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Achat ou vente immobilier : que faire en cas de litige après la signature ?

En théorie, à la suite d’une transaction immobilière, chaque partie y trouve son compte. L'acheteur devient propriétaire du bien de ses rêves, le vendeur reçoit le prix de la vente, et le cas échéant, l’agent immobilier perçoit une commission. Les parties sont enfin délivrées de toute obligation.  Pourtant, il arrive que des réclamations surviennent postérieurement à la signature définitive.... Lire la suite

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En bref

L'achat ou la vente d'un bien immobilier (achevé ou à construire) peut être source de litiges, non seulement entre les parties à la cession, mais également avec les intermédiaires (agent immobilier, notaire).

Nous vous présentons les dispositions à connaître dans le cadre d'un tel projet.

 

Ce dossier vous sera utile pour faire le point sur l'essentiel à savoir lors d'un achat ou d'une vente immobilière. Au travers de questions/réponses fondées juridiquement, il illustre les situations les plus fréquentes et les questions à se poser.

Exemples :

Des vices cachés ont été constatés (recours, délais, procédure)

En tant qu’acquéreur, la maison que vous avez achetée révèle de nombreux défauts non apparents lors de la vente dont vous n'avez pas été informé. Fissures dans les murs, infiltrations d’eau lors des jours de pluie, erreur de métrage, servitude non mentionnée dans l’acte, etc. Vous souhaitez savoir quelles réclamations vous pouvez faire, sous quelle forme, et à qui les adresser.

En tant que vendeur, les acheteurs contestent des malfaçons non-apparentes lors de la vente. Il peut s’agir d'un problème de métrage, ou d’une demande de prise en charge de frais de remise en état relatifs à des vices cachés. Dans quelle mesure pouvez-vous être tenu responsable ? Qu’en est-il des parties prenantes à la vente (notaire, agent immobilier, promoteur, etc.) ?

L'agent immobilier réclame un paiement que vous pensez indû

L'agent immobilier, dans le cadre d'un achat ou d'une vente, a plusieurs obligations. Nous vous les présentons ainsi que des exemples de litiges fréquents ayant fait l'objet d'une prise de position de la jurisprudence.

Le bien acheté sur plans ne correspond pas au contrat de réservation

L'achat en l'état futur d'achèvement (VEFA) fait aussi se multiplier les conflits entre les parties. Nous vous informons sur les possilibités de recours en cas d'erreurs sur les plans (erreur de surface, de matériaux utilisés...), sur les possibilités de rétractation après signature du contrat de réservation, sur la remise du solde en cas de réserves indiquées au procès-verbal de réception, etc.

Contenu du dossier :

Ce dossier comprend des informations relatives aux litiges dans le cadre de la vente ou de l’achat d’un bien immobilier, notamment :

  • les différentes clauses d'un compromis de vente ;
  • la promesse unilatérale de vente ;
  • les vices cachés en droit immobilier ;
  • les recours en cas d'erreurs de surface ;
  • les diagnostics immobiliers ;
  • la responsabilité du notaire et de l’agent immobilier ;
  • les vices cachés ou apparents ;
  • la VEFA
  • etc.

Vous trouverez également des modèles de lettres adaptés à vos besoins selon le type de démarche que vous souhaitez engager (rétractation d'un compromis de vente, indemnisation pour retard de livraison, responsabilité décennale, défaut de conseil, etc.).

 

Ce dossier juridique dédié contient :

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50 Questions essentielles

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19 Modèles de lettres

Les notions clés abordées dans ce dossier juridique :

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Malfaçons

Vices cachés ou apparents

Erreur de mesure et de surface

Servitude

Réduction du prix de vente

Compromis de vente

Frais de remise en état

Garanties du constructeur

Responsabilité

Obligation d’information du notaire

Mandat simple ou exclusif

Agence immobilière

Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)

Construction

Promoteur

Délai rétractation achat

Clause pénale

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La question du moment

Quelle est la responsabilité de l’agent immobilier dans le cadre de son mandat ?

L'agent immobilier a pour rôle de mettre en relation, notamment, un ou des acheteurs et un ou des vendeurs.

À ce titre, il détient un mandat écrit qui fixe les conditions de mise en œuvre, ainsi que l'étendue de ses prérogatives. En conséquence, il détermine également les limites de sa responsabilité.

Il est ainsi tenu de se renseigner en amont en recueillant toutes indications pouvant influer sur la décision des acquéreurs afin de satisfaire à cette obligation d'information. Sa responsabilité peut donc être recherchée s'il est avéré qu'il n'a pas procédé aux vérifications suffisantes concernant le bien immobilier et que le cas échéant, celles-ci auraient pu influer sur la décision de l'acheteur.

Pour engager la responsabilité contractuelle de l'agent, il suffit qu'il n'ait pas répondu à une des obligations prévues par le mandat.

Pour engager la responsabilité extracontractuelle de l'agent et demander une indemnisation, les 3 points suivants doivent être réunis :

  • une faute ;
  • un préjudice ;
  • et un lien de causalité entre la faute et le dommage. 

À défaut, la responsabilité ne peut être engagée. La seule existence d’une faute est insuffisante, car elle "n’implique pas nécessairement l’existence d’un dommage en relation de cause à effet avec cette faute" (1).

Faute de gestion

L'agent immobilier se doit donc de respecter ce mandat, à défaut, il engage sa responsabilité. De fait, en cas de mauvaise exécution ou d'inexécution de ce dernier, sa responsabilité est mise en jeu. Il doit donc répondre des fautes qu'il commet dans le cadre de la mission qui lui est confiée (1).

Pour qu'il soit qualifié de responsable, la faute commise ou l'inexécution doit avoir causé un préjudice. Sans ce lien de causalité entre sa faute et le préjudice subi par le client, sa responsabilité ne pourra être engagée.

Exemples :

  • l'agent immobilier n'est pas responsable en cas de faute contractuelle du mandant à l'origine exclusive de son préjudice (2) ;
  • l'agent immobilier est responsable s'il n'a pas vérifié que le locataire a effectivement souscrit une assurance (3).

L'agent immobilier pourra toutefois s'exonérer de sa responsabilité dès lors que la mauvaise exécution ou l'inexécution est due à un cas de force majeure ou à un dol de l'une des parties à la vente.

Défaut de conseil

Il est également tenu d'une obligation de conseil à l'égard du vendeur et de l'acquéreur. L'agent immobilier étant un professionnel, il doit s'assurer de la régularité de l'acte envisagé, et donc informer les parties sur les circonstances de l'acte projeté et ses conséquences, notamment juridiques (4).

Ce dernier est donc responsable des mentions qui figurent dans l'acte qu'il fait signer. Exemple : il doit s'assurer que le vendeur dispose bien de la propriété du bien, ou encore de la surface du bien.

Il a donc l'obligation d'informer les parties afin que celles-ci puissent s'engager en toute connaissance de cause, le cas échéant, sa responsabilité peut être engagée.

À noter : sa responsabilité ne pourra être engagée dès lors qu'il n'avait pas connaissance de l'information (5).

Faute extracontractuelle

Enfin, l'agent immobilier peut, dans certains cas, voir sa responsabilité délictuelle engagée. Exemple : l'acheteur, non mandant, pourra engager sa responsabilité dès lors que le vendeur, mandant, nommé dans l'acte n'est pas réellement le propriétaire du bien (6).

Attention ! L'action en responsabilité se prescrit par 5 ans à compter du moment de la connaissance des faits fautifs (7).

Jurisprudence : 

La responsabilité d’un agent immobilier a déjà été retenue pour ne pas avoir vérifié un diagnostic Carrez. En l'espèce, le diagnostiqueur avait intégré à tort la cave dans le calcul de la Carrez. Or, selon la Cour, par une "simple lecture", l’agent immobilier, "aurait dû vérifier l'exactitude des informations qui lui étaient transmises" et s’apercevoir de l’erreur (8).

La responsabilité d’un agent immobilier a aussi été retenue pour n’avoir pas informé des acquéreurs avant la signature du compromis de précédents travaux contre la mérule, dont la mention figurait sur le titre de propriété (9).

La Cour de cassation a également admis qu’"il incombait à l’agent immobilier d’informer ses mandants de la nécessité de porter à la connaissance des acquéreurs l’état d’avancement du projet de rocade". alors que l’agent immobilier soutenait que les vendeurs "n’avaient aucunement besoin du conseil de l’agent immobilier pour se rendre compte que leur silence délibéré trompait leurs cocontractants" (10).

Récemment, la Cour de cassation a admis qu'"après avoir exactement rappelé que le devoir de conseil auquel était tenu l'agent immobilier lui imposait d'informer l'acquéreur de l'immeuble, vendu par son entremise, de l'existence des désordres apparents affectant celui-ci, qu'en sa qualité de professionnel de l'immobilier, il ne pouvait ignorer, a constaté que l'immeuble était affecté d'importantes traces d'infiltrations et que les menuiseries des deux chiens assis et lucarnes étaient fort dégradées avec des infiltrations visibles sur la façade principale". La Cour a pu en déduire que "l'agent immobilier, qui pouvait, en raison de la présence d'importantes traces d'infiltrations, soupçonner un défaut d'étanchéité de la toiture, avait manqué à son obligation d'information et de conseil à l'égard de [de l'acquéreur]" (11).


Le mot de l'auteur

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La mise à jour du 19 avril 2024 concerne :

S'appuyant sur 4 décisions rendues en chambre mixte, la Cour de cassation, dans un communiqué du 21 juillet 2023, rappelle que le délai de 2 ans pour engager une action en garantie des vices cachés peut être suspendu lorsqu’une mesure d’expertise a été ordonnée. Elle consacre le fait que "cette action en garantie doit aussi être engagée dans un délai [désormais] de 20 ans à compter de la vente du bien."

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