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Achat ou vente immobilier : que faire en cas de litige après la signature ?

En théorie, à la suite d’une transaction immobilière, chaque partie y trouve son compte. L'acheteur devient propriétaire du bien de ses rêves, le vendeur reçoit le prix de la vente, et le cas échéant, l’agent immobilier perçoit une commission. Les parties sont enfin délivrées de toute obligation.  Pourtant, il arrive que des réclamations surviennent postérieurement à la signature définitive.... Lire la suite

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En bref

L'achat ou la vente d'un bien immobilier (achevé ou à construire) peut être source de litiges, non seulement entre les parties à la cession, mais également avec les intermédiaires (agent immobilier, notaire).

Nous vous présentons les dispositions à connaître dans le cadre d'un tel projet.

 

Ce dossier vous sera utile pour faire le point sur l'essentiel à savoir lors d'un achat ou d'une vente immobilière. Au travers de questions/réponses fondées juridiquement, il illustre les situations les plus fréquentes et les questions à se poser.

Exemples :

Des vices cachés ont été constatés (recours, délais, procédure)

En tant qu’acquéreur, la maison que vous avez achetée révèle de nombreux défauts non apparents lors de la vente dont vous n'avez pas été informé. Fissures dans les murs, infiltrations d’eau lors des jours de pluie, erreur de métrage, servitude non mentionnée dans l’acte, etc. Vous souhaitez savoir quelles réclamations vous pouvez faire, sous quelle forme, et à qui les adresser.

En tant que vendeur, les acheteurs contestent des malfaçons non-apparentes lors de la vente. Il peut s’agir d'un problème de métrage, ou d’une demande de prise en charge de frais de remise en état relatifs à des vices cachés. Dans quelle mesure pouvez-vous être tenu responsable ? Qu’en est-il des parties prenantes à la vente (notaire, agent immobilier, promoteur, etc.) ?

L'agent immobilier réclame un paiement que vous pensez indû

L'agent immobilier, dans le cadre d'un achat ou d'une vente, a plusieurs obligations. Nous vous les présentons ainsi que des exemples de litiges fréquents ayant fait l'objet d'une prise de position de la jurisprudence.

Le bien acheté sur plans ne correspond pas au contrat de réservation

L'achat en l'état futur d'achèvement (VEFA) fait aussi se multiplier les conflits entre les parties. Nous vous informons sur les possilibités de recours en cas d'erreurs sur les plans (erreur de surface, de matériaux utilisés...), sur les possibilités de rétractation après signature du contrat de réservation, sur la remise du solde en cas de réserves indiquées au procès-verbal de réception, etc.

Contenu du dossier :

Ce dossier comprend des informations relatives aux litiges dans le cadre de la vente ou de l’achat d’un bien immobilier, notamment :

  • les différentes clauses d'un compromis de vente ;
  • la promesse unilatérale de vente ;
  • les vices cachés en droit immobilier ;
  • les recours en cas d'erreurs de surface ;
  • les diagnostics immobiliers ;
  • la responsabilité du notaire et de l’agent immobilier ;
  • les vices cachés ou apparents ;
  • la VEFA
  • etc.

Vous trouverez également des modèles de lettres adaptés à vos besoins selon le type de démarche que vous souhaitez engager (rétractation d'un compromis de vente, indemnisation pour retard de livraison, responsabilité décennale, défaut de conseil, etc.).

 

Ce dossier juridique dédié contient :

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50 Questions essentielles

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19 Modèles de lettres

Les notions clés abordées dans ce dossier juridique :

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Malfaçons

Vices cachés ou apparents

Erreur de mesure et de surface

Servitude

Réduction du prix de vente

Compromis de vente

Frais de remise en état

Garanties du constructeur

Responsabilité

Obligation d’information du notaire

Mandat simple ou exclusif

Agence immobilière

Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)

Construction

Promoteur

Délai rétractation achat

Clause pénale

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La question du moment

Que doit obligatoirement contenir l’annonce de vente rédigée par l’agent immobilier ?

Il est prévu que toute publicité effectuée par l’agent immobilier en ce qui concerne la vente d’un bien immobilier doit indiquer, quel que soit le support utilisé (1)

  • le prix de vente du bien objet de la publicité, comprenant, le cas échéant, obligatoirement la part des honoraires du professionnel à la charge de l'acquéreur, et est exprimé à la fois honoraires inclus et exclus. La taille des caractères du prix du bien mentionné honoraires inclus doit être plus importante que celle du prix du bien hors honoraires. Par ailleurs, le prix de vente ne peut en aucun cas inclure la part des honoraires à la charge du vendeur ;
  • à qui incombe le paiement des honoraires de l’agent immobilier à l'issue de la réalisation de la transaction ;
  • le montant TTC des honoraires de l’agent qui sont à la charge de l'acquéreur, exprimé en pourcentage de la valeur du bien hors honoraires. Notez que ce montant est précédé de la mention « Honoraires : ».

Si le bien vendu constitue le lot d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, il est en outre nécessaire que l’annonce mentionne (2)

  • le fait que le bien est soumis au statut de la copropriété ;
  • le nombre de lots de celle-ci ;
  • le montant moyen annuel de la quote-part, à la charge du vendeur, du budget prévisionnel correspondant aux dépenses courantes ;
  • pour les lots à usage d'habitation et à titre d'information, une indication sur le montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages énumérés dans le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
  • si le syndicat des copropriétaires fait l'objet de procédures menées en raison de difficultés financières.

En outre, il est obligatoire que l’annonce (qu’elle soit ou non affichée dans les locaux de l’agent immobilier), si elle concerne un bien devant faire l’objet d’un diagnostic de performance énergétique (DPE), précise (3) :

  • le classement énergétique et climatique du logement. Les mentions des lettres correspondant aux échelles de classement, respectivement précédées des mots : “ classe énergie ” et : “ classe climat ”, doivent être en majuscules et d'une taille au moins égale à celle des caractères du texte de l'annonce ;
  • une indication sur le montant des dépenses théoriques annuelles de chauffage, refroidissement, production d'eau chaude sanitaire, éclairage et auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d'eau chaude sanitaire et de ventilation, rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment. Cette indication, d'une taille au moins égale à celle des caractères du texte de l'annonce, est précédée de la mention : “ Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : ”, et précise l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation.

Par ailleurs, dans le cas où la vente du bien doit donner lieu à l’établissement d’un état des risques technologiques, miniers ou naturels, du recul du trait de côté et de la pollution des sols, l’annonce immobilière doit comporter la mention suivante “ Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr ” (4)

Enfin, il est nécessaire que l’annonce immobilière précise, entre autres informations, le numéro SIREN de l’agence (Système d’identification du répertoire des entreprises, composé de 9 chiffres), ainsi que l’inscription de l’agent immobilier au guichet unique des formalités des entreprises (guichet INPI) (5).

Bon à savoir : depuis le 1er janvier 2023, l’ensemble des formalités des entreprises (quelle que soit leur forme juridique ou la nature de leur activité) relatives à la création, la modification ou à la cession d’activité doivent être réalisées directement en ligne, sur le guichet des formalités des entreprises (qui a remplacé les centres de formalités des entreprises (CFE)).

Enfin, l’annonce doit préciser que l’agent immobilier non-salarié exerce sous le statut d’agent commercial (6).

Le mot de l'auteur

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La mise à jour du 19 avril 2024 concerne :

S'appuyant sur 4 décisions rendues en chambre mixte, la Cour de cassation, dans un communiqué du 21 juillet 2023, rappelle que le délai de 2 ans pour engager une action en garantie des vices cachés peut être suspendu lorsqu’une mesure d’expertise a été ordonnée. Elle consacre le fait que "cette action en garantie doit aussi être engagée dans un délai [désormais] de 20 ans à compter de la vente du bien."

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