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Comment résoudre un litige relatif à une servitude ?

Droit de l'Immobilier et de la Construction

Particulier

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Rédigé par RédactionJuritravail - Mis à jour le 24 Juillet 2018

Une servitude peut être imposée sur un terrain pour en servir un autre, soit de manière naturelle de par la situation des lieux, soit par la loi, soit par convention entre les propriétaires.

*Conformément aux dispositions du code de la consommation, on entend par professionnel : toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, y compris lorsqu'elle agit au nom ou pour le compte d'un autre professionnel.


Les notions clés abordées dans ce dossier

  • Servitude légale
  • Serviture conventionnelle
  • Servitude de passage
  • Servitude de vue
  • Cour commune
  • Servitude de ruissellement des eaux
  • Construction & raccordement au réseau
  • Aggravation & indemnité
  • Servitude apparente & non-apparente

Plan détaillé du dossier

9 Questions Essentielles

  • Nous avions convenu avec le précédent propriétaire que je disposerais d'une servitude de vue. Or, mon nouveau voisin a déposé une demande de construction. Puis-je m’y opposer ?

  • J'ai réalisé une construction sur mon terrain. Mon voisin peut-il m'obliger à la détruire au motif qu'elle empiète sur sa servitude de vue ?

  • Puis je m'opposer à la construction d'un ouvrage public faisant naitre une servitude sur mon terrain ?

  • Puis-je obliger mon voisin à me concéder une servitude sur son terrain pour faire raccorder ma maison aux réseaux publics ?

  • Comment m'opposer à des travaux de construction du voisin en contradiction avec la servitude de vue ou de cour commune existante ?

  • J'ai créé un nouvel accès à mon terrain enclavé, Mon voisin me dit que je ne peux donc plus user de la servitude de passage dont je bénéficiais sur son terrain. A-t-il raison ?

  • J'ai acheté un terrain, Puis-je contester l'existence d'une servitude qui n'a pas été mentionnée sur l'acte de vente ?

  • Mon voisin peut-il me demander de retirer le portail que j'ai installé à l'entrée de mon terrain, pour lequel il dispose d'une servitude de passage ?

  • Pouvons-nous demander une réduction du prix lorsqu’une servitude qui n'apparait pas dans le compromis n’est révélée qu’au moment de la signature chez le notaire ?

Voir les autres questions essentielles

3 Modèle(s) de Lettre(s)

  • Lettre demandant l'autorisation de pénétrer sur la propriété du voisin pour exécuter des travaux

  • Lettre à un voisin dans le cadre d'un droit de passage non respecté

  • Lettre de contestation d’une autorisation de construction


Ce que vous trouverez dans ce dossier

Dans quel cas utiliser ce dossier ?

Vous êtes propriétaire d’un terrain et votre voisin vient remettre en cause les aménagements que vous envisagez au prétexte d’une servitude ou, à l’inverse, les constructions entreprises par votre voisin risquent de mettre en péril la jouissance de votre propriété.

Dans tous les cas, les servitudes sont règlementées. Instituées pour une utilité particulière, elles ne peuvent en principe être remises en cause au risque de porter atteinte aux droits des propriétaires.

Que vous soyez confronté à une servitude de passage lorsque le terrain est enclavé, de cour commune, de vue ou de ruissellement des eaux, les propriétaires du "fonds servant" (titulaire de l'obligation) comme celui du "fonds dominant" (titulaire du droit) sont tenus de respecter des droits et obligations. Que faire alors lorsque l’un d'eux agit au mépris des droits de l’autre ?

Notre dossier vous permet de savoir comment jouir d’une servitude et également comment disposer de votre propriété en respectant les servitudes qui vous sont imposées afin d’éviter des sanctions parfois lourdes. 

Contenu du dossier :

Ce dossier contient des informations relatives :

  1. Aux servitudes de passage, de vue, de cour commune et de ruissellement des eaux,
  2. A l’interdiction des aménagements portant atteinte aux servitudes,
  3. Au titre instituant une servitude,
  4. Aux servitudes d’utilité publique et privée,
  5. Aux servitudes naturelles, légales et conventionnelles.

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La question du moment

Puis je m'opposer à la construction d'un ouvrage public faisant naitre une servitude sur mon terrain ?

La situation d'un terrain peut justifier que son propriétaire bénéficie d'une servitude afin de pouvoir en disposer en totalité. C'est notamment le cas si le terrain en question est enclavé. (1) La servitude naissante peut également avoir trait à la nature même de l'édifice. 

S'agissant d'une servitude servant un ouvrage public, on parle de servitude d'utilité publique. On considère alors que celle-ci dessert l'intérêt général. Ce type de servitude doit être prévu par la loi et est généralement précisé dans un acte administratif (exemple : arrêté, décret…) (2).

En outre, lorsqu'elle concerne un propriétaire en particulier, la servitude doit lui être notifiée. Pour autant, l'institution de cette servitude n'ouvre en principe pas droit à contestation. Ainsi, dans la mesure où elle justifiée par l'intérêt général, le propriétaire du fonds subissant la servitude ne peut s'y opposer.

Toutefois, il reste possible pour toute personne ayant un intérêt légitime (exemple : réelle gène causée, atteinte à l'environnement) de former un recours contre l'acte administratif instituant la servitude pour en demander l'annulation, voire également contre l'acte autorisant la construction de l'ouvrage. Attention cependant à ne pas fonder la contestation sur des motifs strictement personnels. En effet, si l'ouvrage relève de l'intérêt général, un recours abusif contre sa construction pourra être sanctionné. (3)

Il est donc préférable de discuter en amont l'implantation de l'ouvrage avec l'administration (exemple : enterrement des lignes électriques plutôt que la construction de poteaux). Il est également plus intéressant de s'entendre avec l'autorité publique pour instituer la servitude de manière contractuelle. En effet, dans ce cas, le propriétaire du fonds soumis à la servitude pourra réclamer une indemnité à laquelle il n'a en principe pas droit dans le cas d'une servitude d'urbanisme imposée par les pouvoirs publics (4). Il a toutefois le droit à une indemnité en cas d'atteinte aux droits acquis ou de dommage direct matériel et certain.