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Bail commercial 3/6/9 : tout savoir sur les règles applicables

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Bail commercial 3/6/9 : tout savoir sur les règles applicables

aperçu du sommaire du dossier Bail commercial 3/6/9 : tout savoir sur les règles applicables

Rédigé par L'équipe Juritravail - Mis à jour le 08 octobre 2021

Le contrat de bail commercial 

Vous êtes propriétaire d'un local que vous souhaitez louer pour une activité commerciale ? Ou bien, vous êtes propriétaire d'un fonds de commerce, industriel ou artisanal et vous avez besoin d'un local pour exploiter ce fonds et développer une clientèle ? Dès lors, il est nécessaire d'avoir un emplacement qui vous garantit une installation pérenne. A ce titre, le législateur a mis en place un statut pour les propriétaires de ces fonds : le bail commercial...

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Descriptif du dossier

Le contrat de bail commercial 

Vous êtes propriétaire d'un local que vous souhaitez louer pour une activité commerciale ? Ou bien, vous êtes propriétaire d'un fonds de commerce, industriel ou artisanal et vous avez besoin d'un local pour exploiter ce fonds et développer une clientèle ? Dès lors, il est nécessaire d'avoir un emplacement qui vous garantit une installation pérenne. A ce titre, le législateur a mis en place un statut pour les propriétaires de ces fonds : le bail commercial.



Il s'agit d'un bail destiné à l'exploitation d'un fonds commercial, industriel ou artisanal. Son statut est protecteur puisque le preneur, c’est-à-dire le locataire, bénéficie d'un plafonnement du loyer ainsi que d'un droit au renouvellement. 

Conclu pour une durée de 9 ans, ce bail peut être résilié de manière anticipée tous les 3 ans. Lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail ou délivre congé au preneur, ce dernier peut prétendre à une indemnité d'éviction.


Le bail commercial est tellement protecteur pour le preneur, qu'il est dit de ce dernier qu'il accède à la propriété commerciale lors de la signature. Comment conclure un contrat de bail commercial ? Quelles sont les obligations du bailleur et preneur ? Comment et dans quelles conditions le bail prend t-il fin ?


Les notions clés abordées dans ce dossier

  • Bail commercial

  • Résiliation

  • Durée

  • Loyer

  • Charges

  • Fonds de commerce

  • Report des loyers

  • Bailleur

  • Preneur

  • Registre des Commerces et des Sociétés

  • indemnités d’éviction

  • Caution


Plan détaillé du dossier

Nos dossiers sont composés de plusieurs questions essentielles. Il s'agit des questions les plus fréquemment posées sur le thème du dossier. Nos juristes répondent à ces questions de manière précise et succincte pour vous faciliter la compréhension du droit.

37 Questions Essentielles

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9 Modèle(s) de Lettre(s)

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Nos modèles de contrat, rédigés par nos juristes, vous permettent d'être en conformité avec la loi. Grâce aux commentaires et précision apportés par nos juristes, choisissez les bonnes variantes et rédigez un contrat adapté à votre situation.


Ce que vous trouverez dans ce dossier

Dans quel cas utiliser ce dossier ?

Le dossier détaille les principales caractéristiques du bail commercial (durée, dépôt de garantie, montant du loyer, activité autorisée, bail mixte) et traite de la rupture de ce contrat (résiliation, obligation du bailleur, renouvellement, indemnité d'éviction, sous-location).

Contenu du dossier :

Ce dossier traite de questions liées :

  • à la caution d’un tiers pour un bail commercial ;
  • à l'immatriculation au Registre des Commerces et des Sociétés ;
  • au statut des baux commerciaux ;
  • à l'indemnité de résiliation anticipée d’un bail commercial ;
  • au congé du bail ;
  • au pas-de-porte ;
  • à la différence entre un loyer d’avance et le dépôt de garantie ;
  • aux états des lieux d’entrée et de sortie ;
  • à la cession du bail commercial ;
  • aux travaux nécessaires aux locaux ; 
  • la révision du loyer.

La question du moment

Puis-je céder mon droit au bail avec mon fonds de commerce et me dégager de toutes obligations vis-à-vis du bailleur ?

Lorsqu'est envisagée la cession d'un fonds de commerce, celle-ci emporte généralement transmission du local dans lequel l'activité cédée est exploitée. Lorsque le cessionnaire n'est pas lui-même propriétaire des murs, on parle alors de cession de droit au bail. Le cessionnaire reprend alors le bail en son nom et bénéficie ainsi de la protection du statut des baux commerciaux.

La loi dispose que tout acte constatant la cession de fonds de commerce doit donner les caractéristiques du bail ainsi que les coordonnées du bailleur (1), en outre celui-ci doit être expressément averti de la cession (2), car en effet, il voit son locataire débiteur changer. 

           A noter : En l'absence de notification au bailleur, la cession lui est inopposable, cela signifie qu'à ses yeux, le locataire n'a pas changé (3). 

A cet effet, il lui est permis de s'aménager un droit de "donner son avis"" quant aux termes de la cession ou la personne du cessionnaire. Ainsi, le bailleur peut avoir fait insérer au bail différentes clauses telles que :

  • une clause de formalités : la cession doit par exemple être faite devant notaire, ou en présence du bailleur ;
  • une clause d'agrément : le bailleur doit donner son accord sur la personne de l'acheteur nouveau locataire ;
  • une clause de destination des lieux : qui peut obliger à ne transmettre le bail qu'à une personne reprenant une activité identique ou similaire ;
  • une clause d'accord : le bailleur doit émettre un accord écrit pour la validité de la vente.

Toutefois, il ne peut jamais être prévu au bail une clause interdisant purement et simplement la cession du droit au bail, une telle clause étant réputée non écrite (4). S'agissant de la clause d'accord, elle est valable mais il peut être possible de saisir le juge afin qu'il autorise la vente en cas de refus illégitime et persistant du bailleur.

A noter : Le refusé d'agrément du bailleur doit être motivé, un refus injustifié pouvant donner droit à des indemnités à l'égard du locataire (5). 

Jusqu'en 1988, la jurisprudence présumait la solidarité du cédant avec le cessionnaire vis-à-vis du bailleur. Ainsi, le bailleur n'obtenant pas satisfaction auprès de son nouveau locataire (ex : non-paiement des loyers) pouvait valablement solliciter l'ancien.

Cette jurisprudence ayant été abandonnée (6), il revient au seul bailleur de se ménager une telle garantie en la stipulant au bail. Il est ainsi possible de prévoir une clause de solidarité portant sur toute la durée du bail, contractuelle ou non (7), ou une période plus courte. Dans ce cas, le bailleur est fondé à actionner son ancien preneur en cas de défaillance du nouveau et il n'est alors pas possible pour le cédant de se défaire de toutes obligations vis-à-vis du bailleur.

Toutefois, cette solidarité ne saurait jouer que pour les loyers. Ainsi, il a été jugé que le cédant ne peut être actionné en paiement par le bailleur au titre des autres charges, telles que les réparations locatives (8).

Important : la durée de la clause de solidarité est limitée dans le temps, La loi Pinel de 2014 (9) a rajouté un article jugé d'ordre public par la jurisprudence (10) prévoyant qu'elle jouera pour 3 ans à compter de la cession.

Dès lors, le preneur peut être tenu de payer les dettes des cessionnaires en cas d'impayés. En cas de paiement, l'ancien preneur pourra exercer une action récursoire contre le débiteur défaillant. Il conviendra alors de le mettre en demeure de lui rembourser la créance et à défaut, d'engager des poursuites devant le tribunal compétent. 


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Le mot de l'auteur

Le 08/10/2021

La jurisprudence est récemment venue préciser que la résiliation du bail des locaux d'exploitation n'est pas un acte de gestion courante du débiteur : la résiliation d'une entreprise en sauvegarde ou redressement, suppose l'autorisation du juge commissaire (Cass.Com., 8 septembre 2021, n°20 12340).

Le 07/10/2021

Le bail commercial est tellement protecteur pour le preneur, qu'il est dit de ce dernier qu'il accède à la propriété commerciale lors de la signature. Vous envisagez de mettre votre local en location ou bien de devenir locataire ? Découvrez notre dossier afin d'en savoir plus sur les droits et obligations de chacun.

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Les avis des internautes

5

Note moyenne sur 2 avis

  • 5

    un avenant au bail commercial dans les landes ils connaissent pas , il dise que c'est un bail actualisé qu'il faut faire ?

    le 15/01/2020

  • 5

    Documentation précise et correspondant à ma demande

    le 17/10/2021