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Achat ou vente immobilier : que faire en cas de litige après la signature ?

En théorie, à la suite d’une transaction immobilière, chaque partie y trouve son compte. L'acheteur devient propriétaire du bien de ses rêves, le vendeur reçoit le prix de la vente, et le cas échéant, l’agent immobilier perçoit une commission. Les parties sont enfin délivrées de toute obligation.  Pourtant, il arrive que des réclamations surviennent postérieurement à la signature définitive.... Lire la suite

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En bref

L'achat ou la vente d'un bien immobilier (achevé ou à construire) peut être source de litiges, non seulement entre les parties à la cession, mais également avec les intermédiaires (agent immobilier, notaire).

Nous vous présentons les dispositions à connaître dans le cadre d'un tel projet.

 

Ce dossier vous sera utile pour faire le point sur l'essentiel à savoir lors d'un achat ou d'une vente immobilière. Au travers de questions/réponses fondées juridiquement, il illustre les situations les plus fréquentes et les questions à se poser.

Exemples :

Des vices cachés ont été constatés (recours, délais, procédure)

En tant qu’acquéreur, la maison que vous avez achetée révèle de nombreux défauts non apparents lors de la vente dont vous n'avez pas été informé. Fissures dans les murs, infiltrations d’eau lors des jours de pluie, erreur de métrage, servitude non mentionnée dans l’acte, etc. Vous souhaitez savoir quelles réclamations vous pouvez faire, sous quelle forme, et à qui les adresser.

En tant que vendeur, les acheteurs contestent des malfaçons non-apparentes lors de la vente. Il peut s’agir d'un problème de métrage, ou d’une demande de prise en charge de frais de remise en état relatifs à des vices cachés. Dans quelle mesure pouvez-vous être tenu responsable ? Qu’en est-il des parties prenantes à la vente (notaire, agent immobilier, promoteur, etc.) ?

L'agent immobilier réclame un paiement que vous pensez indû

L'agent immobilier, dans le cadre d'un achat ou d'une vente, a plusieurs obligations. Nous vous les présentons ainsi que des exemples de litiges fréquents ayant fait l'objet d'une prise de position de la jurisprudence.

Le bien acheté sur plans ne correspond pas au contrat de réservation

L'achat en l'état futur d'achèvement (VEFA) fait aussi se multiplier les conflits entre les parties. Nous vous informons sur les possilibités de recours en cas d'erreurs sur les plans (erreur de surface, de matériaux utilisés...), sur les possibilités de rétractation après signature du contrat de réservation, sur la remise du solde en cas de réserves indiquées au procès-verbal de réception, etc.

Contenu du dossier :

Ce dossier comprend des informations relatives aux litiges dans le cadre de la vente ou de l’achat d’un bien immobilier, notamment :

  • les différentes clauses d'un compromis de vente ;
  • la promesse unilatérale de vente ;
  • les vices cachés en droit immobilier ;
  • les recours en cas d'erreurs de surface ;
  • les diagnostics immobiliers ;
  • la responsabilité du notaire et de l’agent immobilier ;
  • les vices cachés ou apparents ;
  • la VEFA
  • etc.

Vous trouverez également des modèles de lettres adaptés à vos besoins selon le type de démarche que vous souhaitez engager (rétractation d'un compromis de vente, indemnisation pour retard de livraison, responsabilité décennale, défaut de conseil, etc.).

 

Ce dossier juridique dédié contient :

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50 Questions essentielles

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19 Modèles de lettres

Les notions clés abordées dans ce dossier juridique :

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Malfaçons

Vices cachés ou apparents

Erreur de mesure et de surface

Servitude

Réduction du prix de vente

Compromis de vente

Frais de remise en état

Garanties du constructeur

Responsabilité

Obligation d’information du notaire

Mandat simple ou exclusif

Agence immobilière

Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)

Construction

Promoteur

Délai rétractation achat

Clause pénale

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La question du moment

Le notaire peut-il voir sa responsabilité engagée ?

Responsabilité délictuelle du notaire

Le notaire peut voir sa responsabilité civile engagée, notamment en cas de négligence.

Exemples : peuvent constituer des négligences :

  • le fait pour un notaire, de ne pas informer ses clients sur tous les effets de l'opération (1) ;
  • l'erreur figurant dans un acte authentique (2) ;
  • ou l'omission d'une formalité essentielle (3).

Pour engager la responsabilité civile du notaire, encore faut-il que ce dernier ait commis une faute, ayant entraîné un préjudice. De fait, il faut une faute, un préjudice et un lien de causalité pour que sa responsabilité puisse être mise en cause. À défaut, il ne sera pas tenu pour responsable (4).

Toutefois, le notaire peut être exonéré, sous certaines conditions, de sa responsabilité, notamment en cas de force majeure.

Il appartient au demandeur de prouver que le notaire n'a pas effectué certaines formalités ou vérifications obligatoires. Néanmoins, en cas de manquement à son devoir d'information et de conseil, il appartient au notaire de prouver qu'il a convenablement accompli son obligation (5).

Garantie collective

Dans le but de faire face à cet engagement de responsabilité, qui est de plus en plus fréquemment mise en cause, le Conseil supérieur du notariat souscrit un contrat d'assurance garantissant la responsabilité civile professionnelle du notaire (6). Cette assurance couvre les notaires contre les conséquences causées par les erreurs commises dans le cadre de leurs fonctions. Aussi, existe-t-il une garantie collective qui couvre les clients contre les dommages occasionnés par des fautes intentionnelles ou pénalement répréhensibles du professionnel.

Responsabilité pénale

Dans certains cas, le notaire peut également voir sa responsabilité pénale engagée.

Exemples : si le notaire constate intentionnellement des faits inexacts, il se rend coupable d'un faux en écriture (7). Il peut aussi voir sa responsabilité pénale engagée pour abus de confiance lorsqu'il détourne un bien dont il avait la charge (8).

Enfin, la responsabilité disciplinaire du notaire peut être engagée en cas de manquement aux règles déontologiques (9). En cas d'infractions aux règles professionnelles, le notaire peut être condamné à diverses peines disciplinaires telles que le rappel à l'ordre ou encore la destitution (10).


Le mot de l'auteur

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La mise à jour du 19 avril 2024 concerne :

S'appuyant sur 4 décisions rendues en chambre mixte, la Cour de cassation, dans un communiqué du 21 juillet 2023, rappelle que le délai de 2 ans pour engager une action en garantie des vices cachés peut être suspendu lorsqu’une mesure d’expertise a été ordonnée. Elle consacre le fait que "cette action en garantie doit aussi être engagée dans un délai [désormais] de 20 ans à compter de la vente du bien."

Photo de Caroline Audenaert Filliol

Caroline Audenaert Filliol Juriste rédactrice web

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