Quels recours en cas de vice caché immobilier ?

Qu'est-ce qu'un vice caché en immobilier ?

Définition du vice caché

Un vice caché est un défaut qui n'était pas apparent au moment de l'achat.

Ce défaut doit  (1) :

• rendre le bien impropre à l'usage auquel on le destine ;
• diminuer tellement l'usage du bien que l'acheteur ne l'aurait pas acquis ou en aurait offert un prix inférieur s'il en avait eu connaissance.

💡À noter qu'un vendeur peut, en toute bonne foi, ignorer que son bien est vicié. Pour autant, si les conditions du vice caché sont remplies, il sera responsable. En revanche, un vendeur de mauvaise foi s'expose à un recours pour dol.

Exemples de vices cachés (maison/appartement)

Les vices cachés, en matière immobilière, affectent, en principe, un défaut interne et structurel au bien.

Exemple : fondations défectueuses, caractère instable ou inondable d'un terrain dit constructible, défaut d'étanchéité du logement.

La jurisprudence a élargi la notion, en admettant que même des éléments ou phénomènes extérieurs au bien immobilier vendu, puissent influer sur son usage et constituer un vice caché (2).

Exemple : les mensonges d’un vendeur quant à la présence d’algues toxiques à proximité du bien immobilier, non seulement constituent un dol justifiant l’annulation du contrat, mais l’échouage saisonnier de ces algues, phénomène extérieur, naturel et imprévisible, constituent aussi un vice caché - justifiant la garantie du vendeur.

Qu'est-ce que la garantie légale des vices cachés ?

Une garantie contre les défauts non-apparents

La garantie des vices cachés est une garantie prévue par la loi (et non par un contrat entre les parties). Elle vise à protéger l'acquéreur d'un bien : elle impose au vendeur, qu'il soit professionnel ou particulier, de livrer ledit bien sans défaut majeur compromettant son utilisation.

Cette garantie couvre les défauts non-apparents d'une particulière gravité, et non ceux que l'acquéreur aurait pu ou dû, déceler.

Bon à savoir :

L'acte authentique (contrat de vente) peut comporter une clause d'exonération de la garantie des vices cachés, permettant au vendeur d'être dispensé de toute garantie, puisque celle-ci n'est pas d'ordre public. Néanmoins, l'acquéreur peut, sous certaines conditions, demander l'annulation de cette clause.

En matière de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé des vices de construction ou des défauts de conformité pendant un délai précis fixé par la loi (voir le contenu du dossier complet) (3). Ce type de ventes est assorti d'autres garanties de construction, telles que la garantie décennale.

L'acquéreur doit-il investiguer pour déceler un vice caché avant la vente d'un bien immobilier ?

La Cour de cassation a rappelé, par un arrêt, le principe selon lequel l’acquéreur d’un bien immobilier n’est pas tenu de procéder à des investigations approfondies lors de la visite du bien, ni de se faire accompagner par un expert compétent dans le domaine de la construction ou de l'immobilier, pour mobiliser la garantie des vices cachés (4).

Il a toutefois été retenu par la même instance, que l'acquéreur ayant mandaté un ingénieur-conseil pour réaliser une étude sur les fissures après la signature de la promesse de vente, avait connaissance du vice, et que la garantie des vices cachés ne pouvait pas être mise en œuvre, au motif que "les bénéficiaires auraient dû réaliser des investigations pour en connaître l'exacte étendue et les conséquences prévisibles, avant la signature de la promesse de vente, et non après, que la garantie des vices cachés n'était pas due" (5).

Quels sont les recours possibles contre un vice caché immobilier ?

L'acheteur dispose de plusieurs voies de recours. Il a le choix de demander (6) :

• la résolution de la vente et la restitution du prix versé ;
• ou la conservation du bien immobilier, avec le remboursement d'une partie du prix versé. En pratique, cette somme correspond généralement au coût des réparations nécessaires. 

En pratique, la somme remboursée correspond généralement au coût des réparations nécessaires sur le bien.

Bon à savoir :

La réalisation de devis en amont permet d'avoir une idée du montant des réparations et, par conséquent, du montant de la réduction du prix pouvant être obtenue.

La loi offre à l'acquéreur deux recours. En pratique, le choix entre ces deux solutions dépend notamment de l'importance du défaut constaté et des circonstances de l'affaire.

À noter : lorsque le vendeur connaissait l'existence du vice caché au moment de la vente, il peut être condamné à verser des dommages et intérêts à l'acquéreur, en plus de la restitution ou de la réduction du prix.

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La procédure à suivre en cas de vice caché immobilier : courrier, expertise, action en justice

Lorsqu'il découvre un vice caché, l'acquéreur doit être en mesure d'en démontrer l'existence. Avant d'engager une procédure judiciaire, il est recommandé de tenter de trouver une solution amiable avec le vendeur. En cas d'échec, une action en justice peut être engagée, avec l'appui d'une expertise si nécessaire.

Entamer des démarches amiables avant une action judiciaire

Avant toute procédure, l'acquéreur peut contacter le vendeur afin de tenter de parvenir à un accord. Il peut notamment lui adresser un courrier recommandé avec avis de réception pour l'informer du défaut constaté et demander la mise en œuvre de la garantie des vices cachés.

Si aucune solution amiable ne peut être trouvée, l'acquéreur peut engager une action en justice contre le vendeur afin de faire valoir ses droits.

Faire constater le vice caché par une expertise

Pour établir l'existence du vice caché, l'acquéreur peut faire appel à un expert. Celui-ci pourra déterminer si le défaut était présent avant la vente, qu'il n'était pas apparent lors des visites du bien et qu'il rend le logement impropre à son usage. Son rapport pourra être produit devant le juge afin d'étayer la demande de l'acquéreur.

💡Bon à savoir : selon les situations, la responsabilité d'autres acteurs peut également être recherchée (agent immobilier, notaire, constructeur...).

Quel est l’avantage de faire appel à un avocat en cas de vices cachés immobiliers ?

Dès les premiers doutes, l’avocat spécialisé en droit immobilier peut vous orienter vers une expertise pour démontrer l’existence, l’antériorité et la gravité du vice : éléments indispensables pour engager la responsabilité du vendeur.

Il vous aide ensuite à choisir la procédure la plus adaptée à votre situation :

• action en réduction du prix de vente ;
• annulation de la vente ou demande de dommages et intérêts.

Grâce à sa maîtrise du droit immobilier et de la procédure civile, l’avocat renforce la crédibilité de votre dossier, notamment face à un vendeur de mauvaise foi.

Il vous accompagne à chaque étape, de la tentative de règlement amiable à la saisine du tribunal, en veillant à respecter les délais stricts imposés par la loi.

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Quel est le délai pour intenter une action devant le juge ?

S'il ne parvient pas à trouver un accord amiable avec le vendeur, l'acheteur doit saisir le Tribunal judiciaire du lieu de situation du bien immobilier.

Pour engager cette action, l'acheteur doit tenir compte :

• d'un délai de prescription : le juge doit être saisi dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice. Ce délai peut être suspendu lorsqu'une mesure d'expertise a été ordonnée ;
• d'un délai butoir : la Cour de cassation a consacré l’existence d’un délai encadrant l’action en garantie des vices cachés. Elle doit désormais être engagée dans un délai de 20 ans à compter de l'achat du bien (7).

Dans le cas de la vente à construire, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

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