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Bien gérer les relations en copropriété

a été rédigé par L'équipe Juritravail, Juriste rédacteur web

Droit de l'Immobilier et de la Construction

Particulier

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Bien gérer les relations en copropriété

aperçu du sommaire du dossier Bien gérer les relations en copropriété

Rédigé par L'équipe Juritravail - Mis à jour le 10 juillet 2020

Il est fréquent que l’acquisition d’un bien se situe au sein d'un ensemble immobilier constituant ainsi une copropriété. Comme dans toute vie en communauté, des différends peuvent se créer, notamment en cas d’aménagements que chacun réalise chez soi ou encore en cas de répartition des charges...

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Descriptif du dossier

Il est fréquent que l’acquisition d’un bien se situe au sein d'un ensemble immobilier constituant ainsi une copropriété. Comme dans toute vie en communauté, des différends peuvent se créer, notamment en cas d’aménagements que chacun réalise chez soi ou encore en cas de répartition des charges. Pour éviter toutes sources de conflits, il est indispensable de bien s'entendre en amont pour établir des règles de vie en communauté


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Vous souhaitez influer sur la répartition des charges et l’engagement des dépenses

Les plus gros désaccords surviennent généralement lorsqu’il s’agit des dépenses / charges financières. Si la répartition des charges est en principe déterminée par la quote-part détenue dans l’immeuble, il peut être loisible aux copropriétaires de la modifier, éventuellement à vos dépens. Comment alors vous y opposer ?

De même, de nombreux litiges peuvent survenir lorsque des impayés de charges apparaissent, alors même qu’elles sont indispensables au bon fonctionnement de la copropriété (rémunération du syndic, entretien des équipements, etc).

Une autre problématique est celle des dépenses à engager pour l’entretien, la réparation ou le remplacement des équipements, notamment lorsque ceux-ci ne présentent pas la même utilité pour tous les copropriétaires. C’est le cas classique de la panne d’ascenseur ou de l’isolation des combles.

Vous souhaitez encadrer la réalisation d’aménagements au regard du règlement de copropriété

Si la propriété donne en principe le droit de disposer de son bien comme bon nous semble, le principe s’entend comme la condition de ne pas restreindre la liberté d’autrui. Que faire alors si votre voisin contrevient aux règles établies par la copropriété et que ce non-respect du règlement vous porte préjudice ? Comment contraindre le syndic à faire respecter le règlement de copropriété et que faire lorsque l’action est dirigée contre vous alors que vous supposez être dans vos bons droits ?

Que faire si vous découvrez qu’une condamnation a été prononcée à votre encontre pour un litige né avant l’achat ? Devez-vous en supporter le coût ?

Ce dossier contient les éléments vous permettant de faire le point sur vos droits et obligations de copropriétaire et d’en obtenir l’application.

Contenu du dossier :

Ce dossier comprend des informations relatives :

  • à la répartition des charges et des tantièmes de copropriété ; 

  • aux dépenses d’entretien de l’immeuble et de ses équipements ;

  • aux aménagements des parties privatives et communes ;

  • au règlement de copropriété ; 

  • aux missions du syndic ; 

  • aux pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires ; 

  • à la gestion des impayés de charges ; 

  • aux litiges entre copropriétaires.


Les notions clés abordées dans ce dossier :

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Copropriété

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Syndicat des copropriétaires

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Assemblée générale

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Nuisances de voisinage

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Litige

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Entretien des équipements

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Syndic

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Conseil syndical

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Convocation

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Répartition des charges

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Travaux urgents

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Parties communes

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Règlement de copropriété

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Honoraires

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Ordre du jour

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Règle des tantièmes

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Réparation

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Parties privatives


Le plan du dossier

  • I. La répartition des charges et l’engagement des dépenses

  • J’ai tardé à payer mes charges et le syndic me demande de payer des frais de dossier de précontentieux alors qu’il n’a pas été fait appel à un huissier. En a-t-il le droit ?

  • Un des copropriétaires ne paie pas ses charges, le syndic peut-il les répartir sur les autres ?

  • Il faudrait changer l’ascenseur qui est en panne mais les autres propriétaires ne sont pas d’accord. J’habite au 5e étage, quel est mon recours ?

  • Le syndic de propriété prévoit de changer l’ascenseur. Etant au rez-de-chaussée, je ne l’utilise jamais. Suis-je tenu de participer aux travaux ?

  • Je vis au dernier étage et les combles ne sont pas isolés. Est-ce que je peux imposer à la copropriété de réaliser cette isolation ?

  • Les copropriétaires peuvent-ils m’imposer une modification de la répartition des tantièmes qui m’est défavorable ?

  • Que puis-je faire contre les augmentations importantes des honoraires du syndic ?

  • La copropriété a voté des travaux pour un montant qui me revient à plusieurs milliers d’euros. Est-ce que le syndic est en droit de me demander le paiement de cette somme en une seule fois ?

  • II. La limitation des aménagements et le respect du règlement de copropriété

  • J’ai changé les volets de mon appartement mais le syndic me demande de les retirer, en a-t-il le droit ?

  • Le règlement de copropriété prévoit des contraintes concernant les plantations. Mon voisin ne les respecte pas. Comment exiger du syndic qu’il fasse appliquer les règles ?

  • Le règlement de copropriété interdit d’étendre le linge à l’extérieur, mais malgré des relances ma voisine ne respecte pas cette interdiction. Puis-je la faire condamner à payer une amende ?

  • Dois-je payer les frais d’une condamnation prononcée juste après l’achat de mon logement en copropriété, alors que le litige est antérieur à l’achat ?

  • Mon voisin du dessus a posé du carrelage chez lui sans demander l’autorisation du syndic alors que c’est interdit par le règlement de copropriété et depuis je subis les nuisances sonores. Est-ce que je peux demander au syndic de lui faire retirer son carrelage ?

  • J’ai posé un brise vue avant qu’une décision d’interdire les brises vues ne soit prise en AG. Le syndic peut-il me demander de le retirer ?

  • III- Les règles d’urbanisme au sein de la copropriété

  • Ai-je un recours si la copropriété s'oppose à une construction pour laquelle la Mairie a accepté de me délivrer un permis ?

  • La copropriété peut-elle m'obliger à démolir une construction ne respectant pas son cahier des charges ?

  • J'ai acheté ma maison au sein d'un lotissement or les propriétaires n'ont plus rien en commun. Puis-je faire sortir ma maison de la copropriété ?

  • Peut-on me reprocher la réalisation d'une construction sur mon terrain en violation d'un cahier des charges d'application illimitée alors que la copropriété est dissoute ou inactive depuis plusieurs années ?

  • Le syndicat de copropriété a pris une décision en assemblée que je souhaite contester. Puis-je contester et sur quoi puis-je m’appuyer ?

  • Le syndic a fait un appel de fonds, y a-t-il un délai minimum pour payer ?

  • Le syndic a fait des travaux d’urgence sans ne nous convoquer à une assemblée générale pour voter et aujourd’hui nous recevons la facture à payer, est-ce normal ?

  • Le syndic a fait des travaux d’urgence mais nous ne sommes pas d’accord sur le caractère d’urgence, comment contester ?

  • Le syndic peut-il prendre sur les fonds spéciaux pour payer d’autres charges de la copropriété ?

  • Lorsqu’il y a un dégât des eaux dans les parties communes et qu’il y a eu un sinistre dans les parties privatives, qui doit payer le plombier ?

  • L’ascenseur ne fonctionne pas depuis plusieurs mois et le syndic ne fait rien, comment l’y contraindre ?

  • Je suis propriétaire du rez-de-chaussée et je n’utilise jamais l’ascenseur, dois-je payer les charges y afférentes ?

  • Le syndic nous a fait signer un devis pour des travaux de réfaction de l’immeuble, mais en fait la facture dépasse largement le prix du devis, devons-nous payer ?

  • Nous payons des charges de copropriété mais la répartition n’est pas conforme à ce que prévoit la loi, que pouvons-nous faire ?

  • Mes locataires viennent de déménager et ils ont abîmé en partant la cage d’escalier, à qui incombe le prix des réparations ?

  • Je suis copropriétaire et il y a eu un incendie dans mon appartement, ce dernier est inhabitable, dois-je continuer de payer les charges de copropriété ?

  • Lorsque le syndic demande une avance pour travaux futurs, doit-il impérativement s’en servir en cas de travaux, ou peut-il l’utiliser pour autre chose ?

  • Je suis locataire au dernier étage, la toiture est très abîmée et le syndic ne veut pas faire les travaux, vers qui puis-je me tourner ?

  • Je suis locataire d’un appartement qui bénéficie du chauffage collectif, mais l’hiver il fait froid dans mon appartement, qui est responsable?

  • Comment inscrire une question à l’ordre du jour de l'Assemblée Générale?

  • Une question n’a pas été inscrite à l’ordre du jour, peut-on l’ajouter le jour même ?

  • La délégation de pouvoir peut-elle être contestée et quelles en sont les conséquences ?

  • Le syndic m’a convoqué à l’Assemblée Générale 4 jours avant qu’elle ait lieu. Est-ce régulier ?

  • L’Assemblée Générale est-elle valable lorsque le président de séance n'a pas été désigné régulièrement ?

  • Le PV de l’Assemblée Générale n’a pas été signé par le président ou le scrutateur, est-elle valable ?

  • Quelle est la procédure pour contester une Assemblée Générale ?

  • Je viens de me rendre compte que la dernière AG a modifié la répartition des charges ai-je un recours ?

  • Que faire si le syndic ne veut pas me délivrer une copie de l’Assemblée Générale?

  • Comment fait-on pour convoquer une assemblée extraordinaire ?

  • Le syndic a cessé ses fonctions avant la nomination d’un syndic remplaçant, que faire ?

  • Les modalités de vote d’une décision soumise à une Assemblée Générale

  • L’Assemblée Générale n’a pas lieu dans l’immeuble concerné. Ai-je un recours ?

  • Puis-je me faire assister par une personne de mon choix lors de l’Assemblée Générale ?

  • Pour quel motif peut-on contester une décision d’Assemblée Générale ?

  • Je n’ai jamais reçu le compte rendu de l’Assemblée Générale, y a-t-il un délai ?

  • La question du non-renouvellement de syndic a été inscrite mais pas celle de la nomination du nouveau syndic, comment faire ?

  • La clôture mitoyenne qui sépare nos deux propriétés s'est effondrée lors d'une tempête : qui doit en assurer la remise en état ?

  • Mon voisin et moi avons une haie mitoyenne. Puis-je l'obliger à en payer la taille de son côté ou à me laisser un accès ?

  • J'ai adossé un garage sur le côté de mon mur mitoyen, est-ce que mon voisin peut me demander de le retirer ?

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10 Modèles de Lettres


La question du moment

Quelle est la procédure pour contester une Assemblée Générale ?

La recevabilité d'une contestation portant sur une décision d'assemblée générale est conditionnée par :

  • la qualité du demandeur ;
  • le respect du délai de prescription.

Pour contester une assemblée générale, il faut :

  • être copropriétaire 
  • avoir la qualité d'opposant ou de défaillant.

En conclusion, seul le copropriétaire ayant voté contre une résolution ou n'ayant pas assisté à une assemblée générale peut en demander l'annulation.

Une action en annulation de la décision pourra être intentée dans un délai de 2 mois à compter de la réception de la notification des décisions qui doit être faite par le syndic (1). Ce délai est reporté jusqu'au premier jour ouvrable suivant lorsqu'il prend fin un samedi, un dimanche ou un jour férié (2).  En cas d'absence ou d'irrégularité dans la notification, les copropriétaires auront la possibilité de contester les décisions de l'assemblée générale pendant 10 ans.

L'action doit être intentée contre le représentant du syndicat. L'action en justice doit être portée devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble. le recours à un avocat est obligatoire. 

A noter : Pendant le délai de recours de 2 mois et seulement durant ce délai, l'exécution par le syndic des travaux votés sur le fondement de l'article 25 et 26 est suspendue sauf urgence. Passé ce délai de 2 mois et même en cas de contestation de la décision votée, les travaux pourront débuter. Les autres décisions, quant à elles, prennent effet immédiatement sauf si les copropriétaires en ont décidé autrement. Cela signifie qu'en cas d'annulation de la décision, il faudra détruire ce qui a déjà était fait !


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