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Location d'un logement meublé ou vide : les droits du bailleur et du locataire

Vous êtes locataire ou bailleur, vous allez ou avez signé un contrat de bail. Notre dossier fait le point sur les droits et obligations du locataire et du bailleur dans le cadre d'un bail d'habitation.... Lire la suite

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En bref

Le droit au logement : un droit fondamental

Pouvoir se loger de manière décente est un droit fondamental reconnu à toute personne. Il implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d'habitation grâce au maintien et au développement d'un secteur locatif ouvert à toutes les catégories sociales. Aucune personne ne peut se voir refuser la location d'un logement pour un motif discriminatoire.

Ce droit au logement s'exerce dans le cadre des règles et lois qui le régissent.

Vous êtes locataire ? Vos droits et obligations

Au cours d'un contrat de location, le preneur (locataire) jouit de certains droits que le bailleur ne peut lui retirer mais il a également des obligations. Décence du logement, augmentation réglementée du loyer, mise à disposition gratuite d'un certain nombre de documents, aménagement du logement loué, interdiction de gros travaux, paiement du loyer, respect du voisinage, entretien du logement, occupation paisible des lieux sont autant d'aspects qui font partie des droits et obligations du locataire.

Vous êtes propriétaire ? Que n'avez-vous pas le droit de faire ?

En tant que bailleur, vous avez l'obligation de respecter un certain nombre d'exigences afin de permettre à votre locataire de jouir paisiblement du bien loué. À cet effet, vous ne pouvez pas détenir les clés du bien ou y accéder sans autorisation, empêcher le locataire de jouir paisiblement du bien, refuser de faire des travaux, etc.  


Dans quel cas utiliser ce dossier ?

Que vous soyez locataire ou bailleur, vous devez connaître les dispositions qui s'appliquent à chacune des parties pour pouvoir correctement exercer vos propres droits.

Pouvez-vous ajouter des éléments non signalés lors de l'état des lieux d'entrée ? Quelles sont les clauses interdites dans un contrat de bail ? Quelles sont les réparations locatives ou les charges récupérables ?

Le non-respect des obligations locatives

En cours de bail, si le locataire ne respecte pas ses obligations, il risque jusqu'à l'expulsion du logement.

Quelle est la procédure à mettre en œuvre par le bailleur ? Le locataire peut-il demander des délais de paiement ? Commandement de payer ou d'avoir à quitter les lieux, trêve hivernale... nous faisons le point.

Litiges fréquents en fin de bail

La rupture du bail ne signe pas la fin des conflits entre les anciennes parties au contrat de bail. En pratique, les litiges sont fréquents et peuvent se manifester dès la délivrance du congé : non-respect des conditions de forme, désaccord sur la durée du préavis, etc.

L'état des lieux de sortie (ou son défaut), la restitution totale ou partielle du dépôt de garantie, la régularisation des charges... sont des motifs réguliers de saisine du conciliateur de justice en vue d'une résolution amiable d'un différend.

Nous avons pris pour exemples les cas les plus fréquents afin de répondre à vos questions en fondant juridiquement chacune des réponses.

La loi qui régit les rapports locatifs rappelle que les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives. Notre dossier fait le point sur l'essentiel à connaître par les parties.

Contenu du dossier :

Ce dossier comprend des informations relatives :

  • à la présentation des baux d'habitation ;
  • à l'obligation et au défaut d'assurance du locataire ;
  • aux états des lieux - d'entrée et de sortie et à leur défaut d'établissement ;
  • au paiement des loyers et charges (provisions, forfait, régularisation, délai de prescription) ;
  • au dépôt de garantie (montant, délai de restitution, sommes pouvant être retenues...) ;
  • à la réparation du logement (réparations locatives ou à la charge du bailleur) ;
  • à la colocation ;
  • au bail mobilité ;
  • au préavis et au congé (durée, réduction, formalités du congé par chacune des parties...) ;
  • à la procédure d'expulsion.

Ce dossier juridique dédié contient :

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51 Questions essentielles

letter-color

27 Modèles de lettres

contract-color

3 Modèles de contrats

Les notions clés abordées dans ce dossier juridique :

Illustration dossier

Contrat de bail

État des lieux

Dépôt de garantie

Caution

Meublé

Vide

Colocation

Entretien

Loyers & charges

Attestation de loyer

Quittance de loyer

Préavis & congé

Réparations

Dégradations

  Caisse d'allocation familiale

  Nuisances sonores

  Procédure d'expulsion

Préavis réduit

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La question du moment

Le bailleur peut-il refuser de restituer le dépôt de garantie suite à une réclamation des nouveaux locataires, alors qu’aucun dégât n’a été constaté lors de l’état des lieux de sortie ?

L'établissement d'un état des lieux est obligatoire, il est utile tant à l'entrée qu'à la sortie des lieux.

Il doit être dressé contradictoirement et fait office de référence quant à la situation du bien loué, à moins qu'il ne soit prouvé que l'état réel du logement ne correspond pas à la description faite par l'état des lieux (1).

Il appartient donc au bailleur de prouver que des éléments non inscrits sur l'état des lieux de sortie ont été effectivement dégradés par le locataire sortant. En pratique, il peut le faire dans un délai raisonnable après le départ du locataire mais il est difficile d''établir des preuves.

Un délai est accordé au propriétaire pour restituer son dépôt de garantie au locataire.

Il dispose de :

  • 2 mois pour le restituer si l'état des lieux de sortie fait apparaître des différences avec l'état des lieux d'entrée ;
  • 1 mois en cas d'état des lieux d'entrée et sortie conformes.

Si le bailleur constate que des dégradations, à la charge du locataire, n'ont pas été réellement réparées par lui, il peut retenir le montant nécessaire à la réalisation de ces réparations sur le dépôt de garantie (2).

Par exemple, le locataire n'a effectué que des réparations "d'apparence" ou avec des matériaux de qualité inférieure à ceux présents initialement et ne tiennent dans le temps (par exemple : un trou dans le mur non rebouché et seulement couvert avec du papier peint).


Le mot de l'auteur

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La mise à jour du 12 décembre 2024 concerne :

Constructions nouvelles dans les zones tendues à fort impact touristique : la loi Le Meur vient d'ajouter une nouvelle obligation au locataire. Son non-respect pourrait conduire à la résiliation du bail. Notre dossier fait le point.

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La mise à jour du 22 janvier 2025 concerne :

Depuis le 1er janvier 2024, le contrat de bail doit faire apparaître certaines mentions relatives aux critères minimaux de performance énergétiques et à l'identifiant fiscal du logement. Découvrez nos modèles de contrats à jour des dernières nouveautés !

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