Comment bien gérer un bail commercial 3/ 6 / 9? Les informations essentielles

Si le bailleur refuse de renouveler le bail, il est en principe tenu de verser au locataire une indemnité d’éviction (1).

Celle-ci doit couvrir, en intégralité, le préjudice subi par le locataire évincé (2).

Elle peut être déterminée en fonction de divers critères, parmi lesquels (1) : 

• la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession ;
• les frais normaux de déménagement et de réinstallation ;
• les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

Si les parties ne parviennent pas à s'entendre sur le montant de l'indemnité d'éviction, il revient au juge de trancher, selon la méthode de calcul qui lui paraîtra la plus adaptée. 

Notez que l’indemnité d’éviction n’est toutefois pas due dans certaines hypothèses, notamment : 

• si le bailleur refuse de renouveler le bail en raison du comportement fautif du locataire, constitutif d’un motif grave et légitime (3) (comme le défaut de paiement du loyer, la mise en place d’une sous-location du local pourtant prohibée, le manquement aux obligations d’entretien et de réparation incombant au locataire, etc.). Pour invoquer un défaut d'exécution d'une obligation ou la cessation de l'exploitation du fonds par le locataire, le bailleur doit, au préalable, avoir mis en demeure ce dernier de rectifier sa faute dans un délai d'un mois par acte de commissaire de justice, sans succès ;
   
• si le bailleur reprend le local pour le démolir en raison de son insalubrité ou de sa dangerosité (3) ;
   
• si le bailleur reprend le local pour construire ou reconstruire l’immeuble, et qu’il offre au locataire évincé un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent (4).

Notez par ailleurs que le bailleur peut différer, pour une durée maximale de 3 ans, le renouvellement du bail pour surélever l’immeuble (5). Dans une telle hypothèse, le locataire a droit à une indemnité égale à son préjudice, sans que celle-ci puisse excéder 3 ans de loyer.