Bail commercial 3/6/9 : les informations essentielles

Lorsqu'un commerçant exploite son fonds dans des locaux qu'il prend à bail, il bénéficie, sous conditions, du statut avantageux des baux commerciaux (1) qui permet notamment d'assurer la pérennité de l'exploitation dans les lieux, puisque le bail ne peut être conclu pour une durée inférieure à 9 années (2).

En outre, le preneur (le locataire) dispose d'un droit au renouvellement de son bail commercial (3).

Si le locataire se trouve être à l'origine de la demande de renouvellement de son bail (soit dans l'hypothèse dans laquelle le bailleur n'a pas délivré congé avec offre de renouvellement du bail à l'expiration de celui-ci), il doit formuler sa demande soit par acte de commissaire de justice, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, avec certaines mentions obligatoires :

• dans les 6 mois qui précèdent l'expiration de son bail ;
• ou à tout moment durant la tacite prolongation du contrat (soit le temps comptabilisé après l'expiration de la durée initiale du bail de 9 ans).

La demande de renouvellement doit impérativement reproduire les termes suivants : "Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent" (4). À défaut, elle sera nulle.

L'acte de refus de renouvellement du bailleur doit de son côté préciser ses motifs et impérativement préciser que "le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement."

• L'indemnité d'éviction due au locataire en cas de refus de renouvellement

Si le bailleur est en droit de refuser le renouvellement du bail, cela a un prix. En effet, il doit alors dans ce cas verser à son locataire une indemnité dite "d'éviction" visant à compenser le préjudice découlant de l'obligation, pour le preneur, de quitter les lieux (5).

Il en va de même si le refus de renouvellement du bail a pour motif la construction ou reconstruction de l'immeuble existant ou autres travaux - sauf le cas où le bailleur peut proposer au locataire un local existant correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent, à charge notamment de l'indemniser de ses frais de déménagement et de la perte temporaire de jouissance (6).

Le preneur n'est cependant tenu de quitter les lieux qu'une fois qu'il a effectivement reçu l'indemnité à laquelle il a droit (7).

Toutefois, le bailleur est fondé à s'opposer au renouvellement du bail sans avoir à verser d'indemnité dans 2 hypothèses (8) :

• soit il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire, que celui-ci n'a pas fait cesser après mise en demeure (par exemple : le défaut de paiement du loyer et des charges aux dates conventionnellement prévues (9)) ;
   
• soit l'immeuble loué a été déclaré insalubre (ou qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état) et doit pour cela être démoli.

Notez que toute clause visant à priver le preneur de son droit au renouvellement est réputée non écrite et ne peut être ainsi valablement invoquée par le bailleur (10).