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69 Questions essentielles

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Copropriété et syndic : faites valoir vos droits

Rédigé par Martial Moukagni-Nziengui, Rédacteur web

Mis à jour le 02 novembre 2026

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Devenir propriétaire d’un appartement, c’est aussi entrer dans la vie d’une copropriété. Appels de fonds, assemblées générales, règlement de copropriété, il est facile de s’y perdre. Nos juristes ont rédigé pour vous ce guide complet et à jour, qui répond à vos questions sur les charges, les travaux, le rôle du syndic et celui du syndicat des copropriétaires. Téléchargez-le !

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Copropriétaires : les points de vigilance pour préserver vos droits

Vous êtes copropriétaire ? Que vous occupiez votre logement ou que vous le louiez, vous partagez avec vos voisins les parties communes de l’immeuble, les charges qui s’y rattachent et les règles de vie fixées par le règlement de copropriété.

La loi et le règlement de copropriété s’imposent à tous (copropriétaires, occupants et locataires). La plupart des décisions qui concernent l’immeuble sont votées en assemblée générale (AG), selon des règles de majorité précises. Depuis fin 2025, convocations, appels de charges et procès-verbaux d'AG vous sont en principe adressés par voie électronique. De nouveaux outils et de nouvelles options ont aussi fait leur apparition : emprunt collectif pour financer les travaux, plan pluriannuel de travaux, possibilité d’isoler la toiture à vos frais.

❌ Une répartition de charges contestée trop tard, une délégation de pouvoir mal rédigée ou un délai de recours dépassé, et vous subissez les décisions au lieu d’y prendre part. Vous risquez alors de payer des charges indues, de voir un voisin passer outre le règlement, ou de perdre la possibilité de contester une décision d’assemblée irrégulière.

Notre dossier juridique pour vous aider à faire valoir vos droits de copropriétaire

✅ Notre dossier vous accompagne pour comprendre la répartition des charges de copropriété, agir efficacement en assemblée générale et obtenir du syndic qu’il remplisse ses missions.

Il vous donne aussi les clés pour régler vos litiges avec vos voisins ou avec le syndic, grâce à 10 modèles de lettres prêts à l’emploi : délégation de pouvoirs, inscription d’une question à l’ordre du jour, mise en demeure du syndic, demande de justification des charges, etc.

Dans quel cas utiliser ce dossier ?

Ce dossier est fait pour vous si vous souhaitez :

comprendre comment sont réparties vos charges et savoir, par exemple, si vous devez payer la réparation de l’ascenseur alors que vous habitez au rez-de-chaussée ;
contester une répartition des charges qui vous est défavorable, vérifier les comptes ou étaler le paiement de travaux votés ;
réaliser des aménagements dans votre lot en respectant le règlement de copropriété, ou faire respecter celui-ci par un voisin ;
faire inscrire une question à l’ordre du jour, déléguer votre vote ou faire convoquer une assemblée générale ;
connaître les majorités de vote et contester une décision d’assemblée dans les délais ;
obtenir du syndic qu’il réalise des travaux urgents, justifie les charges ou respecte ses obligations ;
connaître le rôle du syndicat des copropriétaires et du conseil syndical, et les règles applicables en cas de changement de syndic.

Consultez notre dossier pour tout savoir sur vos droits et obligations de copropriétaire et préserver la valeur de votre bien.

Ce dossier juridique dédié contient :

69 Questions essentielles

I. La répartition des charges et l’engagement des dépenses
Le syndic peut-il m'adresser mes appels de charges, mises en demeure et convocations par voie électronique ?
J’ai tardé à payer mes charges et le syndic me demande de payer des frais de dossier de précontentieux alors qu’il n’a pas été fait appel à un commissaire de justice. En a-t-il le droit ?
Un des copropriétaires ne paie pas ses charges, le syndic peut-il les répartir sur les autres ?
Le syndic de propriété prévoit de changer l’ascenseur. Etant au rez-de-chaussée, je ne l’utilise jamais. Suis-je tenu de participer aux travaux ?
Je suis propriétaire du rez-de-chaussée et je n’utilise jamais l’ascenseur, dois-je payer les charges y afférentes ?
Les copropriétaires peuvent-ils m’imposer une modification de la répartition des tantièmes qui m’est défavorable ?
Nous payons des charges de copropriété mais la répartition n’est pas conforme à ce que prévoit la loi, que pouvons-nous faire ?
Je viens de me rendre compte que la dernière AG a modifié la répartition des charges : ai-je un recours ?
Dois-je payer les frais d’une condamnation prononcée juste après l’achat de mon logement en copropriété, alors que le litige est antérieur à l’achat ?
Je suis copropriétaire et il y a eu un incendie dans mon appartement, ce dernier est inhabitable, dois-je continuer de payer les charges de copropriété ?
II. Les travaux, les appels de fonds et l'entretien de l'immeuble
Le syndic a fait un appel de fonds, y a-t-il un délai minimum pour payer ?
La copropriété a voté des travaux pour un montant qui me revient à plusieurs milliers d’euros. Est-ce que le syndic est en droit de me demander le paiement de cette somme en une seule fois ?
Qu'est-ce que l'emprunt collectif et suis-je obligé d'y participer ?
Lorsque le syndic demande une avance pour travaux futurs, doit-il impérativement s’en servir en cas de travaux, ou peut-il l’utiliser pour autre chose ?
Le syndic peut-il prendre sur les fonds spéciaux pour payer d’autres charges de la copropriété ?
Il faudrait changer l’ascenseur qui est en panne mais les autres propriétaires ne sont pas d’accord. J’habite au 5e étage, quel est mon recours ?
Je vis au dernier étage et les combles ne sont pas isolés. Est-ce que je peux imposer à la copropriété de réaliser cette isolation ?
Le syndic nous a fait signer un devis pour des travaux de réfection de l’immeuble, mais en fait la facture dépasse largement le prix du devis, devons-nous payer ?
Le syndic a fait des travaux d’urgence sans nous convoquer à une assemblée générale pour voter et aujourd’hui nous recevons la facture à payer, est-ce normal ?
Le syndic a fait des travaux d’urgence mais nous ne sommes pas d’accord sur le caractère d’urgence, comment contester ?
L’ascenseur ne fonctionne pas depuis plusieurs mois et le syndic ne fait rien, comment l’y contraindre ?
Je suis locataire au dernier étage, la toiture est très abîmée et le syndic ne veut pas faire les travaux, vers qui puis-je me tourner ?
Je suis locataire d’un appartement qui bénéficie du chauffage collectif, mais l’hiver il fait froid dans mon appartement, qui est responsable ?
III. Le respect du règlement de copropriété : aménagements, constructions et usage des lots
J’ai changé les volets de mon appartement mais le syndic me demande de les retirer, en a-t-il le droit ?
Le règlement de copropriété prévoit des contraintes concernant les plantations. Mon voisin ne les respecte pas. Comment exiger du syndic qu’il fasse appliquer les règles ?
Le règlement de copropriété interdit d’étendre le linge à l’extérieur, mais malgré des relances ma voisine ne respecte pas cette interdiction. Puis-je la faire condamner à payer une amende ?
Mon voisin du dessus a posé du carrelage chez lui alors que c’est interdit par le règlement de copropriété et depuis je subis les nuisances sonores. Est-ce que je peux demander au syndic de lui faire retirer son carrelage ?
J’ai posé un brise vue avant qu’une décision d’interdire les brises vues ne soit prise en AG. Le syndic peut-il me demander de le retirer ?
Notre copropriété peut-elle interdire la location de logements en meublés de tourisme ?
Ai-je un recours si la copropriété s'oppose à une construction pour laquelle la Mairie a accepté de me délivrer un permis ?
La copropriété peut-elle m'obliger à démolir une construction ne respectant pas son cahier des charges ?
Peut-on me reprocher la réalisation d'une construction sur mon terrain en violation d'un cahier des charges d'application illimitée alors que la copropriété est dissoute ou inactive depuis plusieurs années ?
IV. Les troubles de voisinage, les dégradations et la mitoyenneté
Lorsqu’il y a un dégât des eaux dans les parties communes et qu’il y a eu un sinistre dans les parties privatives, qui doit payer le plombier ?
Mes locataires viennent de déménager et ils ont abîmé en partant la cage d’escalier, à qui incombe le prix des réparations ?
La clôture mitoyenne qui sépare nos deux propriétés s'est effondrée lors d'une tempête : qui doit en assurer la remise en état ?
J'ai adossé un garage sur le côté de mon mur mitoyen, est-ce que mon voisin peut me demander de le retirer ?
Mon voisin et moi avons une haie mitoyenne. Puis-je l'obliger à en payer la taille de son côté ou à me laisser un accès ?
V. L'assemblée générale des copropriétaires
Les modalités de vote d’une décision soumise à une Assemblée Générale
Comment inscrire une question à l’ordre du jour de l'Assemblée Générale?
Une question n’a pas été inscrite à l’ordre du jour, peut-on l’ajouter le jour même ?
Comment fait-on pour convoquer une assemblée extraordinaire ?
Le syndic m’a convoqué à l’Assemblée Générale 4 jours avant qu’elle ait lieu. Est-ce régulier ?
L’Assemblée Générale n’a pas lieu dans l’immeuble concerné. Ai-je un recours ?
La délégation de pouvoir peut-elle être contestée et quelles en sont les conséquences ?
Puis-je me faire assister par une personne de mon choix lors de l’Assemblée Générale ?
L’Assemblée Générale est-elle valable lorsque le président de séance n'a pas été désigné régulièrement ?
Le PV de l’Assemblée Générale n’a pas été signé par le président ou le scrutateur, est-elle valable ?
Je n’ai jamais reçu le compte rendu de l’Assemblée Générale, y a-t-il un délai ?
Que faire si le syndic ne veut pas me délivrer une copie de l’Assemblée Générale ?
Quelle est la procédure pour contester une Assemblée Générale ?
Pour quel motif peut-on contester une décision d’Assemblée Générale ?
Le syndicat de copropriété a pris une décision en assemblée que je souhaite contester. Puis-je contester et sur quoi puis-je m’appuyer ?
VI. Le syndic de copropriété
Qui peut être syndic de copropriété et quelles sont ses missions ?
Comment le syndic est-il désigné et pour combien de temps ?
Comment mettre fin au contrat du syndic avant son terme ?
Que puis-je faire contre les augmentations importantes des honoraires du syndic ?
La question du non-renouvellement de syndic a été inscrite mais pas celle de la nomination du nouveau syndic, comment faire ?
Le syndic a cessé ses fonctions avant la nomination d’un syndic remplaçant, que faire ?
VII. Le syndicat des copropriétaires
Quel est le rôle du syndicat des copropriétaires ?
Comment est créé et identifié le syndicat des copropriétaires ?
La responsabilité du syndicat des copropriétaires peut-elle être engagée ?
J'ai acheté ma maison au sein d'un lotissement or les propriétaires n'ont plus rien en commun. Puis-je faire sortir ma maison de la copropriété ?

10 Modèles de lettres

Délégation de pouvoirs pour l’assemblée générale des copropriétaires
Demande d’inscription d'une question complémentaire à l'ordre du jour de L’Assemblée Générale des copropriétaires
Lettre de réclamation au syndic pour faire appliquer le règlement de copropriété
Lettre de mise en demeure du syndic de respecter ses obligations
Demande d’échelonnement du paiement des travaux votés en assemblée générale
Parties communes abîmées par les déménageurs : obtenir réparation
Mise en demeure de justification des charges de copropriété au Syndic
Convocation de l’Assemblée Générale des Copropriétaires
Lettre mise en demeure au syndic d'effectuer des travaux urgents
Mise en demeure au syndic de copropriété pour réparations

1 Fiche express

Le conseil syndical de copropriété

Les notions clés abordées dans ce dossier juridique :

Copropriété
Syndic
Règlement de copropriété
Syndicat des copropriétaires
Conseil syndical
Honoraires
Assemblée générale
Convocation
Ordre du jour
Nuisances de voisinage
Répartition des charges
Règle des tantièmes
Litige
Travaux urgents
Réparation

Extrait de notre dossier

Le règlement de copropriété interdit d’étendre le linge à l’extérieur, mais malgré des relances ma voisine ne respecte pas cette interdiction. Puis-je la faire condamner à payer une amende ?

Non, pas à une amende.

Le règlement de copropriété peut valablement interdire d'étendre du linge aux fenêtres ou sur les balcons, pour préserver l'harmonie de l'immeuble. Votre voisine est tenue de le respecter.

En revanche, ni le syndic ni un copropriétaire ne peuvent infliger une amende. Seul un juge peut sanctionner le non-respect du règlement en ordonnant la cessation du trouble, le cas échéant sous astreinte, et en accordant des dommages et intérêts destinés à réparer le préjudice subi (1).

Pour les démarches à engager, voir question 28.

Les questions fréquemment posées

Quel est le rôle d’un syndic de copropriété ?

Le syndic exécute les décisions de l’assemblée générale, fait respecter le règlement de copropriété et veille à l’entretien de l’immeuble. Il gère aussi les comptes du syndicat des copropriétaires et le représente, notamment en justice.
Quels sont les organes de la copropriété ?

La copropriété repose sur 3 organes. Le syndicat des copropriétaires, qui décide en assemblée générale, le syndic, qui exécute ses décisions et le conseil syndical, qui assiste celui-ci et contrôle sa gestion.
Où trouver un modèle de lettre de mise en demeure du syndic de respecter ses obligations ?

Vous souhaitez mettre en demeure le syndic de copropriété de respecter ses obligations ? Retrouvez un modèle de lettre prêt à l'emploi dans notre dossier à télécharger.
Est-il obligatoire d’avoir un syndic dans une copropriété ?

Oui. Toute copropriété doit avoir un syndic, professionnel ou bénévole, désigné par l’assemblée générale. À défaut, la loi prévoit des solutions pour en désigner un, au besoin par le juge.
Quelle est la différence entre un syndic et une copropriété ?

La copropriété désigne l’immeuble divisé en lots, dont les propriétaires forment ensemble le syndicat des copropriétaires. Le syndic est la personne chargée de gérer cet ensemble et d’exécuter ses décisions.

Les dernières informations de Martial Moukagni-Nziengui, juriste expert

La mise à jour du 03 novembre 2026 concerne :

Notre dossier intègre les dispositions du décret du 22 décembre 2025, qui fait de la notification électronique la règle en matière de copropriété et encadre l’emprunt collectif ainsi que l’isolation de la toiture ou du plancher réalisée par un copropriétaire à ses frais.

La mise à jour du 06 mars 2024 concerne :

La copropriété est l'organisation d'un immeuble ou groupe d'immeubles bâti(s) dont la propriété est répartie par lots, entre plusieurs personnes. Sa gestion est confiée à un syndic. Les relations au sein de la copropriété peuvent vite devenir conflictuelles. Il est donc important de connaitre les droits et obligations des copropriétaires, mais également de chaque organe. Notre dossier vous aide à faire le point.

Ce dossier a été rédigé par notre juriste

Martial Moukagni-Nziengui Rédacteur web depuis 2025

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Dossier juridique

Gérer les relations de copropriété

Découvrez quelles sont les règles qui s'appliquent dans une copropriété et comment gérer vos relations avec les autres copropriétaires et organes de gestion.

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Nicole P.

le 26-08-2026

Oui
Bruno D.

le 13-07-2026

Je suis vraiment très satisfait de vos productions, à la portée du profane. un très grand merci à vous. b.d.
Francis L.

le 22-06-2026

Publications bien utiles pour régler des différents en copropriété et qui permet aussi de s'assurer que le syndic fait correctement son travail
Jacques R.

le 14-05-2026

Très bonne documentation mais je regrette qu'elle ne soit pas telechargeabke en pdf
Marie-Aline G.

le 25-04-2025

Dossier très complet.
CLAUDE ERIC Z.

le 13-12-2024

C'est bien je suis content
Jean-Philippe G.

le 13-12-2024

C'est ce que je voulais
SOURDET C.

le 23-05-2024

Pas de recette miracle, puisque les grandes lignes de principe, sont données mais nous sommes toujours renvoyés à se conformer aux règles spécifiques du syndic ou du conseil syndical. je reste sur ma faim !
Bruno D.

le 19-05-2024

Très bien.
Patrick G.

le 17-05-2024

Parfois un peu rudimentaire pour des questions complexes.
Annie D.

le 27-10-2016

J ai trouvé la réponse qui m interressait mais au delà il y a beaucoup d informations sur des questions concrètes. c'est un document très utile.
Pierre B.

le 15-10-2016

J'ai bien trouvé l'info que je cherchais

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