Location d'un logement meublé ou vide : les droits du bailleur et du locataire

En principe, le locataire répond des dégradations constatées lors l'état des lieux de sortie, qu'il a causés lorsqu'il était dans le logement. Il doit en payer la réparation (via la retenue sur le dépôt de garantie), sur présentation des justificatifs par le bailleur (1 et 2).

La loi, suivie par la jurisprudence, impose au bailleur de justifier rigoureusement du montant de ces réparations correspondant aux sommes demandées au locataire (2 et 3).

La Cour de cassation considère que la seule production d'un devis est suffisante pour justifier les sommes dues (4). En revanche, le juge n'est pas tenu par ce devis s'il l'estime excessif (5).

Pour autant, si le locataire a versé un dépôt de garantie à son entrée dans les lieux, le bailleur est tenu de le lui restituer dans un délai d'1 mois (si les états des lieux d'entrée et sortie sont conformes), ou de deux mois en cas de dégradation.
Il est possible que le bailleur présente au locataire les devis établis à titre de "pré-justification" de la retenue effectuée sur le dépôt. À ce moment-là, le locataire peut tout à fait lui proposer des contre devis et tenter de négocier le montant retenu.

En théorie, le bailleur est libre de s'adresser à l'entreprise de son choix pour effectuer les réparations, devant cependant correspondre à la réalité du matériel dégradé (le bailleur ne peut, par exemple, pas décider de remplacer une simple crédence dégradée par du marbre et en faire supporter l'entier coût au locataire). Or, dans cette optique, il peut être tenté de faire gonfler la facture, soit par une forte augmentation de la qualité des matériaux utilisés, ou plus grave, en s'entendant avec l'entrepreneur.

Aussi, pour éviter toute revendication du locataire de réduire la facture au minimum, il est préférable de rechercher une solution amiable avec lui.

Le locataire peut ainsi présenter au bailleur des contre-devis afin de négocier le montant ; devis que le bailleur n'est nullement tenu d'accepter, notamment s'il a déjà réalisé les réparations et effectivement payées celles-ci.

Il reste toujours possible de s'entendre à l'amiable sur un montant de réparations pouvant résulter de la confrontation des différents devis obtenus par le locataire et le propriétaire.

À défaut d'accord amiable, le locataire peut contester - a posteriori - les sommes retenues par le propriétaire devant la commission départementale de conciliation ou devant la justice. Dans ce cas, le locataire pourra produire des contre-devis justifiant de l'abus des sommes réclamées par le propriétaire (notamment s'il s'est entendu avec un entrepreneur pour gonfler les factures). En effet, le juge n'est pas lié par les évaluations faites par les entrepreneurs (sur factures ou devis) et pourra ainsi décider d'une révision du montant des réparations réclamées par le bailleur au locataire s'il estime que ce montant est abusif.

Cependant, il faut savoir que le juge n'est jamais lié par l'avis d'un expert. Ainsi, en cas de litige, le locataire pourrait présenter les devis réalisés à l'appui de son dossier pour permettre au juge de constater un éventuel abus de la part du bailleur, et ainsi l'obliger à réduire le montant des coûts répercutés sur son locataire (c'est notamment le cas lorsque le bailleur fait refaire une pièce vétuste en totalité et demande le tout au locataire qui n'est en réalité tenu de payer que la partie correspondant aux seules dégradations effectivement commises sur le sol).