Locations de meublés de tourisme/Airbnb : que prévoit la loi Le Meur ?

Multiplication des locations Airbnb en France : pourquoi la réglementation était-elle appelée à évoluer ?

Un constat amer pour le marché locatif sur l'ensemble du territoire (Paris, Pays Basque, etc.)

Le constat est général : les locations de meublés de tourisme se multiplient en France, au détriment des locations longue durée.

Du fait de certaines dispositions fiscales de faveur, certains propriétaires n'hésitent plus à transformer la nature de la location des biens qu'ils possèdent pour optimiser leur rendement. 

La mise en location de biens immobiliers n'est ainsi plus envisagée comme l'offre de logements stables pour les travailleurs et les familles, mais davantage comme un outil d'optimisation fiscale.

Tous les secteurs et toutes les villes, quelle que soit leur taille, sont concernées par le phénomène (Bretagne, littoral méditerranéen, Corse, Paris, Saint-Malo, Rennes, Bayonne, Paimpol, etc.). 

L'effet est double, notamment en zones tendues : outre la rarification des offres de logements durables, les loyers sont en forte hausse et poussent les résidents ainsi que les commerces de proximité à quitter les centre-villes pour se rabattre sur la périphérie. 

L'objectif affiché est de trouver un équilibre entre le maintien de l'offre pour le tourisme et la vie quotidienne des territoires locaux

Pour remédier à cette situation problématique, une proposition de loi visant à réguler les meublés de tourisme à l'échelle locale a été adoptée par le Parlement en novembre 2024 (Loi Le Meur) (1).

💡 Le texte de loi présente un caractère transpartisan, puisqu'il a recueilli un large consensus parmi toutes les sensibilités politiques, tant à l'Assemblée nationale qu'au Sénat. 

Meublés de tourisme, classés et non classés : définitions

Selon les termes de la loi, les "meublés de tourisme" sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois (2).

Tout propriétaire d'un meublé de tourisme peut demander à ce que celui-ci fasse l'objet d'un classement, en 5 catégories allant de 1 à 5 étoiles, et valable 5 ans (2). 

Ce classement repose sur l'évaluation de certains critères, parmi lesquels :

• les équipements et aménagements du logement (surface de l'habitation, téléphonie et communication, éclairages, accès internet par Wifi, télévision à écran plat avec télécommande, etc.) ;
• les services proposés (cadeau de bienvenue, accueil sur place par le propriétaire, etc.). 

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Volet 1 de la loi anti-Airbnb 2024 : l'évolution de la règlementation fiscale

Jusqu'à la loi Le Meur de 2024, les meublés de tourisme bénéficiaient d'une fiscalité très avantageuse, qui expliquait, au moins partiellement, l'engouement des propriétaires pour ce type de location.

Afin d'éviter que le levier fiscal ne continue à être source de déséquilibre, ladite loi a aménagé, depuis l'imposition des revenus 2025, les règles d'imposition au régime micro-BIC des meublés de tourisme classés et des chambres d'hôtes.

Bon à savoir : 

Le régime micro-BIC est un régime d'imposition spécifique ayant vocation à s'appliquer aux activités commerciales et industrielles dont le chiffre d'affaires ne dépasse pas un certain seuil. Il prévoit que le montant du bénéfice imposable est déterminé par l'application d'un abattement forfaitaire sur le chiffre d'affaires, censé représenter l'ensemble des frais et charges supportées par le contribuable au titre de son activité.
Dans la plupart des cas, le régime réel s’avère plus intéressant pour réduire son imposition. Pour vous en assurer, l’idéal reste de faire une simulation auprès d’un comptable spécialisé en locations Airbnb.

Voici ce que la Loi Le Meur a changé pour les revenus locatifs perçus en 2025 (3) :

* Ce seuil a évolué depuis.

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Volet 2 de la loi anti-Airbnb 2024 : évolution des règles juridiques et administratives applicables aux meublés de tourisme

Soumission des meublés de tourisme à la réglementation relative aux niveaux de performance énergétique (DPE)

La loi Le Meur prévoit que l'ensemble des meublés de tourisme (à l'exception des logements constituant la résidence principale du loueur) seront tenus, à compter du 1er janvier 2034, de respecter les niveaux de performance énergétique d'un logement décent (soit la classe D, à cette date).

Le maire pourra réclamer à tout moment au propriétaire d'un tel meublé de lui fournir, dans un délai de 2 mois, le diagnostic de performance énergétique (DPE) en cours de validité. En l'absence d'une telle transmission, le propriétaire sera passible d'une astreinte administrative de 100 euros par jour.

En outre, tout propriétaire qui louera ou maintiendra en location un meublé de tourisme ne respectant pas les niveaux de performance d'un logement décent fera l'objet d'une amende administrative d'un montant maximal de 5.000 euros par local concerné. 

Bon à savoir :

Notez qu'il est d'ores et déjà obligatoire, depuis le 21 novembre 2024, en France métropolitaine, que le propriétaire d'un meublé de tourisme qui demande une autorisation préalable de changement d'usage de son bien pour pouvoir le mettre en location touristique, présente un DPE compris entre les classes A et E (ou, à compter du 1er janvier 2034, entre les classes A et D).

Les pouvoirs des maires sont accrus en matière de régulation de l'offre de meublés de tourisme

Puisque les maires sont en première ligne des difficultés de logement durable des habitants de leur commune, la loi met à leur disposition divers outils pour parvenir à mieux contrôler l'expansion de l'offre à la location de meublés de tourisme au niveau local.

Généralisation de la procédure d'enregistrement des meublés de tourisme

Pour accroître la visibilité sur l'offre de locations en meublés de tourisme, la loi généralise l'obligation, pour toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, de procéder préalablement en personne à une déclaration soumise à enregistrement de son bien auprès d'un téléservice national.

Elle obtient en retour un numéro d'enregistrement.

Sa déclaration doit indiquer si le meublé de tourisme offert à la location constitue sa résidence principale, et si tel est le cas, en rapporter la preuve. Elle est tenu de mettre à jour sa déclaration en cas de changement des informations et des pièces justificatives fournies.

Quel est l'avantage d'une telle démarche ? À réception de la déclaration, toutes les informations et pièces justificatives que le loueur a fournies sont mises à disposition de la commune dans laquelle est situé le meublé de tourisme.

De fait, le maire est en mesure d'avoir des données plus précises sur l'équilibre du marché locatif sur sa commune, et peut contrôler le respect, par les loueurs de meublés de tourisme, de la réglementation applicable (notamment en matière de performance énergétique).

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Où s'applique la règle des "90 jours Airbnb" pour les résidences principales ? De quoi s'agit-il exactement ? 

Cette règle précise que la commune peut abaisser le nombre de jours maximal pendant lesquels une personne peut offrir à la location sa résidence principale en meublé de tourisme.

90 jours Délai maximal pouvant être fixé par la commune

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les communes ayant choisi de soumettre ces locaux à la procédure d'enregistrement ont le pouvoir d'abaisser ce seuil à 90 jours (4). Si le propriétaire vient à dépasser ce seuil, il peut faire l'objet d'une amende civile de 15.000 euros.

💡 La généralisation, depuis le 20 mai 2026, de la procédure nationale d’enregistrement des meublés de tourisme ne signifie pas que le plafond de 90 jours s’applique automatiquement dans toutes les communes.

Création de secteurs réservés à la construction de résidences principales

Depuis le 21 novembre 2024, le règlement du plan local d'urbanisme (PLU) peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels toutes les constructions nouvelles de logements doivent être à usage exclusif de résidence principale. Concrètement, cela donnera lieu à la création de secteurs réservés à la construction de résidences principales. 

Notez que cette délimitation n'est possible que lorsque, dans le périmètre du règlement, la taxe annuelle sur les logements vacants est applicable ou lorsque les résidences secondaires représentent plus de 20 % du nombre total d'immeubles à usage d'habitation.

💡 Du fait de ces dispositions, la loi relative aux baux d'habitation et mixtes (loi du 6 juillet 1989) est modifiée et prévoit désormais que le locataire est tenu de se conformer à cette obligation d'occupation à titre de résidence principale dans les zones concernées, et que toute violation de cette obligation de sa part entraînera la résiliation de plein droit du bail (5).

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Quels sont les nouveaux pouvoirs des copropriétés en matière de régulation des locations de meublés de tourisme ? 

La loi élargit également les prérogatives des copropriétés en matière de régulation de l'offre à la location de meublés de tourisme. 

D'abord, elle prévoit que les règlements de copropriété établis depuis le 21 novembre 2024 (date d'entrée en vigueur de la loi Le Meur) doivent mentionner, de manière explicite, l'autorisation ou au contraire l'interdiction de location de meublés de tourismes dans l'immeuble.

La loi prévoit également que depuis le 21 novembre 2024, si le règlement de copropriété interdit d'ores et déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale, l'assemblée des copropriétaires peut décider, à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix les concernant (soit la double majorité, contre une règle d'unanimité actuellement), d'interdire la location d'appartements en meublés de tourisme. 

💡 L'interdiction de la location d'appartements en meublés de tourisme ne peut donc être valablement votée à la majorité simple qu'à la condition que le règlement de copropriété comprenne d'ores et déjà une clause restrictive relative à l'exercice des activités commerciales (communément appelée "clause d'habitation bourgeoise").

Bon à savoir : 

La loi contient également diverses dispositions relatives à la transformation de locaux divers en meublés de tourismes et au contrôle du changement d'usage.

Enfin, la loi prévoit que lorsqu'un lot de copropriété fait l'objet d'une déclaration de meublé de tourisme, le copropriétaire ou le locataire doit obligatoirement en informer le syndic de copropriété. Corrélativement, un point d'information par le syndic de l'activité de location de meublés touristiques au sein de la copropriété doit être inscrit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. 

Cette disposition est elle aussi applicable depuis le 21 novembre 2024.

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