ARTICLE AVOCAT Copropriété & Syndic : règlement, assemblée, entretien des équipements, parties communes

Tout savoir sur les espaces verts et la copropriété

Tout savoir sur les espaces verts et la copropriété

Par Baptiste ROBELIN, Avocat - Modifié le 10-09-2021 - Blog : Blog Maître Baptiste ROBELIN

 «Les espaces verts, parce qu’ils touchent à l’aspect visuel et esthétique de l’ensemble, sont perçus comme une problématique importante.»

Thierry Peyré, Président de la commission administration de biens à la Fédération nationale des agents immobiliers.

  • Définition de la copropriété :

La copropriété est définie par la loi du 10 Juillet 1965 comme étant un « groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ». Ainsi, les espaces privatifs sont du ressort exclusif du copropriétaire tandis que les espaces communs sont à la disposition de l’ensemble des copropriétaires.

Afin d’assurer le bon fonctionnement de la copropriété, la rédaction d’un règlement de copropriété est nécessaire. C’est ce document qui organise la copropriété, différencie les zones privatives des zones communes, et établit les droits et obligations des copropriétaires.

Les espaces communs sont le plus souvent théâtre de litiges étant donné les nombreuses obligations qui en découlent, telles que la fréquence d’utilisation, l’entretien ou encore le financement. De ce fait, il est particulièrement conseillé de se faire accompagner par un avocat spécialisé en droit de la copropriété afin de mener à bien les différents litiges.

 

  • Les espaces verts et la copropriété :

Les espaces verts sont très fréquents au sein des copropriétés. Ces espaces naturels, où les végétaux sont mis au service de l’embellissement de la copropriété, sont soumis à certaines exigences. En effet, il est important de rappeler que le règlement de copropriété peut contenir une liste interdisant certains végétaux en raison des désagréments qu’ils peuvent causer (odeurs, toxicité, envahissement de l’espace …). De même, ces conditions s’appliquent autant dans le cas d’espaces verts communs que d’espaces verts privatifs.

Ainsi, au niveau des espaces verts communs, aucun copropriétaire ne peut prendre l’initiative d’effectuer des plantations en l’absence d’accord des autres. Cela l’exposerait à une mise en demeure de la part du syndic lui astreignant de faire retirer la plantation. En l’absence de réaction du mis en demeure, le syndic peut entreprendre la suppression de la plantation par une société tiers à ses frais.

En outre, il est également possible d’entreprendre une action en responsabilité contre le copropriétaire en cas de dégât provoqué par la plantation en question. Il est donc extrêmement recommandé de trouver conseil auprès d’un avocat spécialisé en droit de la copropriété dans le cas d’un tel litige.

 

  • Entretien et Aménagement des espaces verts communs :

Qu’il s’agisse de l’entretien ou de l’aménagement des espaces verts communs, la loi du 10 Juillet 1965 prévoit la nécessité d’un vote en Assemblée Générale. En effet, l’article 24 de ladite loi dispose qu’un vote à la majorité absolue est nécessaire afin d’aménager un nouvel espace vert, ce qui requiert la présence de l’ensemble des copropriétaires. Néanmoins, l’article 25 ne prévoit qu’une majorité simple en ce qui concerne l’entretien des espaces verts.

Ces règles sont très importantes car l’absence d’un copropriétaire compromet le vote. De la même façon, si la procédure est entachée d’irrégularité, il est possible d’aboutir à une annulation de la décision. Dans ce cas précis de litige, la présence d’un avocat en droit de la copropriété est nécessaire afin d’accompagner son client dans ses différentes démarches judicaires.

Les charges d’entretiens, quant à elle, sont assumées par les copropriétaires en cas d’espaces verts communs. Les copropriétaires devront assumer financièrement le tantième qu’ils possèdent sur l’ensemble de l’espace vert. Il est important de faire cette distinction car les espaces verts dits « spéciaux » ne sont pas accessibles à l’ensemble des copropriétaires. Dans ce cas, ils incombent aux copropriétaires ayant accès à l’espace vert en question, d’assumer les charges d’entretiens.

La dernière hypothèse possible concerne les espaces verts dits « privatifs ». Ces derniers confèrent un droit de jouissance exclusive à un des copropriétaires qui devra se charger seul de son entretien.

 

  • Jardins privatifs ou espaces verts communs ?

À l’inverse des espaces verts communs, le jardin privatif est réservé à l’usage exclusif d’un copropriétaire. Dans ce cadre, l’article 2 de la loi du 10 Juillet 1965 prévoit que le copropriétaire est autorisé à y effectuer « de légers aménagements ». Ces derniers comprennent des activités de jardinage, l’installation d’objets personnels tels que du matériel de jardinage ou des plantes en pots. Ainsi, la jouissance d’un jardin privatif est moins contraignante que celle des espaces verts communs.

Néanmoins, pour la réalisation de travaux, l’autorisation de l’Assemblée Générale des copropriétaires est requise. De même, pour la tenue d’un barbecue, l’obtention d’une autorisation par le syndicat des copropriétaires est nécessaire.

En addition à cela, il convient de rappeler que le jardin privatif est soumis aux mêmes exigences qu’un logement. De ce fait, le copropriétaire doit veiller à ne pas provoquer de troubles du voisinage. De la même façon, l’usage de la terrasse pour des bains de soleil en rez-de-chaussée peut provoquer des actes d’exhibitions qui sont condamnables par l’article 22-32 du Code Pénal.

 

  • 5 conseils pratiques d’un avocat spécialisé en droit de la copropriété :

1-Vérifier le statut de l’espace vert dans le règlement de copropriété permet de déterminer la nature juridique de l’espace vert, et donc les droits et obligations qui en découlent.

2- Obtenir l’accord de l’ensemble des copropriétaires est nécessaire afin d’effectuer une plantation ou une installation au sein d’un espace vert commun. Autrement, cela vous expose à des litiges.

3- Fixer un budget pour l’entretien de l’espace vert commun d’une copropriété permet d’éviter des litiges relatifs aux charges. Même si ce dernier ne peut être exact, il donne néanmoins un aperçu des charges à fournir et évite la contestation des décisions prises en Assemblée Générale.

4- Vérifier la liste des végétaux autorisés au sein du règlement de copropriété avant d’entreprendre du jardinage au sein de son jardin privatif.

5- Ne pas oublier que le jardin privatif est soumis aux mêmes exigences qu’un logement. Attention aux troubles du voisinage !

 

 

 

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