Bail commercial 3/6/9 : tout savoir sur les règles applicables

La question du moment

Puis-je céder mon droit au bail avec mon fonds de commerce et me dégager de toutes obligations vis-à-vis du bailleur ?

Lorsqu'est envisagée la cession d'un fonds de commerce, celle-ci emporte généralement transmission du local dans lequel l'activité cédée est exploitée. Lorsque le cessionnaire n'est pas lui-même propriétaire des murs, on parle alors de cession de droit au bail. Le cessionnaire reprend alors le bail en son nom et bénéficie ainsi de la protection du statut des baux commerciaux.

La loi dispose que tout acte constatant la cession de fonds de commerce doit donner les caractéristiques du bail ainsi que les coordonnées du bailleur (1), en outre celui-ci doit être expressément averti de la cession (2), car en effet, il voit son locataire débiteur changer. 

           A noter : En l'absence de notification au bailleur, la cession lui est inopposable, cela signifie qu'à ses yeux, le locataire n'a pas changé (3). 

A cet effet, il lui est permis de s'aménager un droit de "donner son avis"" quant aux termes de la cession ou la personne du cessionnaire. Ainsi, le bailleur peut avoir fait insérer au bail différentes clauses telles que :

• une clause de formalités : la cession doit par exemple être faite devant notaire, ou en présence du bailleur ;
• une clause d'agrément : le bailleur doit donner son accord sur la personne de l'acheteur nouveau locataire ;
• une clause de destination des lieux : qui peut obliger à ne transmettre le bail qu'à une personne reprenant une activité identique ou similaire ;
• une clause d'accord : le bailleur doit émettre un accord écrit pour la validité de la vente.

Toutefois, il ne peut jamais être prévu au bail une clause interdisant purement et simplement la cession du droit au bail, une telle clause étant réputée non écrite (4). S'agissant de la clause d'accord, elle est valable mais il peut être possible de saisir le juge afin qu'il autorise la vente en cas de refus illégitime et persistant du bailleur.

A noter : Le refusé d'agrément du bailleur doit être motivé, un refus injustifié pouvant donner droit à des indemnités à l'égard du locataire (5). 

Jusqu'en 1988, la jurisprudence présumait la solidarité du cédant avec le cessionnaire vis-à-vis du bailleur. Ainsi, le bailleur n'obtenant pas satisfaction auprès de son nouveau locataire (ex : non-paiement des loyers) pouvait valablement solliciter l'ancien.

Cette jurisprudence ayant été abandonnée (6), il revient au seul bailleur de se ménager une telle garantie en la stipulant au bail. Il est ainsi possible de prévoir une clause de solidarité portant sur toute la durée du bail, contractuelle ou non (7), ou une période plus courte. Dans ce cas, le bailleur est fondé à actionner son ancien preneur en cas de défaillance du nouveau et il n'est alors pas possible pour le cédant de se défaire de toutes obligations vis-à-vis du bailleur.

Toutefois, cette solidarité ne saurait jouer que pour les loyers. Ainsi, il a été jugé que le cédant ne peut être actionné en paiement par le bailleur au titre des autres charges, telles que les réparations locatives (8).

Important : la durée de la clause de solidarité est limitée dans le temps, La loi Pinel de 2014 (9) a rajouté un article jugé d'ordre public par la jurisprudence (10) prévoyant qu'elle jouera pour 3 ans à compter de la cession.

Dès lors, le preneur peut être tenu de payer les dettes des cessionnaires en cas d'impayés. En cas de paiement, l'ancien preneur pourra exercer une action récursoire contre le débiteur défaillant. Il conviendra alors de le mettre en demeure de lui rembourser la créance et à défaut, d'engager des poursuites devant le tribunal compétent.