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Comment résoudre un litige relatif à une servitude ?

a été rédigé par L'équipe Juritravail, Juriste rédacteur web

Droit de l'Immobilier et de la Construction

Particulier

Rédigé par L'équipe Juritravail - Mis à jour le 30 Septembre 2020

*Conformément aux dispositions du code de la consommation, on entend par professionnel : toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, y compris lorsqu'elle agit au nom ou pour le compte d'un autre professionnel.

Une servitude peut être imposée sur un terrain pour en servir un autre, soit par convention entre les propriétaires, soit par la loi, soit de manière naturelle de par la situation des lieux.

*Conformément aux dispositions du code de la consommation, on entend par professionnel : toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, y compris lorsqu'elle agit au nom ou pour le compte d'un autre professionnel.

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Droit de l'Immobilier et de la Construction

Particulier


Les notions clés abordées dans ce dossier

  • Servitude légale
  • Serviture conventionnelle
  • Servitude de passage
  • Servitude de vue
  • Cour commune
  • Servitude de ruissellement des eaux
  • Construction & raccordement au réseau
  • Aggravation & indemnité
  • Servitude apparente & non-apparente

Plan détaillé du dossier

Nos dossiers sont composés de plusieurs questions essentielles. Il s'agit des questions les plus fréquemment posées sur le thème du dossier. Nos juristes répondent à ces questions de manière précise et succincte pour vous faciliter la compréhension du droit.

8 Questions Essentielles

  • Nous avions convenu avec le précédent propriétaire que je disposerais d'une servitude de vue. Or, mon nouveau voisin a déposé une demande de construction. Puis-je m’y opposer ?

  • J'ai réalisé une construction sur mon terrain. Mon voisin peut-il m'obliger à la détruire au motif qu'elle empiète sur sa servitude de vue ?

  • Puis je m'opposer à la construction d'un ouvrage public faisant naitre une servitude sur mon terrain ?

  • Puis-je obliger mon voisin à me concéder une servitude sur son terrain pour faire raccorder ma maison aux réseaux publics ?

  • Comment m'opposer à des travaux de construction du voisin en contradiction avec la servitude de vue ou de cour commune existante ?

  • J'ai créé un nouvel accès à mon terrain enclavé. Mon voisin me dit que je ne peux donc plus user de la servitude de passage dont je bénéficiais sur son terrain. A-t-il raison ?

  • J'ai acheté un terrain. Puis-je contester l'existence d'une servitude qui n'a pas été mentionnée sur l'acte de vente ?

  • Mon voisin peut-il me demander de retirer le portail que j'ai installé à l'entrée de mon terrain, pour lequel il dispose d'une servitude de passage ?

Voir les autres questions essentielles


Ce dossier contient également

4 Modèle(s) de Lettre(s)

Gagnez du temps en utilisant nos modèles de lettre. Grâce aux commentaires et précisions de nos juristes, personnalisez votre modèle puis imprimez-le : c'est prêt !

  • Lettre demandant l'autorisation de pénétrer sur la propriété du voisin pour exécuter des travaux

  • Lettre à un voisin dans le cadre d'un droit de passage non respecté

  • Lettre de contestation d’une autorisation de construction

  • Lettre de demande pour accord de servitude de passage


Ce que vous trouverez dans ce dossier

Dans quel cas utiliser ce dossier ?

Vous êtes propriétaire d’un terrain et les constructions entreprises par votre voisin risquent de mettre en péril la jouissance de votre propriété ou, à l’inverse, votre voisin vient remettre en cause les aménagements que vous envisagez au prétexte d’une servitude.

Dans tous les cas, les servitudes sont réglementées, que ce soit par l’effet d’une convention ou par l'effet de la loi. Instituées à des fins précises, elles ne peuvent en principe être remises en cause au risque de porter atteinte aux droits des propriétaires.

Que vous soyez confronté à une servitude de passage lorsque le terrain est enclavé, de cour commune, de vue ou de ruissellement des eaux, les propriétaires du "fonds servant" (titulaire de l'obligation) comme celui du "fonds dominant" (titulaire du droit) sont tenus de respecter la loi. Que faire alors lorsque l’un d'eux agit au mépris des droits de l’autre ?

Notre dossier vous permet de savoir comment jouir d’une servitude mais également comment disposer de votre propriété en respectant les servitudes imposées afin d’éviter des sanctions parfois lourdes. 

Contenu du dossier :

Ce dossier contient des informations relatives :

  • aux servitudes de passage, de vue, de cour commune et de ruissellement des eaux ;

  • à l’interdiction des aménagements portant atteinte aux servitudes ;

  • au titre instituant une servitude ;

  • aux servitudes d’utilité publique et privée ;

  • aux servitudes naturelles, légales et conventionnelles.

Nous mettons également des modèles de lettre à votre disposition.



La question du moment

Comment m'opposer à des travaux de construction du voisin en contradiction avec la servitude de vue ou de cour commune existante ?

Si tout propriétaire a en principe un droit absolu pour disposer de son terrain, il reste limité par l'obligation de ne pas nuire à la liberté d'autrui, et notamment de son voisin. C'est dans cette optique qu'ont été créées les servitudes de vue et de cour commune. Dans les deux cas, celles-ci limitent la possibilité pour un propriétaire de réaliser des constructions sur son terrain dans la mesure où celles-ci pourrait gêner le voisin.

A cet effet, la servitude de vue restreint les constructions ayant un regard direct sur la propriété voisine (1) (exemple : fenêtre, balcon…) et la servitude de cour commune interdit de réaliser des aménagements qui par leur hauteur ou leur emplacement empêchent un propriétaire de profiter pleinement de son terrain (accès, visibilité) (2).

Le propriétaire du terrain assujetti à la servitude n'est alors pas en droit de faire quoique ce soit qui diminue l'usage de ladite servitude. En conséquence, il ne peut réaliser aucun aménagement ou construction en contradiction avec les droits octroyés par la servitude (3).

Le propriétaire voisin a en principe obtenu un permis de construire lui permettant de réaliser sa construction auquel il est possible de s'opposer, soit directement auprès du voisin, soit plus utilement auprès de l'autorité ayant délivré le permis (le plus souvent la Mairie).

Dans un premier temps, il est préférable d'agir à l'amiable en formant un recours dit  "gracieux" par l'envoi d'un courrier en recommandé avec accusé de réception au voisin et à la Marie exprimant l'opposition à la construction et les motifs sur lesquels elle est fondée. Une telle démarche est d'autant plus importante qu'elle ne peut être réalisée que dans un délai de deux mois à compter de l'affichage du permis. La Marie devra alors en tirer les conséquences et annuler le permis de construire. Elle dispose de deux mois pour ce faire. (4)

Si tel ne devait pas être le cas, un recours en justice auprès du Tribunal administratif compétent est toujours possible, sachant que l'envoi préalable du courrier interrompt le premier délai et ouvre un délai supplémentaire de deux mois pour saisir la justice. (5)


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