Baux d'habitation : les modalités du préavis données par le locataire ou le bailleur

Hypothèse 1 : vous êtes bailleur d'un logement que vous louez à usage d'habitation

Cas n°1 : location d'un bien loué meublé

Est-il possible de résilier le bail locatif d'un logement loué meublé avant son terme ?

Le bailleur d'un logement loué meublé peut refuser de renouveler le contrat de bail et donner congé à son locataire à l'expiration du bail d'habitation (ou "contrat de location") pour l'un des motifs suivants (1) :

• volonté de reprendre le logement afin qu'il puisse y habiter lui-même ou pour que l'un des membres de sa famille puisse en bénéficier ;
• décision de vendre le logement ;
• présence d'un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une de ses obligations contractuelles (il peut s'agir du non paiement des loyers, de nuisances sonores impactant le voisinage, etc.).

Comment donner son préavis ?

Le congé doit mentionner le motif de congé allégué par le bailleur, sous peine de nullité.

En cas de reprise du logement par le bailleur ou pour l'un de ses proches, ou de congé pour vente du logement, le bailleur doit faire figurer dans le congé divers éléments. Pour les connaître, téléchargez notre dossier !

La loi prévoit que le congé doit impérativement être :

• notifié par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) ;
• signifié par acte d'un commissaire de justice ;
• ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Pour être valable, la lettre de congé doit être reçue par le locataire au moins 3 mois avant la date d'échéance du bail d'habitation meublé, du premier renouvellement, ou de la reconduction (1).

Cas n°2 : location d'un logement loué vide

Quels sont les motifs de résiliation admis en bail d'habitation vide ?

Vous pouvez, en tant que bailleur d'un logement loué vide, délivrer congé à votre locataire pour l'un des 3 motifs suivants (2) :

• reprise du logement ;
• vente du logement ;
• motif légitime et sérieux (pour rappel : notamment l'inexécution, par le locataire, de l'une de ses obligations contractuelles).

Quel est le formalisme à respecter pour donner congé au locataire ?

Le motif invoqué par le bailleur doit impérativement figurer dans le congé qu'il donne, sous peine de nullité.

Comme pour le logement meublé, en cas de reprise du logement par le bailleur ou pour l'un de ses proches, ou de congé pour vente du logement, le bailleur doit faire figurer dans le congé divers éléments.

Le congé doit être délivré dans les mêmes conditions de forme que pour un logement meublé (voir partie précédente).

Pour être valable, la lettre de congé doit être reçue par le locataire au moins 6 mois avant la date d'échéance du bail d'habitation meublé, du premier renouvellement, ou de la reconduction (2).

Bon à savoir : si vous vendez votre logement loué nu, votre locataire bénéficie d'un droit de préemption. Pour en savoir plus sur le sujet, téléchargez notre dossier dédié !

Limitation du droit au congé du bailleur et sanctions applicables

Certaines dispositions légales sont communes aux logements d'habitation meublés ou vides (1) (2).

Dans quels cas le bailleur ne peut-il pas s'opposer au renouvellement automatique du bail d'habitation à la date d'échéance ?

Certains cas particuliers ne permettent pas au bailleur de s'opposer au renouvellement automatique du bail d'habitation :

• cas du locataire de plus de 65 ans aux revenus modestes (2) ;
• cas du locataire ayant une personne de plus de 65 ans à sa charge (2) ;
• cas du locataire bénéficiaire de l'allocation journalière de présence parentale (AJPP) (3).

Pour en savoir plus sur ces points ? Rendez-vous sur notre dossier !

Quelles sanctions en cas de délivrance par le bailleur d'un congé frauduleux ?

Le bailleur d'un logement d'habitation loué meublé ou vide qui délivre un congé frauduleux alors même qu'il n'a pas l'intention de reprendre ou de vendre le logement, encourt une amende pénale maximale de (2) :

• 6.000 euros, s'il est une personne physique ;
• 30.000 euros, s'il est une personne morale.

Hypothèse 2 : vous êtes locataire d'un logement que vous louez à usage d'habitation

Cas n°1 : il s'agit d'un logement loué meublé

Pour quels motifs le locataire peut-il donner congé ?

Le locataire peut résilier le contrat de bail meublé à tout moment (même si la durée du bail est de 9 mois), sans motif particulier (4).

Quel est le délai de préavis applicable pour mettre fin au bail d'habitation d'un logement loué meublé ?

Vous devez observer un délai de préavis de 1 mois (1).

Votre congé doit obligatoirement être :

• notifié par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) ;
• signifié par acte d'un commissaire de justice ;
• ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Cas n°2 : il s'agit d'un logement loué vide

Quels motifs de congé peut invoquer le locataire en bail d'habitation vide ?

Vous n'avez pas à justifier d'un motif particulier pour délivrer congé à votre bailleur : votre démarche peut intervenir à tout moment, pour des raisons qui vous sont propres (4).

Comment savoir si le préavis applicable est de 1 mois ou de 3 mois ?

Le délai de préavis de principe à respecter par le locataire est de 3 mois (2).

Cependant, sous certaines conditions, il peut être raccourci à 1 mois (2).

Comment réduire le préavis de son logement en location de 3 mois à 1 mois (zones tendues, perte d'emploi, cause médicale, etc.) ?

Le délai de préavis du locataire est réduit à 1 mois dans les cas suivants (2) :

• si le logement est situé en zone tendue ;
• en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
• si l'état de santé du locataire, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
• si le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un PACS ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;
• si le locataire est bénéficiaire du revenu de solidarité active (RSA) ou de l'allocation adulte handicapé (AAH) ;
• si le locataire s'est vu attribuer un logement social.

Le locataire qui souhaite bénéficier de ce délai réduit doit le préciser dans la lettre de congé, tout en indiquant également l'adresse du logement loué (2). À défaut, le délai de préavis applicable à ce congé sera de 3 mois (2).