L'agent immobilier a pour rôle de mettre en relation, notamment, un ou des acheteurs et un ou des vendeurs.
À ce titre, il détient un mandat écrit qui fixe les conditions de mise en œuvre, ainsi que l'étendue de ses prérogatives. En conséquence, il détermine également les limites de sa responsabilité.
Il est ainsi tenu de se renseigner en amont en recueillant toutes indications pouvant influer sur la décision des acquéreurs afin de satisfaire à cette obligation d'information. Sa responsabilité peut donc être recherchée s'il est avéré qu'il n'a pas procédé aux vérifications suffisantes concernant le bien immobilier et que le cas échéant, celles-ci auraient pu influer sur la décision de l'acheteur.
Pour engager la responsabilité contractuelle de l'agent, il suffit qu'il n'ait pas répondu à une des obligations prévues par le mandat.
Pour engager la responsabilité extracontractuelle de l'agent et demander une indemnisation, les 3 points suivants doivent être réunis :
- une faute ;
- un préjudice ;
- et un lien de causalité entre la faute et le dommage.
À défaut, la responsabilité ne peut être engagée. La seule existence d’une faute est insuffisante, car elle "n’implique pas nécessairement l’existence d’un dommage en relation de cause à effet avec cette faute" (1).
Faute de gestion
L'agent immobilier se doit donc de respecter ce mandat, à défaut, il engage sa responsabilité. De fait, en cas de mauvaise exécution ou d'inexécution de ce dernier, sa responsabilité est mise en jeu. Il doit donc répondre des fautes qu'il commet dans le cadre de la mission qui lui est confiée (1).
Pour qu'il soit qualifié de responsable, la faute commise ou l'inexécution doit avoir causé un préjudice. Sans ce lien de causalité entre sa faute et le préjudice subi par le client, sa responsabilité ne pourra être engagée.
Exemples :
- l'agent immobilier n'est pas responsable en cas de faute contractuelle du mandant à l'origine exclusive de son préjudice (2) ;
- l'agent immobilier est responsable s'il n'a pas vérifié que le locataire a effectivement souscrit une assurance (3).
L'agent immobilier pourra toutefois s'exonérer de sa responsabilité dès lors que la mauvaise exécution ou l'inexécution est due à un cas de force majeure ou à un dol de l'une des parties à la vente.
Défaut de conseil
Il est également tenu d'une obligation de conseil à l'égard du vendeur et de l'acquéreur. L'agent immobilier étant un professionnel, il doit s'assurer de la régularité de l'acte envisagé, et donc informer les parties sur les circonstances de l'acte projeté et ses conséquences, notamment juridiques (4).
Ce dernier est donc responsable des mentions qui figurent dans l'acte qu'il fait signer. Exemple : il doit s'assurer que le vendeur dispose bien de la propriété du bien, ou encore de la surface du bien.
Il a donc l'obligation d'informer les parties afin que celles-ci puissent s'engager en toute connaissance de cause, le cas échéant, sa responsabilité peut être engagée.
À noter : sa responsabilité ne pourra être engagée dès lors qu'il n'avait pas connaissance de l'information (5).
Faute extracontractuelle
Enfin, l'agent immobilier peut, dans certains cas, voir sa responsabilité délictuelle engagée. Exemple : l'acheteur, non mandant, pourra engager sa responsabilité dès lors que le vendeur, mandant, nommé dans l'acte n'est pas réellement le propriétaire du bien (6).
Attention ! L'action en responsabilité se prescrit par 5 ans à compter du moment de la connaissance des faits fautifs (7).
Jurisprudence :
La responsabilité d’un agent immobilier a déjà été retenue pour ne pas avoir vérifié un diagnostic Carrez. En l'espèce, le diagnostiqueur avait intégré à tort la cave dans le calcul de la Carrez. Or, selon la Cour, par une "simple lecture", l’agent immobilier, "aurait dû vérifier l'exactitude des informations qui lui étaient transmises" et s’apercevoir de l’erreur (8).
La responsabilité d’un agent immobilier a aussi été retenue pour n’avoir pas informé des acquéreurs avant la signature du compromis de précédents travaux contre la mérule, dont la mention figurait sur le titre de propriété (9).
La Cour de cassation a également admis qu’"il incombait à l’agent immobilier d’informer ses mandants de la nécessité de porter à la connaissance des acquéreurs l’état d’avancement du projet de rocade". alors que l’agent immobilier soutenait que les vendeurs "n’avaient aucunement besoin du conseil de l’agent immobilier pour se rendre compte que leur silence délibéré trompait leurs cocontractants" (10).
Récemment, la Cour de cassation a admis qu'"après avoir exactement rappelé que le devoir de conseil auquel était tenu l'agent immobilier lui imposait d'informer l'acquéreur de l'immeuble, vendu par son entremise, de l'existence des désordres apparents affectant celui-ci, qu'en sa qualité de professionnel de l'immobilier, il ne pouvait ignorer, a constaté que l'immeuble était affecté d'importantes traces d'infiltrations et que les menuiseries des deux chiens assis et lucarnes étaient fort dégradées avec des infiltrations visibles sur la façade principale". La Cour a pu en déduire que "l'agent immobilier, qui pouvait, en raison de la présence d'importantes traces d'infiltrations, soupçonner un défaut d'étanchéité de la toiture, avait manqué à son obligation d'information et de conseil à l'égard de [de l'acquéreur]" (11).
merci c’est très utile