Syndic de copropriété : rôle, obligations et responsabilités

En résumé :

✔️ Qui peut être syndic : un professionnel, titulaire d’une carte délivrée par la CCI, d’une garantie financière et d’une assurance, ou un copropriétaire bénévole de l’immeuble.
✔️ Rôle : il représente le syndicat des copropriétaires, exécute les décisions de l’assemblée générale, veille à l’entretien de l’immeuble et gère le budget et les comptes.
✔️ Mandat : il est fixé par l’assemblée générale pour 3 ans maximum, dans le cadre d’un contrat type, et peut être résilié en cas d’inexécution suffisamment grave.
✔️ Responsabilité : le syndic répond de ses fautes de gestion envers le syndicat, et des dommages causés personnellement aux copropriétaires ou aux tiers.

Qu'est-ce qu'un syndic de copropriété ?

Le syndic peut être professionnel ou non professionnel.

Le syndic professionnel exerce en son nom propre ou au sein d’une société. Pour pouvoir exercer ses missions, il doit :

• détenir une carte professionnelle portant la mention "syndic de copropriété", délivrée par la chambre de commerce et d’industrie (CCI) ;
• justifier d’une garantie financière, qui assure à la copropriété le remboursement de ses fonds en cas de défaillance ;
• justifier d'une assurance responsabilité civile professionnelle.

Le syndic non professionnel, souvent appelé syndic bénévole, est obligatoirement copropriétaire d’un ou plusieurs lots de la copropriété qu’il gère (1). Il n’a pas à détenir de carte professionnelle ni de garantie financière. Il lui est toutefois recommandé de s’assurer, car sa responsabilité peut être engagée comme celle d’un professionnel.

Quel est le rôle et quelles sont les missions du syndic ?

Qu’il soit professionnel ou non, le syndic représente le syndicat des copropriétaires. Il est chargé de la gestion administrative, comptable et financière de la copropriété, et veille à la conservation et à l’entretien de l’immeuble (2).

La gestion financière

Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat. À ce titre, il doit notamment établir le budget prévisionnel, en concertation avec le conseil syndical, ainsi que les comptes du syndicat, et les soumettre chaque année au vote de l’assemblée générale. Il doit aussi ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat, ainsi qu’un compte séparé pour le fonds de travaux (2).

La gestion administrative

Le syndic doit notamment :

• faire appliquer le règlement de copropriété et exécuter les décisions de l’assemblée générale ;
• faire réaliser, en cas d’urgence, les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble ;
• représenter le syndicat en justice ;
• immatriculer la copropriété au registre national et tenir à jour le carnet d’entretien ;
• établir chaque année la fiche synthétique de la copropriété ;
• tenir la liste des copropriétaires, avec leur lot, leur domicile et leur adresse électronique (3).

Certaines décisions doivent obligatoirement être soumises au vote de l’assemblée générale. C’est le cas de l’assurance responsabilité civile du syndicat, de la confiance des archives à une entreprise spécialisée, ou d’un contrat avec une entreprise liée au syndic (4).

L’accès en ligne aux documents

Le syndic professionnel doit proposer un espace en ligne sécurisé, accessible aux copropriétaires et aux membres du conseil syndical grâce à un code personnel, sauf si l’assemblée générale l’en dispense.

Bon à savoir : depuis le décret du 22 décembre 2025, les convocations, appels de fonds et procès-verbaux sont en principe envoyés par voie électronique. Vous pouvez demander à tout moment à continuer de les recevoir par courrier (5).

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Quelle est la durée du mandat et comment se formalise le contrat du syndic ?

Le syndic professionnel doit utiliser un contrat type fixé par décret. Ce contrat précise la durée du mandat, ses dates de début et de fin, les conditions d’exécution de la mission et la rémunération du syndic (6). Un syndic non professionnel n’est tenu de l’utiliser que s’il est rémunéré.

La durée du mandat est fixée par l’assemblée générale. Elle ne peut pas dépasser 3 ans. Elle est limitée à 1 an pendant les 10 ans qui suivent la réception de l’immeuble lorsque le syndic, ou l’un de ses proches ou partenaires professionnels, a participé à sa construction (7).

Le syndic est désigné, et son mandat renouvelé, par un vote de l’assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Ce vote est précédé, en principe, d’une mise en concurrence par le conseil syndical (8).

Lorsqu’une des parties ne souhaite pas renouveler le contrat, la désignation d’un nouveau syndic est inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée tenue dans les 3 mois précédant son terme. Le nouveau contrat prend effet au plus tôt 1 jour franc après cette assemblée.

En cas d’inexécution suffisamment grave, le contrat peut aussi être résilié avant son terme, à l’initiative du syndic ou du conseil syndical.

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Dans quels cas la responsabilité du syndic peut-elle être engagée ?

La responsabilité civile 

Envers le syndicat des copropriétaires

Le syndic répond envers le syndicat des fautes commises dans sa gestion : défaut d’entretien de l’immeuble, inexécution des décisions de l’assemblée, dépassement de ses pouvoirs, etc. (9). Le syndicat peut alors engager sa responsabilité. Sur délégation expresse de l’assemblée, cette action peut être menée par le président du conseil syndical (10).

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Envers les copropriétaires et les tiers

Le syndic est également responsable des dommages qu’il cause personnellement à un copropriétaire, à un locataire ou à un tiers (11).

💡 Le quitus donné au syndic par l’assemblée générale n’empêche pas un copropriétaire de le poursuivre pour un préjudice qu’il a subi personnellement.

La responsabilité pénale

Le syndic peut aussi être poursuivi devant le juge pénal s’il commet une infraction dans l’exercice de ses fonctions. C’est le cas, par exemple, s’il détourne les fonds de la copropriété, ce qui constitue un abus de confiance (12). C’est aussi le cas d’un syndic professionnel qui exerce sans carte professionnelle (13).

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