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Louer un bien et gérer les relations avec le bailleur

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Garanti à jour - Rédigé par des juristes

Trouver un logement conforme à votre idéal n'est pas toujours chose facile. Que dire des relations avec le propriétaire, parfois houleuses ?
De son point de vue, le logement qu’il vous a livré est parfaitement irréprochable, alors que du votre quelques rectifications s’imposent. Malgré vos demandes pour obtenir un état des lieux, votre bailleur fait la sourde oreille. Vous savez que vous prenez des risques. Mais lesquels ? Et surtout, comment les contrer légalement?

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Les notions clés abordées dans ce dossier

  • Contrat de bail
  • Etat des lieux d’entrée
  • Etat des lieux de sortie
  • Dépôt de garantie
  • Caution
  • Colocation
  • Entretien
  • Loyers & charges
  • Attestation de loyer
  • Quittance de loyer
  • Préavis & congé
  • Réparations des dégradations

Plan détaillé du dossier

31 Questions Essentielles

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Ce que vous trouverez dans ce dossier

Dans quel cas utiliser ce dossier ?

Vous souhaitez émettre des réclamations en cours de bail

Vous venez d’emménager et vous vous rendez compte que les détails idylliques portés sur l’état des lieux méritent rectification. Vous souhaitez ajouter de nouvelles réserves sur l'état des lieux, d’autant plus que vous craignez d’être tenu responsable des dégradations qui seront nécessairement constatées à votre départ.

Vient ensuite le moment redouté de la régularisation des charges et là, stupeur ! Le logement que vous aviez pris pour son loyer modeste est en réalité un gouffre financier. Vous estimez ne pas avoir à tout prendre en charge au motif d’une sous-évaluation et de l’honnêteté douteuse du propriétaire. Que faire ? 

Vous êtes en retard dans le paiement de votre loyer, or les organismes institutionnels susceptibles de vous apporter une aide financière vous réclament une attestation de loyer que seul le bailleur peut vous délivrer, et vous aimeriez l’y contraindre. Au surplus, vous avez peut-être opté pour la colocation et votre bailleur, non content d’exiger un garant par personne vous demande paiement des sommes dues par votre colocataire. Qui doit payer quoi ? Vous pouvez respirer, des réponses claires existent !

Vous devez faire face à des réclamations en fin de bail

L'heure de quitter les lieux n'est pas loin mais vous devez d'abord respecter la durée de votre préavis. Or, votre situation personnelle vous oblige à partir avant la fin de votre congé ou avant votre colocataire... De plus, un petit arriéré de loyer peut pousser le propriétaire à tenter de vous en empêcher. Il est alors important de bien vous renseigner sur ce à quoi vous vous exposez et sur les moyens de contourner les barrages de votre propriétaire.

Qu'en est-il des éventuelles dégradations que vous avez pu commettre et que votre bailleur prendra loisir de constater ? La question est d’autant plus litigieuse si vous avez veillé au bon entretien du logement. Qui est à l'abri de voir apparaître des moisissures alors qu’il a bien aéré son logement ? Vérifiez les sommes que le propriétaire retient sur votre dépôt de garantie, si vous lui en avez versé un lors de votre entrée dans les lieux.

Quoi qu’il en soit, prendre les bons renseignements vous évitera bien des désagréments. Sachez que la loi encadre strictement le bail d’habitation et que vous être tout à fait en mesure de faire valoir vos droits, en cas de besoin. Ce dossier contient, clé en main, les outils pour gérer au mieux les relations avec votre bailleur.

Contenu du dossier :

Ce dossier comprend des informations relatives :

  • à l’état des lieux ;
  • au paiement des loyers et charges ;
  • à la restitution du dépôt de garantie ;
  • à la réparation des dégradations ;
  • aux préavis et au congé ;
  • à la colocation ;
  • au cautionnement du locataire

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La question du moment

Je n’ai pas fait d’état des lieux d’entrée, est ce que je peux être tenu responsable des éventuelles dégradations constatées à mon départ du logement ?

L'état des lieux d'entrée établi entre le locataire et le bailleur décrit avec précision le logement et ses équipements c'est-à-dire leur état général (présentation, fonctionnement, vétusté…). Il permet ainsi de déterminer les éventuelles dégradations que le locataire a pu causer lors de son occupation du logement. Il est obligatoire (1).

En principe, le bailleur est tenu de délivrer un logement en bon état (2). Ainsi, en l'absence d'état des lieux d'entrée, le logement est présumé être en bon état de réparations locatives à l'arrivée du locataire. Cela signifie que le logement est considéré comme habitable et décent et que l'ensemble de ses équipements fonctionnent. Dans ce cas, à son départ le locataire doit restituer un logement dans cet état, ce qui peut jouer en sa défaveur s'il n'a pas reçu le logement en bon état (3). En effet, il peut être tenu pour responsable des dégradations causées au logement quand bien même il n'aurait pas réalisé d'état des lieux d'entrée.

Cependant, il ne sera pas tenu de restituer un logement en bon état, dans le cas où il peut prouver qu'il était en mauvais état à son arrivée (exemple par des photographies) ou s'il a mis en demeure son propriétaire de faire un état des lieux à son entrée dans le logement (par lettre recommandée avec accusé de réception) et que celui-ci l'a refusé. En effet dans ce cas, c'est au propriétaire de prouver que le logement était en bon état au moment de l'entrée dans le logement par le locataire.

En pratique, notamment si le bailleur refuse de faire un état des lieux, il peut être utile de prendre plusieurs photos du logement dès l'arrivée afin de démontrer son état réel.

De même, cette règle ne s'applique pas aux dégradations causées par vétusté (usure normale du temps) ou une cause de force majeure, indépendante de la volonté du locataire (4), ou encore aux réparations légalement à la charge du bailleur (5).

En cas de litige, si aucune solution amiable ne peut être trouvée avec le bailleur, il est possible de porter l'affaire devant une commission départementale de conciliation et, à défaut, de saisir le tribunal d'instance du lieu de situation du logement.


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