquent, les deux dispositions pourront coexister et le juge pourra à la fois faire obstacle aux abus de majorité (article L443-15 du CCH) et à la fois garantir le copropriétaire contre les abus et la fraude, voire d’abus de minorité, lors des assemblée générale, (article 22 et 42 de la loi de 1965).

Les logements sociaux ont vocation à interagir de plus en plus avec les logements du parc privé[9] et le Juge aura un rôle névralgique dans la garantie de l’équilibre des droits de chacun.

 

 
Par Baptiste CHAREYRE
Avocat au Barreau de Paris

 

 

 Sources : 

[1] Voir les articles L. 631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation

[2] Décision n° 2014-691 DC du 20 mars 2014, Considérant n° 46

[3] Commentaire décision n°2014-409 QPC du 11 juillet 2014 ; M. Clément B et autres, www.conseil-constitutionnel.fr/

[4]   Notamment décisions n°2011-208 QPC du 13 janvier 2012, Consorts B. (Confiscation de marchandises saisies en douane), cons. 4 ; 2011-212 QPC du 20 janvier 2012, Mme Khadija A., épouse M. (Procédure collective : réunion à l’actif des biens du conjoint), cons. 3 ; n° 2014-394 QPC du 07 mai 2014 (Plantations en limite de propriétés privées).

[5] Décision n° 83-162 DC du 20 juillet 1983, Loi relative à la démocratisation du secteur public, cons. 22.

[6] En ce sens, M. Morand, « Le nouveau statut de la copropriété, un coup d’épée dans l’eau », Gaz. Pal. 1967. 1. doctr. 67 ; G. Vigneron

[7] Par exemple : Cass. 3e civ., 20 janv. 1993 : Loyers et copr. 1993, comm. 112

[8] Voir : La Revue des loyers 2014 : 946 : Loi ALUR : principales dispositions relatives à la copropriété, par Laurence GUÉGAN.

[9] Délibération Conseil de PARIS, affichée le 19 décembre 2014 : « Extension du droit de préemption urbain renforcé (DPUR) à 257 adresses situées dans les 2e, 10e, 11e, 12e, 15e, 17e, 18e et 20e arrondissements ».

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