Voies de recours possibles en cas de vice caché immobilier : annulation, réduction du prix et indemnisation

Qu'est-ce qu'un vice caché en immobilier ?

Définition du vice caché

Un vice caché est un défaut qui n'était pas apparent au moment de l'achat du bien immobilier par les futurs acquéreurs.

Ce défaut doit être tel qu'il (1) :

• rend le bien impropre à l'usage auquel on le destine ;
• ou diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis, ou à un moindre prix, s'il l'avait connu.

À noter qu'un vendeur peut, en toute bonne foi, ignorer que son bien est vicié. Pour autant, si les conditions du vice caché sont remplies, il sera responsable. En revanche, un vendeur de mauvaise foi s'expose à un recours pour dol.

Exemples de vices cachés

Les vices cachés, en matière immobilière, affectent, en principe, un défaut interne et structurel au bien.

🔍 Exemples : fondations défectueuses, caractère instable ou inondable d'un terrain dit constructible, défaut d'étanchéité du logement.

La jurisprudence a élargi la notion, en admettant que même des éléments ou phénomènes extérieurs au bien immobilier vendu, puissent influer sur son usage et constituer un vice caché (2).

🔍 Exemple : les mensonges d’un vendeur quant à la présence d’algues toxiques à proximité du bien immobilier, non seulement constituent un dol justifiant l’annulation du contrat, mais l’échouage saisonnier de ces algues, phénomène extérieur, naturel et imprévisible, constituent aussi un vice caché - justifiant la garantie en garantie du vendeur.

Qu'est-ce que la garantie légale des vices cachés ?

Une garantie contre les défauts non-apparents

La garantie des vices cachés est une garantie légale, prévue par les textes de loi (et non par un contrat entre les parties. Elle vise à protéger l'acquéreur d'un bien : elle impose au vendeur, qu'il soit professionnel ou particulier, de livrer ledit bien sans défaut majeur compromettant son utilisation.

Cette garantie couvre les défauts non-apparents d'une particulière gravité, et non ceux que l'acquéreur aurait pu ou dû, déceler.

📌 Bon à savoir : l'acte authentique (contrat de vente) peut prévoir - par le biais d'une clause d'exonération de la garantie des vices cachés - que le vendeur ne sera tenu à aucune garantie puisqu'elle n'est pas d'ordre public, mais l'acquéreur peut, sous conditions, demander la nullité d'une telle clause.

En matière de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé des vices de construction ou des défauts de conformité pendant un délai précis fixé par la loi (voir le contenu du dossier complet) (3). Ce type de ventes est assorti d'autres garanties de construction, telles que la garantie décennale.

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L'acquéreur doit-il investiguer pour déceler un vice caché avant la vente d'un bien immobilier ?

La Cour de cassation a rappelé, par un arrêt, le principe selon lequel l’acquéreur d’un bien immobilier n’est pas tenu de procéder à des investigations approfondies lors de la visite du bien, ni de se faire accompagner par un homme de l’art, pour mobiliser la garantie des vices cachés (4).

Il a toutefois été retenu par la même instance, que l'acquéreur ayant mandaté un ingénieur-conseil pour réaliser une étude sur les fissures après la signature de la promesse de vente, avait connaissance du vice, et que la garantie des vices cachés ne pouvait pas être mise en œuvre, au motif que "les bénéficiaires auraient dû réaliser des investigations pour en connaître l'exacte étendue et les conséquences prévisibles, avant la signature de la promesse de vente, et non après, que la garantie des vices cachés n'était pas due" (5).

Quels sont les recours en cas de découverte d'un vice caché immobilier ?

L'acheteur dispose de plusieurs voies de recours. Il a le choix de demander (6) :

• la résolution de la vente et de se faire restituer le prix versé ;
• ou de garder le bien immobilier et d'obtenir le remboursement d'une partie du prix versé. En pratique, la partie reversée dans ce cas correspond à la prise en charge des réparations nécessaires sur le bien.

📌 Bon à savoir : la réalisation de devis en amont permet d'avoir une idée du montant des frais de réparations et ainsi de celui de la partie du prix de vente à récupérer.

Si la loi prévoit les deux possibilités, le délai pris pour agir et l'importance du défaut influent sur la marge de manœuvre de l'acquéreur.

📌 À noter : la loi prévoit un cas dans lequel le versement de dommages et intérêts est dû à l'acquéreur.

Dans le cadre d'une VEFA, il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer les défauts dans le délai qui lui est légalement imparti.

La procédure à suivre : courrier, expertise, action

Entamer des démarches amiables

Il appartient à l'acquéreur de prouver que le défaut constaté constitue un vice caché.

En amont de toute éventuelle procédure, il doit tenter de trouver une solution amiable avec le vendeur.

🔍 Exemple : envoi d'un courrier en recommandé avec avis de réception.

Comment prouver l'existence d'un vice caché dans une maison ou un appartement ?

Pour prouver la présence, il incombe à l'acquéreur d'apporter la preuve du vice caché, pour cela il doit faire appel à un expert qui pourra attester du fait que le défaut était présent, mais non-apparent lors des visites du bien et qu'il rend ce dernier impropre à sa destination.

Engager une action judiciaire

Si aucune solution n'a pu être trouvée, il peut faire réaliser une expertise pour prouver l'effectivité du vice et engager une action en justice.

📌Bon à savoir : selon les situations, la responsabilité d'autres acteurs peut être recherchée (agent immobilier, notaire, constructeur...).

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Quel est l’avantage de faire appel à un avocat en cas de vices cachés immobiliers ?

Dès les premiers doutes, l’avocat spécialisé en droit immobilier peut vous orienter vers une expertise pour démontrer l’existence, l’antériorité et la gravité du vice : éléments indispensables pour engager la responsabilité du vendeur.

Il vous aide ensuite à choisir la procédure la plus adaptée à votre situation :

• action en réduction du prix de vente ;
• annulation de la vente ou demande de dommages-intérêts.

Grâce à sa maîtrise du droit immobilier et de la procédure civile, l’avocat renforce la crédibilité de votre dossier, notamment face à un vendeur de mauvaise foi.

Il vous accompagne à chaque étape, de la tentative de règlement amiable à la saisine du tribunal, en veillant à respecter les délais stricts imposés par la loi.

Quel est le délai pour intenter une action devant le juge ?

S'il ne parvient pas à trouver un accord amiable avec le vendeur, l'acheteur doit saisir le Tribunal judiciaire du lieu de situation du bien immobilier.

Pour engager cette action, l'acheteur doit tenir compte :

• d'un délai de prescription : le juge doit être saisi dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice. Ce délai peut être suspendu lorsqu'une mesure d'expertise a été ordonnée ;
• d'un délai butoir : la Cour de cassation a consacré l’existence d’un délai encadrant l’action en garantie des vices cachés. Elle doit désormais être engagée dans un délai de 20 ans à compter de l'achat du bien (7).

Dans le cas de la vente à construire, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

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