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Bail commercial 3/6/9 : tout savoir sur les règles applicables

a été rédigé par L'équipe Juritravail, Juriste rédacteur web

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Bail commercial 3/6/9 : tout savoir sur les règles applicables

Rédigé par L'équipe Juritravail - Mis à jour le 29 avril 2022

Le contrat de bail commercial

Vous êtes propriétaire d'un local que vous souhaitez louer pour une activité commerciale ? Ou bien, vous êtes propriétaire d'un fonds de commerce, industriel ou artisanal et vous avez besoin d'un local pour exploiter ce fonds et développer une clientèle ? Dès lors, il est nécessaire d'avoir un emplacement qui vous garantisse une installation pérenne. A ce titre, le législateur a mis en place un statut pour les propriétaires de ces fonds : le bail commercial...

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Descriptif du dossier

Le contrat de bail commercial

Il s'agit d'un bail destiné à l'exploitation d'un fonds commercial, industriel ou artisanal. Son statut est protecteur puisque le preneur, c’est-à-dire le locataire, bénéficie d'un plafonnement du loyer ainsi que d'un droit au renouvellement.

Conclu pour une durée initiale de 9 ans, ce bail peut être résilié de manière anticipée tous les 3 ans. Lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail ou délivre congé au preneur, ce dernier peut prétendre à une indemnité d'éviction.

Le bail commercial est tellement protecteur pour le locataire, qu'il est dit de ce dernier qu'il accède à la propriété commerciale lors de la signature. Vous vous demandez alors comment conclure un contrat de bail commercial ? Quelles sont les obligations du bailleur et preneur ? Comment et dans quelles conditions le bail est-il résilié ?

Dans quel cas utiliser ce dossier ?

Le dossier détaille les principales caractéristiques du bail commercial (durée, dépôt de garantie, montant du loyer, activité autorisée, bail mixte, précaire) et traite de la rupture de ce contrat (résiliation, obligation du bailleur, renouvellement, indemnité d'éviction, sous-location).

Contenu du dossier :

Ce dossier traite de questions liées :

à la caution d’un tiers pour un bail commercial ;
à l'immatriculation au Registre des Commerces et des Sociétés ;
au statut des baux commerciaux ;
à l'indemnité de résiliation anticipée d’un bail commercial ;
au congé du bail ;
au pas-de-porte ;
à la différence entre un loyer d’avance et le dépôt de garantie ;
aux états des lieux d’entrée et de sortie ;
à la cession du bail commercial ;
aux travaux nécessaires aux locaux ;
à la révision du loyer.

13 documents compris avec ce dossier :

1 dossier de 37 Questions Essentielles

9 Modèles de Lettres

3 Modèles de Contrats

Les notions clés abordées dans ce dossier :

Bail commercial

Loyer

Report des loyers

Registre des Commerces et des Sociétés

Dépôt de garantie

Résiliation

Charges

Bailleur

Indemnités d’éviction

Durée

Fonds de commerce

Preneur

Caution

Le plan du dossier

I. Conclure un bail commercial : quelles sont les formalités à respecter ?
Le bailleur peut-il exiger la caution d’un tiers pour un bail commercial ?
Est-il nécessaire d’être immatriculé au Registre des Commerces et des Sociétés pour bénéficier de la protection du bail commercial ?
Un bail écrit est-il obligatoire ? Qui doit payer les frais de rédaction ?
Le statut des baux commerciaux s’applique-t-il au propriétaire d’un fonds de commerce ?
En cas de décès du locataire, que devient le bail commercial ?
Le locataire peut-il exiger du bailleur l’insertion d’une clause de non-concurrence ?
Un locataire a donné son congé au bailleur, peut-il céder son droit au bail ?
Quel est le recours d’un bailleur qui a omis d’appliquer la clause d’indexation sur le loyer ?
Quelles sont les conséquences et les recours pour un locataire qui a omis de donner son congé 6 mois avant le terme d’une période triennale ?
Quelle peut être la durée minimum d'un bail précaire ? Peut-on y mettre fin avant sa date d’échéance ou le renouveler ?
Quelle est la différence entre un loyer d’avance et le dépôt de garantie ?
II. Exécution du bail commercial : quelles sont les obligations de chacun ?
Mon bailleur me demande d’effectuer des travaux à ma charge, peut-il m'y forcer ?
Je veux réaliser des travaux d’aménagement intérieur, sans modifier la construction existante, dois-je obtenir l’accord du bailleur ?
On me propose de signer un bail commercial dérogatoire. Qu’est-ce qui le différencie du bail commercial classique ?
Ayant signé un bail commercial, de quelle manière le locataire peut-il le rompre et sous quel délai ?
Le bailleur se rétracte et refuse de signer le bail commercial promis. Que puis-je faire ?
Suite à une révision effectuée par ses soins, le bailleur me réclame désormais un loyer beaucoup plus élevé. En a-t-il le droit ?
Je tiens un salon de coiffure et je souhaite compléter mon activité par la vente de bijoux et accessoires. Ai-je besoin de l’accord de mon bailleur ?
Je souhaite changer d'activité, dois-je en informer mon bailleur ?
Puis-je déduire le montant de mon pas-de-porte de mes bénéfices ?
Puis-je sous-louer mon local commercial ?
La loi impose-t-elle aux parties d’effectuer un état des lieux d’entrée et de sortie pour un bail commercial ?
Comment négocier le paiement des loyers avec mon bailleur en période de Covid-19 ?
III. Organisation de la fin de vie du contrat de bail commercial
Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?
Un bailleur peut-il refuser le renouvellement ? Si tel est le cas, doit-il verser une indemnité d'éviction ?
Ayant signé un bail commercial, de quelle manière le bailleur peut-il le rompre et sous quel délai ?
Est-il possible d'imposer à ma copropriété, le stationnement de ma clientèle sur le parking ?
Le locataire souhaite partir à la retraite, que devient le bail commercial ?
Est-ce au bailleur ou au locataire de payer les frais de mise aux normes ?
Puis-je céder mon droit au bail avec mon fonds de commerce et me dégager de toutes obligations vis-à-vis du bailleur ?
Ai-je l’obligation d’avoir un détecteur de fumée et un extincteur dans mon local commercial ?
Comment activer une clause résolutoire présente dans le contrat de bail commercial ?
La copropriété refuse la mise aux normes de mon local, que dois-je faire ?
Le locataire doit-il payer la taxe sur la valeur ajoutée sur une indemnité de résiliation anticipée d’un bail commercial ?

Ce dossier contient également

9 Modèles de Lettres

Lettre informant le bailleur d'une extension d'activité : déspécialisation partielle
Lettre de demande de renouvellement du bail commercial à l'initiative du locataire
Résiliation du bail commercial à l’initiative du bailleur
Lettre de demande de signature de bail commercial
Résiliation du bail commercial à l’initiative du locataire
Mise en demeure au bailleur commercial d'avoir à réaliser des gros travaux
Lettre de révision du loyer à l’initiative du bailleur (bail commercial)
lettre informant le bailleur d'un changement d'activité : déspécialisation totale
Mise en demeure pour respect des obligations contractuelles avant la mise en jeu de la clause résolutoire d’un bail commercial

3 Modèles de Contrats

Modèle de bail commercial 3/6/9 ans pour la domiciliation d'un siège social
Modèle de convention d'occupation précaire
Modèle de protocole de résiliation amiable de bail commercial

La question du moment

La copropriété refuse la mise aux normes de mon local, que dois-je faire ?

Si le locataire d'un bail commercial envisage d'effectuer des travaux de mise aux normes ou tout autres travaux sur les parties privatives mais qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, il doit préalablement obtenir l'autorisation de l'assemblée générale (agrandissement d'une fenêtre ou d'une porte d'entrée de l'immeuble, pose d'une rampe d'accès ou d'un ascenseur, etc.) (1). Pour ce faire, il doit en aviser son propriétaire. Ce dernier porte la requête au syndic afin que la demande soit mise à l'ordre du jour de la prochaine assemblée pour qu'un vote puisse avoir lieu sur la question.

En cas de refus par l'assemblée générale des copropriétaires des travaux de mise en accessibilité, une dérogation est accordée pour les établissements recevant du public (ERP) situés dans un immeuble collectif à usage principal d'habitation existant à la date de publication de l'ordonnance lorsque les copropriétaires refusent les travaux de mise en accessibilité dans les conditions prévues à l'article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (2).

En effet, lorsque les copropriétaires d'un bâtiment à usage principal d'habitation existant, réunis en assemblée générale, s'opposent à la réalisation des travaux de mise en accessibilité d'un ERP existant ou créé dans le bâtiment, la dérogation est accordée de plein droit pour les parties communes, ainsi le locataire ne pourra pas engager sa responsabilité, le procès verbal de l'assemblée générale justifiant automatiquement que l'accessibilité est impossible suite au vote (3).

Toutefois, les travaux de mise aux normes dans les parties privatives qui ne nécessitent pas l'aval de l'assemblée générale, doivent être réalisés.

En revanche, lorsqu'il y a une rupture de la chaîne de déplacement au sein du cabinet qui rend inutile la mise en œuvre des travaux d'accessibilité des parties privatives, le locataire n'est pas tenu de mettre aux normes son local pour la personne dont le handicap ne lui permettrait pas déjà d'accéder à son cabinet. Par exemple, vous n'êtes pas obligé de rendre accessible des sanitaires à un étage qui ne le serait pas de manière concrète.

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Le mot de l'auteur

Le 29/04/2022

Le saviez-vous : pour certaines démarches telles que donner congé, faire une demande de renouvellement du bail, ou de sous-location, il n'est plus obligatoire de réaliser un acte d'huissier mais il est possible d'envoyer une lettre recommandée avec avis de réception.

Le 08/10/2021

La jurisprudence est récemment venue préciser que la résiliation du bail des locaux d'exploitation n'est pas un acte de gestion courante du débiteur : la résiliation d'une entreprise en sauvegarde ou redressement, suppose l'autorisation du juge commissaire (Cass.Com., 8 septembre 2021, n°20 12340).

Le 07/10/2021

Le bail commercial est tellement protecteur pour le preneur, qu'il est dit de ce dernier qu'il accède à la propriété commerciale lors de la signature. Vous envisagez de mettre votre local en location ou bien de devenir locataire ? Découvrez notre dossier afin d'en savoir plus sur les droits et obligations de chacun.

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Ce que pensent nos clients :

Note moyenne sur 2 avis

Guillaume M.

le 15/01/2020

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Un avenant au bail commercial dans les landes ils connaissent pas , il dise que c'est un bail actualisé qu'il faut faire ?
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le 17/10/2021

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Malgré que je sois maintenant en retraite, j'utilise toujours juritravail, et j'en suis toujours très satisfait

Jean-Bernard J.

07/04/2022

Belle base de données sur de multiples thèmes

FABIEN N.

J'ai été très bien guidé lors de mon appel téléphonique.

Yann W.

01/04/2022

Très bien reçu par la personne au téléphone, résolution très rapide du problème que j'avais 👍

Patrick L.

30/03/2022

Accueil, suivi, moyens humains et documentations mis à disposition au TOP ! Réactivité au TOP !... Je recommande juritravail

Johan D.

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Le contrat de bail commercial

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Bail commercial

Loyer

Report des loyers

Registre des Commerces et des Sociétés

Dépôt de garantie

Résiliation

Charges

Bailleur

Indemnités d’éviction

Durée

Fonds de commerce

Preneur

Caution

Le plan du dossier

I. Conclure un bail commercial : quelles sont les formalités à respecter ?

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Est-ce au bailleur ou au locataire de payer les frais de mise aux normes ?

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Ai-je l’obligation d’avoir un détecteur de fumée et un extincteur dans mon local commercial ?

Comment activer une clause résolutoire présente dans le contrat de bail commercial ?

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Résiliation du bail commercial à l’initiative du bailleur

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3 Modèles de Contrats

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