Location d'un bien meublé ou vide : les droits du bailleur et du locataire

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Location d'un bien meublé ou vide : les droits du bailleur et du locataire

Photo de Caroline Audenaert Filliol

Rédigé par Caroline Audenaert Filliol

Mis à jour le 24 novembre 2023

37884 utilisateurs ont déjà consulté ce dossier

Vous êtes locataire ou bailleur, vous allez signer un contrat de bail ou vous êtes déjà engagé dans un contrat de bail. Notre dossier fait le point sur les droits et obligations du locataire et du bailleur dans le cadre d'un bail d'habitation.... Lire la suite

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En bref

Le droit au logement est un droit fondamental qui s'exerce dans le cadre des lois qui le régissent.

Il implique la liberté de choix pour toute personne, de son mode d'habitation grâce au maintien et au développement d'un secteur locatif ouvert à toutes les catégories sociales.

Aucune personne ne peut se voir refuser la location d'un logement pour un motif discriminatoire.

Dans quel cas utiliser ce dossier ?

Que vous soyez locataire ou bailleur, vous devez connaître les dispositions qui s'appliquent à chacune des parties pour pouvoir correctement exercer vos propres droits.

Pouvez-vous ajouter des éléments non signalés lors de l'état des lieux d'entrée ? Quelles sont les clauses interdites dans un contrat de bail ? Quelles sont les réparations locatives ou les charges récupérables ?

Le non-respect des obligations locatives 

En cours de bail, si le locataire ne respecte pas ses obligations il risque jusqu'à l'expulsion du logement.

Quelle est la procédure à mettre en oeuvre par le bailleur ? Le locataire peut-il demander des délais de paiement ? Commandement de payer ou d'avoir à quitter les lieux, trêve hivernale... nous faisons le point.

Litiges fréquents en fin de bail 

La rupture du bail ne signe pas la fin des conflits entre les anciennes parties au contrat de bail. En pratique, les litiges sont fréquents et peuvent se manifester dès la délivrance du congé : non-respect des conditions de forme, désaccord sur la durée du préavis, etc.

L'état des lieux de sortie (ou son défaut), la restitution totale ou partielle du dépôt de garantie, la régularisation des charges... sont des motifs réguliers de saisine du conciliateur de justice en vue d'une résolution amiable d'un différend.

Nous avons pris pour exemples les cas les plus fréquents afin de répondre à vos questions en fondant juridiquement chacune des réponses.

La loi qui régit les rapports locatifs rappelle que les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives. Notre dossier fait le point sur l'essentiel à connaître par les parties.

Contenu du dossier :

Ce dossier comprend des informations relatives :

  • à la présentation des baux d'habitation ;
  • à l'obligation et au défaut d'assurance du locataire ;
  • aux états des lieux - d'entrée et de sortie et à leur défaut d'établissement ;
  • au paiement des loyers et charges (provisions, forfait, régularisation, délai de prescription);
  • au dépôt de garantie (montant, délai de restitution, sommes pouvant être retenues...) ;
  • à la réparation du logement (réparations locatives ou à la charge du bailleur) ;
  • à la colocation ;
  • au bail mobilité ;
  • au préavis et au congé (durée, réduction, formalités du congé par chacune des parties...) ;
  • à la procédure d'expulsion.

Les notions clés abordées dans ce dossier :

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Contrat de bail

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État des lieux

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Dépôt de garantie

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Caution

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Meublé

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Vide

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Colocation

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Entretien

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Loyers & charges

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Attestation de loyer

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Quittance de loyer

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Préavis & congé

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Réparations

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Dégradations

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  Caisse d'allocation familiale

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  Nuisances sonores

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  Procédure d'expulsion

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Préavis réduit

Le plan du dossier

  • I. Dispositions générales relatives au contrat de bail
  • Prévention des impayés et aides au logement
  • Quels sont les documents que le bailleur peut demander aux candidats à la location ?
  • Délai de préavis et congé délivré par le bailleur - logement vide
  • Délai de préavis et congé délivré par le locataire - logement vide
  • Dans quels car le bailleur ne peut-il pas s'opposer au renouvellement du bail (ne peut pas donner congé) ?
  • Les violences conjugales et le congé
  • Qu'est-ce qu'un logement meublé ?
  • Qu'est-ce que bail mobilité ?
  • Quelles sont les clauses interdites dans un contrat de bail ?
  • Un tiers au bail peut-il verser le dépôt de garantie ?
  • Combien de mois de loyer, le bailleur peut-il demander au locataire pour le dépôt de garantie ?
  • Vous êtes bailleur d’un logement situé en zone tendue. Quels sont les dispositifs légaux applicables susceptibles de s’appliquer ?
  • Quelles sont les nouvelles mentions qui doivent obligatoirement apparaître sur les baux d’habitation à titre de résidence principale (nu et meublé) depuis le 1ᵉʳ janvier 2024 ?
  • II. Droits et obligations du locataire et du bailleur en cours de bail
  • Quelles sont les obligations du bailleur ?
  • Quelles sont les obligations du locataire ?
  • Après son entrée dans l’appartement, le locataire a constaté des dégâts qui n’ont pas été notés dans l’état des lieux. Peut-il contraindre son propriétaire à les ajouter à l’état des lieux ?
  • Le locataire n'a pas fourni au bailleur d'attestation d'assurance pour le logement loué. Que peut faire le bailleur et que risque le locataire ?
  • Dans les charges, le bailleur décompte l’entretien des espaces verts de la résidence au locataire. Peut-il le faire ?
  • Le locataire peut-il demander des justificatifs dans le cadre d'un rappel de charges ou d'une régularisation ?
  • Si la provision sur charges a été sous-évaluée lors de mon entrée dans le logement, puis-je refuser de payer les régularisations qui me sont envoyées par le propriétaire ?
  • Le bailleur réclame au locataire un reliquat de charges locatives correspondant à une période de 4 années. Doit-il payer ?
  • Le concierge est partie à la retraite et le bailleur demande au locataire de payer à travers les charges l’indemnité de départ à la retraite. En a-t-il le droit ?
  • Le logement est humide et de la moisissure est apparue contre les murs. Est-ce que le locataire risque de devoir payer au propriétaire les frais de remise en état du logement ?
  • En location, les WC sont bouchés malgré l'utilisation de produits, que peut faire le locataire ?
  • La chaudière est tombée en panne, qui doit payer les travaux de réparation ?
  • La fenêtre du logement est cassée suite à un courant d’air. Qui doit payer les réparations ?
  • Dans quels cas la responsabilité de l’agence immobilière peut-elle être recherchée lorsque le bailleur refuse de faire des travaux ?
  • En colocation, le bailleur peut-il exiger que chacun des colocataires ait un garant ?
  • Le bailleur peut-il refuser de délivrer au locataire une attestation de loyer au motif que ses paiements ne sont pas à jour ?
  • Un colocataire ne paie pas sa part des loyers, l'autre colocataire est-il dans l'obligation de payer pour lui ?
  • III. Non-respect des obligations locatives et risque d'expulsion
  • Les autres copropriétaires se plaignent du locataire (nuisance sonore, olfactive, animaux, etc…) : que doit faire le bailleur ?
  • Loyers impayés : procédure & risques d'expulsion
  • Le locataire ne paie plus ses loyers et il n'y a plus de contact entre les parties. Que peut faire le bailleur ?
  • Une procédure d'expulsion est en cours à l'égard du locataire mais la période hivernale approche : comment cela se passe?
  • Une procédure d’expulsion est en cours pour non-paiement des loyers, mais le bailleur vient de recevoir la recevabilité de son dossier de surendettement : que va-t-il se passer ?
  • IV. Les litiges en fin de bail
  • Le locataire a quitté le logement sans respecter son préavis : que risque-t-il ?
  • Le préavis peut-il être refusé au motif que le colocataire n’a pas, lui, donné son préavis ?
  • Le préavis de départ peut-il être refusé au motif de la présence d’arriérés de loyers ?
  • Le locataire refuse de signer l’état des lieux de sortie du logement qu’il occupait : que faire ?
  • Le bailleur n’a pas voulu faire d’état des lieux d’entrée. Quels sont les droits du locataire à la sortie ?
  • De quel délai dispose le bailleur pour restituer le dépôt de garantie ?
  • Le bailleur peut-il refuser de restituer le dépôt de garantie suite à une réclamation des nouveaux locataires, alors qu’aucun dégât n’a été constaté lors de l’état des lieux de sortie ?
  • Le bailleur peut-il retenir une somme forfaitaire pour les dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie du locataire ?
  • Le locataire peut-il faire établir un contre devis à celui présenté par l'ancien bailleur pour la réparation des dégâts constatés lors de l’état des lieux de sortie ?
  • De combien de temps dispose l'ancien bailleur pour faire un rappel de charges ?
  • Le bailleur sait que le locataire a déménagé mais il reste des affaires à lui : comment peut-il récupérer son appartement ?
  • Dans quels cas le bail peut-il continuer au profit d'un tiers ?

Ce dossier contient également

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20 Modèles de lettres

contract

3 Modèles de contrats

La question du moment

Le concierge est partie à la retraite et le bailleur demande au locataire de payer à travers les charges l’indemnité de départ à la retraite. En a-t-il le droit ?

Le propriétaire peut récupérer partie ou totalité du salaire du gardien d'immeuble ou du concierge auprès du locataire, selon les cas. Ces sommes sont considérées comme des charges locatives (1).

La somme que le bailleur peut récupérer dépend principalement des tâches que le concierge ou le gardien effectue (2) :

  • gardien ou concierge ayant un logement de fonction :
    - le bailleur peut récupérer 75% du salaire versé au gardien, ainsi que les charges sociales et fiscales, si le gardien assure le nettoyage des parties communes et sert les containers de poubelles (y compris lorsqu'un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu'en cas de force majeure, d'arrêt de travail ou en raison de l'impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d'effectuer seul les deux tâches) ;
    40 % de leur montant, s'il n'assure que l'une ou l'autre des ces 2 tâches ;

     
  • employé d'immeuble (sans logement de fonction) : le bailleur peut récupérer 100% du salaire versé, ainsi que les charges sociales et fiscales.
À noter : certaines sommes ne sont en aucun cas récupérables sur le locataire, que le gardien ou concierge ait un logement comme dans le cas de l'employé d'immeuble sans logement de fonction (3) :
  • salaire en nature ;
  • intéressement et participation aux bénéfices de l'entreprise ;
  • indemnités et primes de départ à la retraite ;
  • indemnités de licenciement ;
  • cotisation à une mutuelle prise en charge par l'employeur ou par le comité social et économique (CSE) ;
  • participation de l'employeur au (CSE) ;
  • participation de l'employeur à l'effort de construction ;
  • cotisation à la médecine du travail.

Ainsi, le propriétaire ne peut pas répercuter les indemnités et primes de départ à la retraite du concierge sur son locataire.

Si tel est le cas, le locataure peut lui demander de vous rembourser la somme ou l'informer, par le bais d'une lettre recommandée avec accusé de réception, qu'une telle somme ne peut lui être demandée au titre des charges récupérables. 

Le mot de l'auteur

Le 15/05/2024

Depuis le 1er janvier 2024, le contrat de bail doit faire apparaître certaines mentions relatives aux critères minimaux de performance énergétiques et à l'identifiant fiscal du logement. Découvrez nos modèles de contrat à jour des dernières nouveautés !

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Caroline Audenaert Filliol Juriste rédactrice web

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