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Comment résoudre un litige relatif à une servitude ?

Droit de l'Immobilier et de la Construction

Particulier

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Rédigé par RédactionJuritravail - Mis à jour le 30 Septembre 2020

Une servitude peut être imposée sur un terrain pour en servir un autre, soit par convention entre les propriétaires, soit par la loi, soit de manière naturelle de par la situation des lieux.

*Conformément aux dispositions du code de la consommation, on entend par professionnel : toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, y compris lorsqu'elle agit au nom ou pour le compte d'un autre professionnel.


Les notions clés abordées dans ce dossier

  • Servitude légale
  • Serviture conventionnelle
  • Servitude de passage
  • Servitude de vue
  • Cour commune
  • Servitude de ruissellement des eaux
  • Construction & raccordement au réseau
  • Aggravation & indemnité
  • Servitude apparente & non-apparente

Plan détaillé du dossier

8 Questions Essentielles

  • Nous avions convenu avec le précédent propriétaire que je disposerais d'une servitude de vue. Or, mon nouveau voisin a déposé une demande de construction. Puis-je m’y opposer ?

  • J'ai réalisé une construction sur mon terrain. Mon voisin peut-il m'obliger à la détruire au motif qu'elle empiète sur sa servitude de vue ?

  • Puis je m'opposer à la construction d'un ouvrage public faisant naitre une servitude sur mon terrain ?

  • Puis-je obliger mon voisin à me concéder une servitude sur son terrain pour faire raccorder ma maison aux réseaux publics ?

  • Comment m'opposer à des travaux de construction du voisin en contradiction avec la servitude de vue ou de cour commune existante ?

  • J'ai créé un nouvel accès à mon terrain enclavé. Mon voisin me dit que je ne peux donc plus user de la servitude de passage dont je bénéficiais sur son terrain. A-t-il raison ?

  • J'ai acheté un terrain. Puis-je contester l'existence d'une servitude qui n'a pas été mentionnée sur l'acte de vente ?

  • Mon voisin peut-il me demander de retirer le portail que j'ai installé à l'entrée de mon terrain, pour lequel il dispose d'une servitude de passage ?

Voir les autres questions essentielles

4 Modèle(s) de Lettre(s)

  • Lettre demandant l'autorisation de pénétrer sur la propriété du voisin pour exécuter des travaux

  • Lettre à un voisin dans le cadre d'un droit de passage non respecté

  • Lettre de contestation d’une autorisation de construction

  • Lettre de demande pour accord de servitude de passage


Ce que vous trouverez dans ce dossier

Dans quel cas utiliser ce dossier ?

Vous êtes propriétaire d’un terrain et les constructions entreprises par votre voisin risquent de mettre en péril la jouissance de votre propriété ou, à l’inverse, votre voisin vient remettre en cause les aménagements que vous envisagez au prétexte d’une servitude.

Dans tous les cas, les servitudes sont réglementées, que ce soit par l’effet d’une convention ou par l'effet de la loi. Instituées à des fins précises, elles ne peuvent en principe être remises en cause au risque de porter atteinte aux droits des propriétaires.

Que vous soyez confronté à une servitude de passage lorsque le terrain est enclavé, de cour commune, de vue ou de ruissellement des eaux, les propriétaires du "fonds servant" (titulaire de l'obligation) comme celui du "fonds dominant" (titulaire du droit) sont tenus de respecter la loi. Que faire alors lorsque l’un d'eux agit au mépris des droits de l’autre ?

Notre dossier vous permet de savoir comment jouir d’une servitude mais également comment disposer de votre propriété en respectant les servitudes imposées afin d’éviter des sanctions parfois lourdes. 

Contenu du dossier :

Ce dossier contient des informations relatives :

  • aux servitudes de passage, de vue, de cour commune et de ruissellement des eaux ;

  • à l’interdiction des aménagements portant atteinte aux servitudes ;

  • au titre instituant une servitude ;

  • aux servitudes d’utilité publique et privée ;

  • aux servitudes naturelles, légales et conventionnelles.

Nous mettons également des modèles de lettre à votre disposition.



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La question du moment

Mon voisin peut-il me demander de retirer le portail que j'ai installé à l'entrée de mon terrain, pour lequel il dispose d'une servitude de passage ?

La servitude de passage vise à permettre au propriétaire d'un fond enclavé de disposer d'un accès à la voie publique pour entrer et sortir de son terrain. Le propriétaire qui accorde la servitude ne peut s'y opposer et reçoit à cet effet une indemnité.

Afin de garantir au propriétaire du terrain enclavé (dit fond dominant) l'accès ainsi aménagé à la voie publique, la loi interdit formellement au propriétaire du terrain tributaire de la servitude (dit fond servant) de procéder à tout changement ayant pour effet de restreindre l'accès au passage (1)

Pour autant, cette réglementation ne doit pas être prise à la lettre puisque la jurisprudence a affirmé que l'existence d'une servitude de passage n'emporte pas interdiction de clore son terrain. En effet, le propriétaire du fond servant peut librement décider d'installer un portail à l'entrée de celui-ci, notamment pour éviter des éventuelles intrusions sur sa propriété ou éventuellement celle du voisin (2). Cependant, pour être autorisée, cet aménagement ne doit pas restreindre l'usage de la servitude. En effet, dans le cas d'un portail qui rétrécit le passage et/ou rend son accès difficile, le propriétaire du fond dominant est fondé à imposer au propriétaire du fond servant de retirer le portail pour rétablir l'accès originaire.

En revanche, si la présence du portail n'entrave pas l'accès au passage, rien ne s'oppose à ce qu'il soit laissé en place (3).  Dans ce cas, le propriétaire doit permettre au détenteur de la servitude de l'utiliser librement, par exemple en lui en donnant le double des clés ou une télécommande.

A savoir que cette règle doit être adaptée en fonction de la personne bénéficiaire de la servitude. Ainsi, le propriétaire d'un portail "manuel" a été contraint de le retirer car il était trop difficile à manipuler par les propriétaires du fond dominant (qui étaient des personnes âgées) ou parce qu'il restreignait trop le passage, imposant à ses utilisateurs de réaliser plusieurs manœuvres pour pouvoir l'emprunter.