Modèle de lettre : Lettre de réclamation auprès du vendeur d'un bien immobilier suite à la découverte de vices cachés

Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés du bien vendu, qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Un vice caché est un défaut qui remplit 3 critères cumulatifs : 

• antériorité, le défaut existait au moment de la vente ;
• gravité, le défaut affecte l’utilisation du bien ;
• caché, le défaut était non-apparent.

Il n’est donc pas nécessaire de rapporter la preuve que le vendeur avait connaissance du défaut pour qu’il soit tenu de le garantir - à moins qu’il n'ait stipulé dans l’acte de vente que le vendeur ne serait obligé à aucune garantie.

Le vendeur doit nécessairement délivrer et garantir la chose qu’il vend au sens de l’article 1603 du Code civil.

Il doit le garantir contre les défauts cachés de la chose ou les vices rédhibitoires, précise l’article 1625 du Code civil.

Il est important de noter que les défauts liés à une usure normale du bien ne seront pas considérés comme des vices cachés.

Enfin, la garantie légale des vices cachés n’est pas d’ordre public. Cela signifie que les parties peuvent convenir entre elles qu’elle ne s’applique pas dans le cadre de la vente qui les concerne en application de l’article 1643 du Code civil en insérant dans le contrat une clause de non-garantie des vices cachés. Vérifiez donc le contrat pour constater sa présence.
Cette clause a cependant deux exceptions : 

• le vendeur est un professionnel de la vente et de l’immobilier (Cass. 3e civ., 13 juillet 2016, n°15-16414) ;
• le vendeur en avait connaissance et a dissimulé le vice caché (Cass. 3e civ., 8 avril 2014, nº 09-72747), par exemple le fait de cacher un défaut par un mur juste avant la vente.

Au titre de l’article 1645 du Code civil, vous pouvez réclamer des dommages et intérêts si le vendeur avait connaissance des vices cachés. Sachez que la jurisprudence a établi une présomption irréfragable de connaissance du vice par le vendeur professionnel (c'est-à-dire qu’un vendeur professionnel a dans tous les cas connaissance des vices de son bien et ne peut apporter la preuve contraire (Cass., com. 5 juill. 2023, n° 22-11.621 ; Cass., com. 17 janv. 2024, n° 21-23.909).