Achat ou vente immobilier : que faire en cas de litige après la signature ?

Droit de l'Immobilier et de la Construction

Particulier

Mis à jour le 18 décembre 2020

Achat ou vente immobilier : que faire en cas de litige après la signature ?

En théorie, à la suite d’une transaction immobilière, chaque partie y trouve son compte. L'acheteur devient propriétaire du bien de ses rêves, le vendeur reçoit le prix de la vente, et le cas échéant, l’agent immobilier perçoit une commission. Les parties sont enfin délivrées de toute obligation.

Pourtant, il arrive que des réclamations surviennent postérieurement à la signature définitive. Quels sont les droits et obligations de chacun ?

Pourtant, il arrive que des réclamations surviennent postérieurement à la signature définitive. Quels sont les droits et obligations de chacun ?

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Rédigé par L'équipe Juritravail

Mis à jour le 18 décembre 2020

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Dans quel cas utiliser ce dossier ?

Vous avez signé un compromis de vente, un contrat de réservation, ou êtes déjà passé devant notaire.

En tant qu’acquéreur, la maison que vous avez achetée révèle de nombreux défauts non apparents lors de la vente dont vous n'avez pas été informé. Fissures dans les murs, infiltrations d’eau lors des jours de pluie, erreur de métrage, servitude non mentionnée dans l’acte, etc. Vous souhaitez savoir quelles réclamations vous pouvez faire, sous quelle forme, et à qui les adresser.

En tant que vendeur, il arrive que vous receviez des contestations de la part des acheteurs sur certains points non évoqués lors de la vente. Il peut s’agir d'un problème de métrage, ou d’une demande de prise en charge de frais de remise en état relatifs à des vices cachés.

Dans quelle mesure pouvez-vous être tenu responsable ? Qu’en est-il des parties prenantes à la vente (notaire, agent immobilier, promoteur, etc.) ?

Acheteur ou vendeur, nous vous donnons des informations pour faire valoir vos droits et respecter vos obligations à l’égard de vos interlocuteurs.

Contenu du dossier :

Ce dossier comprend des informations relatives aux litiges dans le cadre de la vente ou de l’achat d’un bien immobilier, notamment :

le métrage du logement ;
les défauts de conformité ;
le paiement du prix ;
la taxe foncière ;
le compromis de vente ;
les litiges relatifs à la copropriété ;
la responsabilité du notaire et de l’agent immobilier ;
les vices cachés ou apparents.

Vous trouverez également des modèles de lettres adaptés à vos besoins selon le type de démarche que vous souhaitez engager (rétractation d'un compromis de vente, indemnisation pour retard de livraison, responsabilité décennale, défaut de conseil, etc.)

21 documents compris avec ce dossier :

1 dossier de 45 Questions Essentielles

20 Modèles de Lettres

Les notions clés abordées dans ce dossier :

Malfaçons

Servitude

Frais de remise en état

Responsabilité

Agence immobilière

Promoteur

Vices cachés ou apparents

Réduction du prix de vente

Garanties du constructeur

Obligation d’information du notaire

Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)

Erreur de mesure et de surface

Compromis de vente

Garanties de l’expert

Mandat simple ou exclusif

Construction

Le plan du dossier

I. Acheter un bien immobilier : comment se protéger ?
Suite à la vente de notre bien les acheteurs nous demandent de payer les frais de remise en état pour des défauts qu’ils disent avoir constatés à leur emménagent. Est-ce à nous de payer ?
Nous avons signé un compromis de vente avec une agence alors que nous avions visité le même logement avec une autre agence. Cette dernière peut-elle nous réclamer des dommages-intérêts ?
J’ai été le premier à faire une offre d’achat au prix pour un bien immobilier qui n’a pas été retenue car l’agence a tardé à la remettre aux propriétaires. Avons-nous un recours ?
Après des jours de pluie, nous constatons des infiltrations d’eau dans le logement que nous venons d’acheter. Que pouvons-nous faire ?
Le vendeur peut-il nous contraindre à lui rembourser une partie de la taxe foncière qu’il a payée aux impôts ?
Pouvons-nous demander une réduction du prix lorsqu’une servitude qui n'apparait pas dans le compromis n’est révélée qu’au moment de la signature chez le notaire ?
Nous avons acheté un bien mais nous avons constaté après emménagement qu’il comportait des défauts. Que pouvons-nous obtenir ?
Après avoir fait remesurer notre logement il se trouve qu’il est plus petit que ce qui nous avait été annoncé lors de son achat. Pouvons-nous demander une indemnité ?
II. Vendre un bien immobilier
Les acheteurs nous demandent une réparation financière car il s’avère que le logement que nous leur avons vendu est plus petit que ce qu’on leur avait annoncé lors de la vente. Devons-nous payer ?
Puis-je engager la responsabilité de l’agence qui a vendu mon bien suite à une réclamation à mon encontre des nouveaux propriétaires concernant des vices cachés relatifs à des éléments vérifiés par l’agence ?
L’agence immobilière nous réclame le paiement de la commission car notre logement a fait l’objet d’un compromis mais la vente ne s’est pas faite car les acheteurs n’ont pas eu leur crédit. Devons-nous lui payer ?
Nous avons vendu notre logement par nous-même et l’agence chez qui nous avions signé une exclusivité nous réclame aujourd’hui de l’argent, alors qu’elle nous avait dit que nous pouvions le vendre en direct. En a-t-elle le droit ?
Suite à un litige qui a commencé dans la copropriété alors que j’étais encore propriétaire, quand la condamnation a été prononcée mon logement était déjà vendu. L’acheteur me dit que c’est à moi de payer ces frais. Est-ce vrai ?
J’ai signé un contrat de réservation, mais je souhaite me rétracter. En ai-je le droit ?
Dans quels cas l’agent immobilier est-il responsable ?
III. L’agent immobilier
Quelles sont les prérogatives de l’agent immobilier ?
Quelles sont les obligations de l’agent immobilier ?
IV. Le notaire
Quel est le rôle du notaire ?
Le notaire peut-il voir sa responsabilité engagée ?
Mon notaire fait trainer l'affaire, puis-je le contraindre à accélérer le mouvement ?
Le notaire ne m’a pas informé des risques encourus en cas de versement d’un acompte sans garantie, puis-je engagé sa responsabilité ?
Le notaire a constaté intentionnellement une surface fausse dans l’acte, que puis-je faire ?
V. Livraison et achèvement du bien immobilier
Après réception et emménagement nous avons constaté que le logement comportait d'importants défauts, pouvons-nous demander une indemnisation ?
Lors de la remise des clés, nous constatons que les aménagements du logement ne sont pas conformes aux prévisions contractuelles. Pouvons-nous demander une réduction de prix ?
Il apparait que l'isolation phonique de notre appartement est très faible voire inexistante. Avons-nous un recours ?
Il y a eu un retard dans la livraison et cela m'a causé un préjudice. Ai-je droit à une indemnisation ?
Des vices sont apparus dans la construction et les équipements alors que je n'ai émis aucune réserve sur les procès-verbaux de livraison. Ai-je un recours ?
Le promoteur peut-il refuser de me remettre les clés si je ne paye pas les 5% restant ?
Puis-je obtenir le remboursement des sommes versées au vu de fausses attestations du chef de chantier ayant constaté l'achèvement d'une partie des travaux alors que rien n'est terminé ?
Lors de la réception des plans, il apparaît que ma terrasse est beaucoup plus petite que prévue. Puis-je exiger une diminution de prix correspondant à la moins-value ?
Suite à l'emménagement nous constatons qu'un des équipements est endommagé. Le promoteur propose de simplement le réparer. Pouvons-nous en exiger le remplacement ?
Une visite virtuelle du logement peut-elle remplacer une visite "réelle" du bien et limiter mon droit à émettre des réserves par la suite ?
Que faire lorsqu'on refuse de m'assurer pour la garantie financière d'achèvement dans le cadre d'une VEFA ?
Qu'est-ce que je risque si j'ai signé un contrat de réservation mais que je ne signe pas le contrat de vente définitif ?
J’ai signé un contrat de réservation, mais je souhaite me rétracter. En ai-je le droit ?
L’aménagement des parties communes ne respecte pas ce qui était prévu. Vers qui puis-je me retourner pour demander la mise en conformité ?
Je souhaite apporter des aménagements à mon logement, mais j’ai déjà signé le contrat de réservation. Que puis-je faire ?
J’ai acheté un appartement sur plan, mais le chantier a été abandonné. Quels sont mes recours ?
Une clause dans mon contrat de vente mentionne que le vendeur se déchargera de toute responsabilité si un vice ou un défaut de conformité venait à se révéler. Est-ce légal ?
L'achèvement a été constaté par le promoteur mais le logement commandé comporte des défauts. Suis-je obligé de verser la totalité du prix ?

Ce dossier contient également

20 Modèles de Lettres

Lettre de demande d’indemnisation suite à une erreur de mesure de l’expert géomètre
Lettre de réclamation auprès du vendeur d’un bien immobilier suite à la découverte d’une différence entre la superficie réelle du logement et celle du contrat
Lettre de réclamation auprès de l’agent immobilier responsable de la perte de chance d’acquérir un bien
Lettre de réclamation auprès du vendeur suite à la révélation tardive d’une servitude
Lettre de réclamation auprès du vendeur d'un bien immobilier suite à la découverte de vices cachés
Lettre informant le notaire de votre refus de certaines clauses de l'acte authentique
Rétractation du contrat de réservation d'un appartement vendu sur plan
Vous refusez de verser les honoraires que vous réclame une agence immobilière
La construction de votre maison n’est pas terminée dans les délais fixés par le contrat. Vous mettez en demeure le garant
Lettre de demande de mise en œuvre de la garantie du promoteur suite à la découverte de vices
Mise en œuvre du droit de rétractation d’un compromis de vente
Lettre de demande d’indemnisation au promoteur suite au retard dans la livraison
Lettre de demande d’indemnisation au promoteur suite à la constatation de défauts
Lettre de demande de diminution du prix au promoteur pour différence de surface
Lettre de mise en demeure de commencer les travaux
Lettre de mise en cause du vendeur d’un bien immobilier au titre de la responsabilité décennale
Lettre pour obtenir un dédommagement suite à mauvais conseil de l'agence immobilière
Lettre de révocation de mandat exclusif
Demande d’indemnisation suite au manquement du maître d’oeuvre à son devoir de conseil
Mise en demeure à l’agence de location pour mauvaise gestion du mandat locatif

La question du moment

L'achèvement a été constaté par le promoteur mais le logement commandé comporte des défauts. Suis-je obligé de verser la totalité du prix ?

L'achèvement de l'immeuble est constaté par le promoteur dans une vente en l'état futur d'achèvement lorsque les ouvrages et équipements indispensables à l'utilisation de l'immeuble ont été exécutés. Cette constatation est indépendante de la reconnaissance (ou non) de la conformité de l'immeuble aux prévisions du contrat (1). Le contrat de vente doit préciser le prix et les modalités de celui-ci. Généralement le solde du prix doit être versé à l'achèvement de l'immeuble (2).

En effet, les défauts non substantiels de conformité, ou les malfaçons qui ne rendent pas l'ouvrage impropre à sa destination ne font pas obstacle à la livraison et à la constatation d'achèvement de l'immeuble.

Dans ce cas, à l'acquéreur est tenu de verser le solde du prix lors de la mise à disposition du bien même celui-ci comporte des défauts de conformité qui sont mentionnés sur le procès-verbal de livraison.

Toutefois, l'acquéreur peut consigner le solde du prix (3).

En outre, dans le cas où les défauts constatés n'ont pas permis de faire obstacle à la constatation de l'achèvement de l'immeuble, l'acheteur est tenu de verser la totalité du prix. Cependant, il est en droit de contraindre le promoteur à prendre toutes les mesures de nature à mettre le logement en conformité avec les prévisions contractuelles (4).

De même, il peut demander à être indemnisé du préjudice subi du fait de ces défauts, à plus forte raison dans le cas où le promoteur n'a engagé aucune démarche relative à la mise en conformité du logement (5).

Si les défauts constatés sont tels qu'ils rendent le logement impropre à sa destination (c'est-à-dire non habitable dans des conditions normales), l'acheteur peut être fondé à considérer que l'immeuble n'est pas achevé et refuser de verser le complément de prix (6).

Ainsi, l'acheteur peut contraindre le promoteur à réparer les défauts afin que le logement puisse être considéré comme achevé. Si celui-ci s'exécute, il sera alors tenu de lui verser la totalité du prix (7). Mais tant que le promoteur ne s'exécute pas, l'acquéreur est en droit de s'opposer au versement du solde.

L'équipe Juritravail Juriste rédacteur web

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Johan D.

Achat ou vente immobilier : que faire en cas de litige après la signature ?

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Les notions clés abordées dans ce dossier :

Malfaçons

Servitude

Frais de remise en état

Responsabilité

Agence immobilière

Promoteur

Vices cachés ou apparents

Réduction du prix de vente

Garanties du constructeur

Obligation d’information du notaire

Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)

Erreur de mesure et de surface

Compromis de vente

Garanties de l’expert

Mandat simple ou exclusif

Construction

Le plan du dossier

I. Acheter un bien immobilier : comment se protéger ?

Suite à la vente de notre bien les acheteurs nous demandent de payer les frais de remise en état pour des défauts qu’ils disent avoir constatés à leur emménagent. Est-ce à nous de payer ?

Nous avons signé un compromis de vente avec une agence alors que nous avions visité le même logement avec une autre agence. Cette dernière peut-elle nous réclamer des dommages-intérêts ?

J’ai été le premier à faire une offre d’achat au prix pour un bien immobilier qui n’a pas été retenue car l’agence a tardé à la remettre aux propriétaires. Avons-nous un recours ?

Après des jours de pluie, nous constatons des infiltrations d’eau dans le logement que nous venons d’acheter. Que pouvons-nous faire ?

Le vendeur peut-il nous contraindre à lui rembourser une partie de la taxe foncière qu’il a payée aux impôts ?

Pouvons-nous demander une réduction du prix lorsqu’une servitude qui n'apparait pas dans le compromis n’est révélée qu’au moment de la signature chez le notaire ?

Nous avons acheté un bien mais nous avons constaté après emménagement qu’il comportait des défauts. Que pouvons-nous obtenir ?

Après avoir fait remesurer notre logement il se trouve qu’il est plus petit que ce qui nous avait été annoncé lors de son achat. Pouvons-nous demander une indemnité ?

II. Vendre un bien immobilier

Les acheteurs nous demandent une réparation financière car il s’avère que le logement que nous leur avons vendu est plus petit que ce qu’on leur avait annoncé lors de la vente. Devons-nous payer ?

Puis-je engager la responsabilité de l’agence qui a vendu mon bien suite à une réclamation à mon encontre des nouveaux propriétaires concernant des vices cachés relatifs à des éléments vérifiés par l’agence ?

L’agence immobilière nous réclame le paiement de la commission car notre logement a fait l’objet d’un compromis mais la vente ne s’est pas faite car les acheteurs n’ont pas eu leur crédit. Devons-nous lui payer ?

Nous avons vendu notre logement par nous-même et l’agence chez qui nous avions signé une exclusivité nous réclame aujourd’hui de l’argent, alors qu’elle nous avait dit que nous pouvions le vendre en direct. En a-t-elle le droit ?

Suite à un litige qui a commencé dans la copropriété alors que j’étais encore propriétaire, quand la condamnation a été prononcée mon logement était déjà vendu. L’acheteur me dit que c’est à moi de payer ces frais. Est-ce vrai ?

J’ai signé un contrat de réservation, mais je souhaite me rétracter. En ai-je le droit ?

Dans quels cas l’agent immobilier est-il responsable ?

III. L’agent immobilier

Quelles sont les prérogatives de l’agent immobilier ?

Quelles sont les obligations de l’agent immobilier ?

IV. Le notaire

Quel est le rôle du notaire ?

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Le notaire ne m’a pas informé des risques encourus en cas de versement d’un acompte sans garantie, puis-je engagé sa responsabilité ?

Le notaire a constaté intentionnellement une surface fausse dans l’acte, que puis-je faire ?

V. Livraison et achèvement du bien immobilier

Après réception et emménagement nous avons constaté que le logement comportait d'importants défauts, pouvons-nous demander une indemnisation ?

Lors de la remise des clés, nous constatons que les aménagements du logement ne sont pas conformes aux prévisions contractuelles. Pouvons-nous demander une réduction de prix ?

Il apparait que l'isolation phonique de notre appartement est très faible voire inexistante. Avons-nous un recours ?

Il y a eu un retard dans la livraison et cela m'a causé un préjudice. Ai-je droit à une indemnisation ?

Des vices sont apparus dans la construction et les équipements alors que je n'ai émis aucune réserve sur les procès-verbaux de livraison. Ai-je un recours ?

Le promoteur peut-il refuser de me remettre les clés si je ne paye pas les 5% restant ?

Puis-je obtenir le remboursement des sommes versées au vu de fausses attestations du chef de chantier ayant constaté l'achèvement d'une partie des travaux alors que rien n'est terminé ?

Lors de la réception des plans, il apparaît que ma terrasse est beaucoup plus petite que prévue. Puis-je exiger une diminution de prix correspondant à la moins-value ?

Suite à l'emménagement nous constatons qu'un des équipements est endommagé. Le promoteur propose de simplement le réparer. Pouvons-nous en exiger le remplacement ?

Une visite virtuelle du logement peut-elle remplacer une visite "réelle" du bien et limiter mon droit à émettre des réserves par la suite ?

Que faire lorsqu'on refuse de m'assurer pour la garantie financière d'achèvement dans le cadre d'une VEFA ?

Qu'est-ce que je risque si j'ai signé un contrat de réservation mais que je ne signe pas le contrat de vente définitif ?

J’ai signé un contrat de réservation, mais je souhaite me rétracter. En ai-je le droit ?

L’aménagement des parties communes ne respecte pas ce qui était prévu. Vers qui puis-je me retourner pour demander la mise en conformité ?

Je souhaite apporter des aménagements à mon logement, mais j’ai déjà signé le contrat de réservation. Que puis-je faire ?

J’ai acheté un appartement sur plan, mais le chantier a été abandonné. Quels sont mes recours ?

Une clause dans mon contrat de vente mentionne que le vendeur se déchargera de toute responsabilité si un vice ou un défaut de conformité venait à se révéler. Est-ce légal ?

L'achèvement a été constaté par le promoteur mais le logement commandé comporte des défauts. Suis-je obligé de verser la totalité du prix ?

20 Modèles de Lettres

Lettre de demande d’indemnisation suite à une erreur de mesure de l’expert géomètre

Lettre de réclamation auprès du vendeur d’un bien immobilier suite à la découverte d’une différence entre la superficie réelle du logement et celle du contrat

Lettre de réclamation auprès de l’agent immobilier responsable de la perte de chance d’acquérir un bien

Lettre de réclamation auprès du vendeur suite à la révélation tardive d’une servitude

Lettre de réclamation auprès du vendeur d'un bien immobilier suite à la découverte de vices cachés

Lettre informant le notaire de votre refus de certaines clauses de l'acte authentique

Rétractation du contrat de réservation d'un appartement vendu sur plan

Vous refusez de verser les honoraires que vous réclame une agence immobilière

La construction de votre maison n’est pas terminée dans les délais fixés par le contrat. Vous mettez en demeure le garant

Lettre de demande de mise en œuvre de la garantie du promoteur suite à la découverte de vices

Mise en œuvre du droit de rétractation d’un compromis de vente

Lettre de demande d’indemnisation au promoteur suite au retard dans la livraison

Lettre de demande d’indemnisation au promoteur suite à la constatation de défauts