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Comment résoudre un litige relatif à une servitude ?

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Garanti à jour - Rédigé par des juristes

Une servitude peut être imposée sur un terrain pour en servir un autre, soit de manière naturelle de par la situation des lieux, soit par la loi, soit par convention entre les propriétaires.


Les notions clés abordées dans ce dossier

  • Servitude légale
  • Serviture conventionnelle
  • Servitude de passage
  • Servitude de vue
  • Cour commune
  • Servitude de ruissellement des eaux
  • Construction & raccordement au réseau
  • Aggravation & indemnité
  • Servitude apparente & non-apparente

Plan détaillé du dossier

10 Questions Essentielles

  • Mon voisin a créé un jardin entouré de bordures et il apparait que cela dévie le ruissellement des eaux de pluie qui du coup stagnent sur mon terrain. Puis-je le contraindre à retirer ses bordures ?

  • Mon voisin peut-il me demander de retirer le portail que j'ai installé à l'entrée de mon terrain, pour lequel il dispose d'une servitude de passage ?

  • J'ai acheté un terrain, Puis-je contester l'existence d'une servitude qui n'a pas été mentionnée sur l'acte de vente ?

  • J'ai créé un nouvel accès à mon terrain enclavé, Mon voisin me dit que je ne peux donc plus user de la servitude de passage dont je bénéficiais sur son terrain. A-t-il raison ?

  • Comment m'opposer à des travaux de construction du voisin en contradiction avec la servitude de vue ou de cour commune existante ?

  • Puis-je obliger mon voisin à me concéder une servitude sur son terrain pour faire raccorder ma maison aux réseaux publics ?

  • Puis je m'opposer à la construction d'un ouvrage public faisant naitre une servitude sur mon terrain ?

  • Nous avions convenu avec le précédent propriétaire que je disposerais d'une servitude de vue. Or, mon nouveau voisin a déposé une demande de construction. Puis-je m’y opposer ?

  • J'ai réalisé une construction sur mon terrain. Mon voisin peut-il m'obliger à la détruire au motif qu'elle empiète sur sa servitude de vue ?


Ce que vous trouverez dans ce dossier

Dans quel cas utiliser ce dossier ?

Vous êtes propriétaire d’un terrain et votre voisin vient remettre en cause les aménagements que vous envisagez au prétexte d’une servitude ou, à l’inverse, les constructions entreprises par votre voisin risquent de mettre en péril la jouissance de votre propriété.

Dans tous les cas, les servitudes sont règlementées. Instituées pour une utilité particulière, elles ne peuvent en principe être remises en cause au risque de porter atteinte aux droits des propriétaires.

Que vous soyez confronté à une servitude de passage lorsque le terrain est enclavé, de cour commune, de vue ou de ruissellement des eaux, les propriétaires du "fonds servant" (titulaire de l'obligation) comme celui du "fonds dominant" (titulaire du droit) sont tenus de respecter des droits et obligations. Que faire alors lorsque l’un d'eux agit au mépris des droits de l’autre ?

Notre dossier vous permet de savoir comment jouir d’une servitude et également comment disposer de votre propriété en respectant les servitudes qui vous sont imposées afin d’éviter des sanctions parfois lourdes. 

Contenu du dossier :

Ce dossier contient des informations relatives :

  1. Aux servitudes de passage, de vue, de cour commune et de ruissellement des eaux,
  2. A l’interdiction des aménagements portant atteinte aux servitudes,
  3. Au titre instituant une servitude,
  4. Aux servitudes d’utilité publique et privée,
  5. Aux servitudes naturelles, légales et conventionnelles.

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La question du moment

J'ai réalisé une construction sur mon terrain. Mon voisin peut-il m'obliger à la détruire au motif qu'elle empiète sur sa servitude de vue ?

Afin de préserver l'intimité et la tranquillité de chacun lorsqu'il se trouve à son domicile, la loi a prévu une règlementation en matière de construction permettant d'avoir des vues plus ou moins directes sur le terrain de son voisin. Cela concerne aussi bien les ouvertures pratiquées dans les murs que les terrasses et balcons par exemple.

A cet effet, il est imposé le respect d'une distance minimale entre la construction permettant la vue et le terrain voisin. Ainsi, s'il s'agit d'une vue directe (l'on peut voir chez le voisin en regardant simplement par l'ouverture pratiquée, la distance à respecter est de 190 centimètres ; et s'il s'agit d'une vue oblique (il faut tourner la tête pour voir chez le voisin), cette distance est de 60 centimètres (1).

Il est également permis aux propriétaires de terrains voisins d'établir entre eux des servitudes prohibant toute construction à un certain endroit indépendamment ou non de la hauteur de celle-ci (2). Ainsi, il est tout à fait possible de prévoir que l'un des propriétaires ne pourra jamais établir de construction à tel endroit de son terrain afin de ne pas boucher la vue de son voisin. Généralement, ces servitudes s'établissent moyennant une indemnité au profit de celui qui la subit.

Dans les deux cas, il est fait interdiction au fonds servant (le terrain supportant la servitude) de faire quoique ce soit qui diminue l'usage de la servitude.

Si tel devait être le cas, le propriétaire du fonds dominant (celui qui bénéficie de la servitude) est en droit de contraindre son voisin à rétablir les choses en l'état où elles se trouvaient, et ainsi à démolir sa construction, à l'amiable ou en justice (3).


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