Promesse unilatérale de vente (PUV) : principe et définition
Définition
La promesse unilatérale de vente (PUV) est le contrat par lequel une partie (appelée "promettant") accorde à l'autre (appelée "bénéficiaire") le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat de vente, dont les éléments essentiels sont déterminés et pour la formation duquel il ne manque que son consentement (1).
Concrètement, il s'agit donc d'une promesse de vente faite par le vendeur d'un bien immobilier à un acheteur potentiel, dans des conditions qu'il a fixées.
L'acheteur qui bénéficie de la promesse dispose du droit d'accepter ou de refuser la proposition de vente qui lui est faite : juridiquement, on parle de sa possibilité de "lever" ou non l'option de vente.
Contenu de la promesse unilatérale de vente
Pour être valable, la promesse unilatérale de vente doit contenir différents éléments essentiels, à savoir (2) :
- l'engagement du promettant à vendre son bien à un acquéreur déterminé ;
- l'identification précise du bien offert à la vente ;
- le prix de la transaction proposée.
Notons par ailleurs que le promettant est tenu à une obligation d'information du bénéficiaire de la promesse, et doit à ce titre annexer à la promesse de vente le dossier de diagnostic technique (DDT) du bien, contenant notamment le constat de risque d'exposition au plomb, le diagnostic de performance énergétique du bien (DPE) le cas échéant, etc. (3).
En plus de ce socle de données initial :
- certaines informations spécifiques peuvent devoir être fournies par le vendeur en fonction de la nature du bien concerné (par exemple relatives au bornage d'un terrain à bâtir, à la surface privative loi Carrez dans le cas d'un lot de copropriété, etc.) ;
- le Code de la consommation prévoit l'obligation d'insérer certaines mentions obligatoires dans la promesse de vente acceptée par l'acquéreur, notamment si le prix sera payé directement ou indirectement, même en partie, avec l'aide d'un ou de plusieurs prêts (4).
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Quelle est la durée de validité de la promesse unilatérale de vente ?
La PUV prévoit généralement la durée maximale pendant laquelle l'acheteur peut lever l'option d'achat.
Celle-ci résulte d'un libre choix des parties, et en général égale à 3 mois à compter de la signature de la promesse.
Durant cette période, le vendeur ne peut pas vendre le bien en question à un tiers autre que le bénéficiaire de la promesse.
Le bénéficiaire de la promesse peut-il bénéficier d'un délai de rétractation ?
Oui : s'il accepte la promesse unilatérale de vente, l'acheteur peut bénéficier, dans certains cas, d'un délai de rétractation de 10 jours.
10 joursDélai de rétractation
Concrètement, ce délai n'existe que si (5) :
- l'acquéreur du bien n'est pas un professionnel ;
- la vente porte sur :
- la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation ;
- la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ;
- ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière.
Le délai de 10 jours commence à courir à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant la promesse unilatérale de vente à l'acquéreur. Notez que la notification doit obligatoirement s'effectuer par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) (ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes).
Ces dispositions sont d'ordre public, ce qui signifie que les parties ne peuvent pas y déroger.
Issue de la promesse unilatérale de vente (levée d'option ou silence du bénéficiaire de la PUV)
Au départ, la promesse unilatérale de vente n'engage que le promettant (le vendeur). Une fois notifiée au bénéficiaire (l'acquéreur), celui-ci dispose du choix d'acheter ou non le bien qui lui est proposé. Juridiquement, on parle du "droit d'option" du bénéficiaire de la PUV.
Schématiquement, 2 situations sont alors possibles :
- soit l'acquéreur manifeste son intention d'acquérir le bien aux conditions fixées dans la promesse unilatérale de vente, auquel cas il lève l'option, et la vente est considérée comme parfaite (6). Le transfert de propriété s'opère en principe au moment de la levée de l'option, sauf dispositions contractuelles contraires ;
- soit l'acquéreur ne manifeste pas son intention d'acquérir le bien dans le délai prévu par la promesse, auquel cas la vente ne se fait pas.
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Compromis de vente : principe et définition
Définition
À la différence de la PUV, le compromis de vente est un contrat par lequel acheteur et vendeur (et non seulement le vendeur) promettent réciproquement l'un d'acheter et l'autre de vendre un immeuble à un prix donné.
Le compromis de vente vaut en principe vente, puisqu'il y a accord entre les 2 parties sur la chose et le prix (7).
Néanmoins, la signature d'un tel contrat préparatoire peut être utile dans la mesure où il n'est pas possible (ou pertinent) de signer l'acte authentique de vente dans l'immédiat, par exemple parce que l'acquéreur a besoin d'obtenir un prêt immobilier pour financer l'achat.
Mentions obligatoires du compromis de vente, délais et obligation d'information du vendeur
D'une manière générale, la rédaction d'un compromis de vente nécessite la collecte de plusieurs données importantes en ce qui concerne le bien vendu, les circonstances de la vente, et les obligations réciproques des parties.
Le but est de rédiger un document le plus précis et exhaustif possible, afin de sécuriser l'engagement des parties et le devenir de l'opération en fonction de l'évolution de certaines circonstances de fait.
À l'instar de la PUV, le compromis de vente doit contenir tous les éléments essentiels du bien vendu et son prix, ainsi que toutes les informations relatives aux conditions de la vente : éventuelles conditions suspensives, modalités de signature de l'acte authentique, versement éventuel de sommes par l'acquéreur au vendeur lors de la signature du compromis, etc.
Le compromis de vente va aussi prévoir la volonté des parties en ce qui concerne les délais maximaux relatifs :
- à la réalisation, ou non, des conditions suspensives ;
- à la date de signature de l'acte authentique définitif de vente (qui doit en général intervenir dans les 3 mois qui suivent la signature du compromis de vente).
En outre, le vendeur doit, le cas échéant, fournir à l'acquéreur le dossier de diagnostic technique (DDT) (3), ainsi que tous les documents requis en fonction de la nature du bien vendu, et de la qualité du vendeur et de l'acquéreur.
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L'acquéreur bénéficie-t-il d'un droit de rétractation à la suite de la signature du compromis de vente ?
Oui !
À l'instar de ce qui est prévu dans le cadre d'une promesse unilatérale de vente, l'acquéreur d'un bien immobilier qui vient de signer un compromis de vente bénéficie, dans les 10 jours qui suivent la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte, d'un droit de rétractation.
Pour mémoire, ce délai de rétractation n'existe que si (5) :
- l'acquéreur du bien n'est pas un professionnel ;
- la vente porte sur :
- la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation ;
- la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ;
- ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière.
Promesse unilatérale de vente et compromis de vente : tableau récapitulatif (forme de l'acte, délai de rétractation, recours à un notaire, indemnité d'immobilisation, etc.)
Promesse unilatérale de vente | Compromis de vente | |
Forme | Acte sous seing privé (hors notaire), contresigné ou non par avocat, devant être enregistré dans les 10 jours qui suivent l'acceptation du bénéficiaire, sous peine de nullité (8) OU Acte authentique devant notaire (obligatoire, sous peine de nullité, si la promesse de vente concerne un immeuble ou un droit réel immobilier, que la durée de la promesse est supérieure à 18 mois, et que le vendeur est une personne physique) (9) |
Acte sous seing privé (en autant d'originaux qu'il y a de parties, sauf exception) (14), contresigné ou non par avocat, ou acte authentique (obligatoire, sous peine de nullité, si la promesse de vente concerne un immeuble ou un droit réel immobilier, que la durée de la promesse est supérieure à 18 mois, et que le vendeur est une personne physique) (9) |
Droit de rétractation de l'acquéreur | Oui, dans certains cas | Oui, dans certains cas |
Engagement réciproque des parties | Non : seul le promettant (le vendeur) s'engage à l'égard du bénéficiaire de la PUV (10) | Oui, vendeur et acquéreur s'engagent réciproquement l'un à vendre le bien, l'autre à l'acheter (15) |
Versement possible d'une somme d'argent par l'acquéreur à sa signature |
Oui, une fois le délai de rétractation écoulé, s'il existe (sauf exception) (11) La PUV consentie par un vendeur non-professionnel, d'une durée de validité supérieure à 18 mois, doit prévoir, à peine de nullité, une indemnité d'immobilisation d'un montant minimal à 5 % du prix de vente, versée entre les mains du notaire (12) |
Oui, une fois le délai de rétractation écoulé, s'il existe (sauf exception) |
Date de transfert de propriété | En principe au jour de la levée d'option (13), sauf dispositions contractuelles différant cette date au jour de la signature de l'acte authentique | Généralement différé, en présence d'une condition suspensive, à la date de signature de l'acte authentique et au paiement du prix |
Références :
(1) Article 1124 du Code civil
(2) Cass. Civ. 3ème, 12 octobre 2017, n°16-21073
(3) Article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation
(4) Article L313-40 du Code de la consommation
(5) Article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation
(6) Articles 1583 et 1589 du Code civil
(7) Article 1589 du Code civil
(8) Article 1589-2 du Code civil
(9) Article L290-1 du Code de la construction et de l'habitation
(10) Article 1106 du Code civil
(11) Article L271-2 du Code de la construction et de l'habitation
(12) Article L290-2 du Code de la construction et de l'habitation
(13) Article 1196 du Code civil
(14) Article 1375 du Code civil
(15) Article 1106 du Code civil
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