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Actualité de Sabine SULTAN DANINO Avocat au Barreau de PARIS


Loi Duflot- Alur : impacts pratiques

Par Maître Sabine SULTAN DANINO | 11-03-2014 | 0 commentaires | 5768 vues


La loi pour l'Accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) portée par la ministre du Logement, Cécile Duflot, vient d'être adoptée. Elle pourrait être publiée très prochainement, à moins que le Conseil constitutionnel ne soit saisi pour certaines de ses mesures. Elle réforme en profondeur tous les domaines de l’immobilier : et en particulier la location et la vente.

En pratique, voici les grands axes de cette loi :

l'encadrement des loyers

 Dans les zones «tendues», ou la demande excède largement l'offre, les préfets fixeront chaque année par décret un loyer médian de référence majoré de 20 %.

Les loyers seront donc encadrés dans les agglomérations de plus de 50.000 habitants dans lesquelles il y a de sérieuses difficultés d’accès au logement, aussi bien pour les locations meublées que pour les locations vides. Les propriétaires devront s'y conformer et ne pas fixer de loyers supérieur. Un «complément de loyer exceptionnel» pourra s'ajouter au loyer de base pour des logements particulièrement bien situés ou confortables, mais le locataire pourra le contester auprès de la commission départementale de conciliation. Le texte fixe enfin un loyer plancher, inférieur de 30 % au loyer médian, qui permettra en revanche aux bailleurs de demander une hausse, si le loyer est inférieur.

 La Garantie universelle des loyers (GUL)

 Mesure emblématique de la loi Alur, la Garantie universelle des loyers (GUL) devait se substituer au système de caution personnelle demandé aujourd'hui par les bailleurs pour se garantir contre les impayés de loyer. Gratuite et publique, elle doit être mise en place d'ici au 1er janvier 2016, pour protéger les propriétaires des impayés, pendant une durée de 18 mois dans la limite d'un loyer médian local. L’indemnisation des impayés se fera par la garantie, et un accompagnement du locataire en difficulté sera parallèlement mis en place. Mais les propriétaires pourront toujours lui préférer le recours à la caution.

Le financement précis reste à déterminer, mais il devrait s'appuyer sur une cotisation, payée à parité par bailleurs et locataires, comprise entre 1 % et 2 % du loyer.

Relations entre locataires et propriétaires

 - Le texte prévoit la création par décret de modèles types d'état des lieux et de bail. Ils porteront la mention du loyer médian de référence et du loyer appliqué au locataire précédent. Le statut de la colocation est modifiée avec notamment l'encadrement des contrats multiples (entre le propriétaire et chacun des colocataires).

- Les frais d'agence seront à la charge du propriétaire sauf ceux pour la rédaction du bail, l'état des lieux, la visite du logement et la constitution du dossier du locataire, qui seront partagés avec ce dernier.

- Le délai de préavis pour quitter son logement ramené à un mois dans les zones tendues. La caution devra être rendue dans un délai d'un mois, au lieu de deux, s'il n'y a pas de réserves dans l'état des lieux. Sa rétention abusive par le bailleur sera sanctionnée par une pénalité (10 % du dépôt par mois de retard).

- Les marchands de listes ne devront proposer que des logements dont ils ont l'exclusivité.

- Les ventes à la découpe seront mieux encadrées, avec notamment une protection des locataires âgés.

- La loi crée des commissions départementales de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, alertées systématiquement sur des situations d'expulsion

Réformes des copropriétés

 - En dehors du forfait annuel pour la gestion courante, les syndics ne pourront facturer des frais supplémentaires que pour certaines prestations, définies par un décret. Ils devront également ouvrir un compte bancaire séparé pour chaque copropriété qu'ils ont en charge. Le texte ouvre la possibilité de réaliser un diagnostic technique global dans chaque copropriété pour élaborer un plan pluriannuel de travaux financé par un fonds de prévoyance.

- La loi reconnaît aussi l'habitat participatif (sous forme de sociétés ou de coopératives) qui permet à des particuliers de concevoir ensemble un projet de construction ou d'acquisition d'un immeuble où ils logeront. Les résidences à temps partagé (multipropriété), seront encadrée.

 
Habitat indigne et logement social

 - Le délai de grâce maximal pour quitter les lieux après une décision d'expulsion est porté à trois ans pour tenir compte d'un «recours Dalo» (Droit au logement opposable).

- Les marchands de sommeil déjà condamnés pour habitats indignes seront interdits d'achats de biens immobiliers destinés à la location pendant 5 ans. Le propriétaire d'un logement indécent qui refusera d'engager des travaux malgré les injonctions des pouvoirs publics devra payer une astreinte de 1000 euros par jour de retard.

- Le demandeur de logement social n'aura qu'un dossier unique à remplir, même s'il fait des demandes dans plusieurs départements.

 
Les règles d'urbanisme

 - Les plans locaux d'urbanisme seront désormais élaborés à l'échelle de l'intercommunalité et non plus de la commune. (sauf si 20 % de la population s'y oppose).

- Les coefficients d'occupation des sols (COS) et la taille minimale des terrains constructibles disparaît.

- La construction dans d'anciennes zones industrielles devra être précédée d'une étude sur leur état de pollution.

 
Un encadrement des locations meublées

Pour les logements loués à titre de résidence principale, cohabitent jusqu’à maintenant deux cadres juridiques distincts selon que le logement est loué vide ou meublé. Pour ceux qui sont loués "vides", les modalités de la location sont précisées dans une vaste loi de 1989. En revanche, pour les meublés, seules quelques dispositions en organisent les modalités.

La loi Alur modifie la donne en intégrant de nombreuses dispositions des locations "vides" aux meublés. Ainsi, par exemple, sont alignés selon les mêmes règles : la liste des clauses interdites, la liste des documents que l'on ne peut demander au locataire ou à son garant, les modalités de décompte du délai de préavis, la prise en charge de la vétusté par le bailleur Une grille de vétusté sera établie, permettant d’évaluer la quote-part imputable à la vétusté restant à charge du bailleur dans les travaux de remise en état du logement, et celle imputable au locataire.

Des modèles types de bail et d'état des lieux seront établis par décret pour ces deux types de location ainsi que pour la colocation. Une fois établi, l’état des lieux pourra être complété dans un délai de 10 jours.

Un décret fixera la liste des meubles indispensables pour un logement meublé.

Le décret sur le logement décent fixe les normes de confort auxquelles un logement loué doit répondre. Il fixe, en particulier, la surface minimale des logements loués, dès lors qu'ils constituent la résidence principale du locataire. Dans l'état actuel de ce texte, il indique que le logement doit disposer au moins d’une pièce principale mesurant 9 m2, ou 20 m3. Cette surface devrait être redéfinie ultérieurement, selon la loi Alur. En tout état de cause, la surface des logements devra être précisée dans le bail aussi bien pour les locations vides que meublées. S’il s’avère que cette surface est, en réalité, inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans le bail, le locataire pourra obtenir une diminution de son loyer proportionnelle au nombre de mètres carrés manquants.

 Conditions pour réviser le loyer et délais de prescription

Une fois le locataire en place, le loyer sera ensuite révisé chaque année, comme actuellement, à l’aide de l’IRL, mais les bailleurs qui laisseront passer plus d’un an sans réclamer l’indexation à leur locataire ne pourront plus réviser rétroactivement le loyer plus d’un an en arrière. Quant à la prescription pour réclamer des arriérés de loyer ou de charges, elle sera réduite de 5 à 3 ans.

Les délais et conditions des congés

Côté locataires, dans ces zones où le marché locatif est  "tendu" (agglomérations de plus de 50.000 habitants), les locataires verront leur délai de préavis réduit à un mois au lieu de trois en location vide, sans avoir à justifier d’un des motifs de préavis réduit (mutation, perte d’emploi). En dehors de ces zones, les possibilités de préavis réduit pour le locataire, en location vide (délai de un mois au lieu de trois), sera étendu à tout locataire dont l’état de santé justifierait de quitter le logement, sans condition d’âge comme c’est le cas jusqu’à maintenant. Pourront aussi bénéficier du préavis réduit les adultes handicapés ou encore les locataires qui obtiendront un logement social. Enfin, les locataires aux faibles ressources pourront, dès 65 ans contre 70 ans actuellement, demander à leur bailleur de les aider à se reloger. Pour être exemptés de cette obligation, les bailleurs devront soit justifier de leurs faibles ressources, soit faire valoir qu’ils ont eux-mêmes atteint l’âge de 65 ans (alors que jusqu’à présent ils en étaient exemptés à compter de 60 ans) !
Côté bailleur, les congés seront plus encadrés, avec des précisions à apporter sur le caractère réel et sérieux du motif invoqué et une notice remise au locataire sur les voies de recours et l’indemnisation possible, le cas échéant.

Sanction des congés frauduleux

Attention à ceux qui seraient tentés de délivrer un congé frauduleux, en invoquant un motif qui ne serait pas fondé, ils encourent une amende de 6.000  (et de 30.000  pour les personnes morales), ainsi que la réparation du préjudice subi par leur locataire.

Montant du dépôt de garantie

En meublé, il n’y avait jusqu’à présent pas de plafond au montant du dépôt de garantie. La loi Alur en fixe un en reprenant ce qui se pratiquait jusque-là pour le meublé : un dépôt de garantie représente, au maximum, deux mois de loyer hors charges.
En location vide, il reste plafonné, en revanche, à un mois de loyer hors charges.

Délai pour rendre le dépôt de garantie

En l’absence de réserves sur l’état des lieux, le dépôt de garantie devra être restitué au locataire dans un délai d’un mois, au lieu de deux. Le bailleur qui tarderait à le rendre au locataire encourt une pénalité fixée de 10% du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette solution s’avérera sans doute incitative plutôt que le taux (dérisoire) de l’intérêt légal qui s’appliquait jusque-là en cas de retard dans sa restitution.

Assurance du logement

Pour les locataires qui n’auraient pas pris soin de souscrire une assurance multirisque habitation pour le logement, comme ils en ont l’obligation, le bailleur pourra désormais la souscrire à leur place, et en récupérer la charge auprès des locataires.

Nouveaux diagnostics à fournir aux locataires

D’autres diagnostics viendront compléter le dossier à annexer au bail (électricité, gaz, amiante), au cours des années à venir.

La colocation sera plus encadrée

Outre le contrat qui devra être établi selon un modèle type, la solidarité du locataire prendra automatiquement fin à l’arrivée d’un locataire entrant, et, à défaut de nouvel entrant, dans un délai maximal de six mois après son départ. Les charges pourront être proposées par le bailleur sous forme de provisions ou de forfait, à condition, dans ce dernier cas, que le forfait soit le reflet de la réalité des charges récupérables.

Les premières mesures prévues par la loi Alur devraient entrer en vigueur en septembre, a indiqué Cécile Duflot.

Les premiers décrets d’application seront publiés « avant l’été », notamment en ce qui concerne le bail type et la régulation des professionnels de l’immobilier (honoraires en particulier), a ajouté la ministre lors d’une conférence de presse.

« En ce qui concerne l’encadrement des loyers, () la mise en œuvre effective se fera entre la rentrée et la fin de l’année », a-t-elle indiqué, précisant que ce devrait être « à l’automne » pour l’Ile-de-France et « la fin de l’année » pour le reste des territoires où la situation est tendue sur le marché locatif. L’objectif étant que la loi soit effective dès cette année.

Par ailleurs, la ministre a précisé que l’action du gouvernement allait se poursuivre en matière de construction, avec l’objectif de 500 000 logements neufs par an, de mise en place du plan de lutte contre la pauvreté et l’exclusion sociale ainsi que de transition écologique.

Par Me SULTAN DANINO

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