Qu'est-ce qu'un syndic de copropriété ?
Le syndic de copropriété peut être professionnel ou non professionnel.
Le syndic professionnel peut être une personne qui exerce en son nom propre ou au sein d'une société. Des conditions sont à remplir pour exercer la mission de syndic :
- justifier d'une garantie financière suffisante destinée à assurer à la copropriété le remboursement de ses fonds en cas de faillite ;
- justifier d'une assurance responsabilité civile professionnelle ;
- posséder une carte professionnelle portant la mention «syndic de copropriété» ;
- délivrée par la Chambre de commerce et d'industrie (CCI).
À lire également : Assurances professionnelles et gestion des sinistres : les démarches à effectuer
Le syndic non professionnel quant à lui est choisi parmi les copropriétaires. Il doit obligatoirement être copropriétaire de la copropriété qu'il est amené à gérer (1).
Cependant, il n'est pas tenu d'avoir une carte professionnelle, ni de présenter une garantie financière ou une assurance de responsabilité civile.
Il lui est toutefois recommandé de souscrire cette assurance, car sa responsabilité peut être engagée au même titre que celle d'un professionnel.
Découvrez notre guide sur la gestion des relations dans une copropriété
Répartition des charges, travaux, litiges, rôle du syndicat des copropriétaires, pouvoir du syndic, etc.
Inclus : 9 modèles de lettres.
Quel est le rôle et quelles sont les missions du syndic ?
Qu'il soit professionnel ou non professionnel, le syndic est le représentant du syndicat des copropriétaires, de l'ensemble de la copropriété.
Le syndic est chargé de la gestion des finances et de l'administration de la copropriété (2). À cet effet, il doit veiller au maintien en bon état d'usage et de jouissance de toutes les parties communes de l'immeuble et de ses équipements. Concrètement, les missions du syndic se regroupent autour de :
La gestion financière
Le syndic doit réaliser le budget prévisionnel de la copropriété, les comptes du syndicat et leurs annexes, et les soumettre au vote des copropriétaires. Il doit ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat.
Cet article peut vous intéresser : Fraude bancaire : quelles sont les obligations de la banque en matière de remboursement ?
La gestion administrative
Le syndic doit :
- réaliser et mettre à jour la fiche synthétique de la copropriété ;
- réaliser et mettre à jour de la liste de tous les copropriétaires avec indication de leur lot, état civil, domicile et, s'ils ont donné leur accord, leur adresse électronique ;
- faire exécuter le règlement de copropriété et les décisions de l'assemblée générale des copropriétaires ;
- représenter la copropriété en justice ;
- etc.
Il doit par ailleurs obligatoirement organiser un vote en assemblée générale concernant les décisions suivantes :
- la souscription d'un contrat d'assurance responsabilité civile du syndicat ;
- la délégation à une entreprise spécialisée de la gestion des archives du syndicat des copropriétaires ;
- la signature des contrats avec toute entreprise ou prestataire qui lui est liée.
Mise en place d'un accès en ligne aux documents de la copropriété
Le syndic doit proposer un accès en ligne aux documents qui concernent la gestion de la copropriété.
L'accès en ligne doit être sécurisé. Il doit être accessible aux membres du conseil syndical et aux copropriétaires au moyen d'un code personnel. Il appartient au syndic de s'assurer de la sécurité des accès en ligne.
Bon à savoir : Le syndic de copropriété est tenu de rendre compte de sa gestion financière au moins 1 fois par an, lors de l'assemblée générale de copropriétaires.
Découvrez nos solutions dédiées aux particuliers
- Accédez à l'ensemble de notre base documentaire en illimité
- Profitez de votre convention collective
Quelle est la durée du mandat et comment se formalise le contrat du syndic ?
Le mandat donné au syndic pour gérer la copropriété prend la forme d'un contrat-type dont le contenu est réglementé (3).
Ce contrat-type fixe les éléments suivants :
- durée du mandat (avec date de début et fin) ;
- conditions d'exécution de la mission ;
- honoraires.
La durée du mandat du syndic doit être obligatoirement prévue par un vote en assemblée générale.
Si le syndic ou toute personne avec laquelle il vit en couple a participé à la construction de l'immeuble en tant que promoteur ou architecte, la durée du mandat est de 1 an maximum (4). En dehors de ce cas, la durée du mandat est de 3 ans maximum (4).
La durée du mandat est renouvelable à l'issue d'un vote en assemblée générale à la majorité absolue. La majorité absolue (dite majorité de l'article 25) correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble (présents, représentés et absents).
Il est également possible que le contrat du syndic ne soit pas renouvelé. Dans ce cas, la copropriété doit alors porter à l'ordre du jour d'une assemblée générale, dans les 3 mois précédant la fin du contrat, les questions relatives à la désignation d'un nouveau syndic et la fixation d'une date anticipée de fin de contrat.
Lorsque l'initiative de ne pas reconduire le contrat vient du syndic, il doit informer le conseil syndical de son intention au plus tard 3 mois avant la tenue de l'assemblée générale.
L'assemblée générale désigne un nouveau syndic et fixe les dates de fin du contrat en cours et de début du nouveau contrat, qui doivent intervenir au plus tôt 1 jour franc à l'issue du précédent contrat.
Lorsque des faits suffisamment graves (fautes de gestion, non-exécution des décisions prises en assemblée générale, non-paiement des charges de copropriété) surviennent, il est possible de mettre fin au mandat en cours.
Juritravail vous met en relation avec l’avocat qu’il vous faut, près de chez vous !
Quelles sont les responsabilités du syndic ?
La responsabilité contractuelle
Comme dans tout contrat, les cocontractants sont responsables l'un envers l'autre. La relation entre le syndic et la copropriété n'y déroge pas. Le syndic demeure responsable des actes qu'il commet au cours de sa gestion, de la mauvaise exécution contractuelle, sauf s'il obtient un quitus de ses actes de gestion. Cette mauvaise exécution contractuelle peut résulter par exemple d'un défaut d'entretien de l'immeuble ou encore d'un excès dans les pouvoirs qu'il détient (5). Dans ces différentes hypothèses, la copropriété à travers le syndicat des copropriétaires peut rechercher la responsabilité civile du syndic (6).
La responsabilité extracontractuelle ou délictuelle
Le syndic est également responsable des dommages causés directement aux copropriétaires ou locataires de copropriétaires (7).
Bon à savoir : Le quitus obtenu par le syndic n'empêche pas un copropriétaire de le poursuivre pour un dommage qui lui a été causé personnellement.
Découvrez notre guide sur les relations bailleur/locataire
Vous êtes locataire ou bailleur au sein d'une copropriété ? Vous souhaitez en savoir davantage sur vos droits et devoirs ? Notre dossier, rédigé par des juristes, vous informe.
rapide et efficace je recommande