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Achat ou vente immobilier : que faire en cas de litige après la signature ?

En théorie, à la suite d’une transaction immobilière, chaque partie y trouve son compte. L'acheteur devient propriétaire du bien de ses rêves, le vendeur reçoit le prix de la vente, et le cas échéant, l’agent immobilier perçoit une commission. Les parties sont enfin délivrées de toute obligation.  Pourtant, il arrive que des réclamations surviennent postérieurement à la signature définitive.... Lire la suite

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En bref

L'achat ou la vente d'un bien immobilier (achevé ou à construire) peut être source de litiges, non seulement entre les parties à la cession, mais également avec les intermédiaires (agent immobilier, notaire).

Nous vous présentons les dispositions à connaître dans le cadre d'un tel projet.

 

Ce dossier vous sera utile pour faire le point sur l'essentiel à savoir lors d'un achat ou d'une vente immobilière. Au travers de questions/réponses fondées juridiquement, il illustre les situations les plus fréquentes et les questions à se poser.

Exemples :

Des vices cachés ont été constatés (recours, délais, procédure)

En tant qu’acquéreur, la maison que vous avez achetée révèle de nombreux défauts non apparents lors de la vente dont vous n'avez pas été informé. Fissures dans les murs, infiltrations d’eau lors des jours de pluie, erreur de métrage, servitude non mentionnée dans l’acte, etc. Vous souhaitez savoir quelles réclamations vous pouvez faire, sous quelle forme, et à qui les adresser.

En tant que vendeur, les acheteurs contestent des malfaçons non-apparentes lors de la vente. Il peut s’agir d'un problème de métrage, ou d’une demande de prise en charge de frais de remise en état relatifs à des vices cachés. Dans quelle mesure pouvez-vous être tenu responsable ? Qu’en est-il des parties prenantes à la vente (notaire, agent immobilier, promoteur, etc.) ?

L'agent immobilier réclame un paiement que vous pensez indû

L'agent immobilier, dans le cadre d'un achat ou d'une vente, a plusieurs obligations. Nous vous les présentons ainsi que des exemples de litiges fréquents ayant fait l'objet d'une prise de position de la jurisprudence.

Le bien acheté sur plans ne correspond pas au contrat de réservation

L'achat en l'état futur d'achèvement (VEFA) fait aussi se multiplier les conflits entre les parties. Nous vous informons sur les possilibités de recours en cas d'erreurs sur les plans (erreur de surface, de matériaux utilisés...), sur les possibilités de rétractation après signature du contrat de réservation, sur la remise du solde en cas de réserves indiquées au procès-verbal de réception, etc.

Contenu du dossier :

Ce dossier comprend des informations relatives aux litiges dans le cadre de la vente ou de l’achat d’un bien immobilier, notamment :

  • les différentes clauses d'un compromis de vente ;
  • la promesse unilatérale de vente ;
  • les vices cachés en droit immobilier ;
  • les recours en cas d'erreurs de surface ;
  • les diagnostics immobiliers ;
  • la responsabilité du notaire et de l’agent immobilier ;
  • les vices cachés ou apparents ;
  • la VEFA
  • etc.

Vous trouverez également des modèles de lettres adaptés à vos besoins selon le type de démarche que vous souhaitez engager (rétractation d'un compromis de vente, indemnisation pour retard de livraison, responsabilité décennale, défaut de conseil, etc.).

 

Ce dossier juridique dédié contient :

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50 Questions essentielles

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19 Modèles de lettres

Les notions clés abordées dans ce dossier juridique :

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Malfaçons

Vices cachés ou apparents

Erreur de mesure et de surface

Servitude

Réduction du prix de vente

Compromis de vente

Frais de remise en état

Garanties du constructeur

Responsabilité

Obligation d’information du notaire

Mandat simple ou exclusif

Agence immobilière

Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)

Construction

Promoteur

Délai rétractation achat

Clause pénale

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La question du moment

Lors de la réception des plans, il apparaît que ma terrasse est beaucoup plus petite que prévue. Puis-je exiger une diminution de prix correspondant à la moins-value ?

En principe, le vendeur d'un bien immobilier en l'état futur d'achèvement est tenu de délivrer un logement conforme aux prévisions contractuelles, notamment concernant la quantité, c'est-à-dire la surface. Ainsi, la superficie de l'immeuble délivré doit être la même que celle prévue au contrat de vente (1). La différence entre la superficie réelle et celle prévue au contrat s'analyse en un défaut de conformité qui n'ouvre pas droit à réduction de prix toutes les fois où le vendeur s'oblige à le réparer au titre des garanties à sa charge (2).

Ainsi, dans la mesure où les travaux n'ont pas encore commencé, l'acheteur peut demander à son vendeur de revoir les plans qu'il lui a fournis afin de mettre ceux-ci en conformité avec les prévisions contractuelles et ainsi d'obtenir l'agrandissement de la terrasse (la référence se fait généralement par rapport au contrat de réservation). Si cela est possible, l'acquéreur ne peut plus demander une diminution de prix dans la mesure où il obtient un logement conforme aux prévisions contractuelles.

Pour autant, si l'acquéreur a le droit d'exiger de son vendeur qu'il procède à la mise en conformité de l'immeuble, cela n'est généralement pas possible s'agissant d'une erreur de surface, les travaux à entreprendre étant trop lourds et complexes. Dans ce cas, l'acheteur est fondé à exiger une diminution de prix proportionnellement au manque à gagner correspondant à la surface en moins. Cependant, le contrat de vente prévoit souvent un seuil de tolérance (aux alentours de 2% ou 3%) pour lequel aucune diminution de prix n'est admise. Si tel n'est pas le cas, le seuil légal de 5% s'applique (3).

La demande de diminution de prix doit être adressée au promoteur dans le délai d'un an suivant la prise de possession du bien (4). Elle peut être formée à l'aimable sur courrier recommandé avec accusé de réception et/ou en justice.


Le mot de l'auteur

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La mise à jour du 19 avril 2024 concerne :

S'appuyant sur 4 décisions rendues en chambre mixte, la Cour de cassation, dans un communiqué du 21 juillet 2023, rappelle que le délai de 2 ans pour engager une action en garantie des vices cachés peut être suspendu lorsqu’une mesure d’expertise a été ordonnée. Elle consacre le fait que "cette action en garantie doit aussi être engagée dans un délai [désormais] de 20 ans à compter de la vente du bien."

Photo de Caroline Audenaert Filliol

Caroline Audenaert Filliol Juriste rédactrice web

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