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Bail commercial 3/6/9 : les informations essentielles

Comprendre les tenants et aboutissants d'un bail commercial est essentiel pour protéger vos intérêts et assurer le succès de votre entreprise. Dans ce guide, nous explorons tous les aspects du bail commercial, de sa négociation initiale jusqu'à sa résiliation, en passant par les clauses essentielles à inclure et les pièges à éviter. Inclus : 4 modèles de contrats. Téléchargez-le dès maintenant !... Lire la suite

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En bref

Bail d'un local commercial : principe, conditions, modalités de mise en œuvre, résiliation

Si vous ou votre société exploitez un fonds de commerce ou un fonds artisanal, vous pouvez être amené, plutôt que d'acheter un local, d'envisager de signer un contrat de bail pour les locaux que vous aurez identifiés comme idéalement placés pour votre activité.

Signer un tel contrat nécessite de comprendre et de maîtriser l'articulation des règles légales et des dispositions conventionnelles applicables, dont l'entremêlement peut parfois manquer de clarté. Statut des baux commerciaux, fixation et révision du loyer, dispositions protectrices du locataire... Faisons le point.


Dans quel cas utiliser ce dossier ?

Ce dossier vous éclaire sur le principe d'un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux (communément appelé "bail 3/6/9"), sur ses modalités de mise en œuvre et d'exécution, ainsi que sur les circonstances qui peuvent l'amener à prendre fin. Concrètement, il traite donc de toutes les étapes et règles relatives à la mise en place d'un bail commercial, à la vie de celui-ci et à sa fin. 

Sous quelles conditions le statut des baux commerciaux s'applique-t-il ? Quelles sont les dispositions légales prévues par celui-ci ? Quelles mesures protectrices du locataire prévoit-il ? Comment s'opère la fixation et la révision du loyer commercial ? Selon quelles règles de fond et de forme ? Qu'en est-il des modalités de fin de bail ? Faisons le point. 

Contenu du dossier sur les baux commerciaux :

Comment fonctionne le bail 3 6 9 ? Comment le prolonger ? Comment résilier le bail commercial avant le terme ?

Pour vous aider à répondre à tous vos questionnements en la matière, ce dossier contient divers contenus théoriques et pratiques, entre autres relatifs : 

  • à la définition du bail commercial, et aux conditions à remplir pour que le statut des baux commerciaux trouve à s'appliquer ;
  • aux formalités entourant la conclusion d'un bail commercial (nécessité ou non d'un écrit, dépôt de garantie, caution, etc.) ;
  • aux dispositions relatives à la durée du bail (durée minimale, liberté des parties) ;
  • à la fixation du loyer du bail commercial, et à sa révision (valeur locative, révision triennale, clause d'échelle mobile, plafonnement, déplafonnement, etc.) ;
  • aux droits et obligations respectifs du locataire et du bailleur ;
  • à la répartition des charges et travaux entre bailleur et locataire ;
  • au droit au renouvellement du bail dont le locataire peut se prévaloir ;
  • aux notions de déspécialisations, partielle et plénière, dont le locataire peut, sous conditions, revendiquer l'application ;
  • au sort du bail commercial en cas de décès du locataire ;
  • à la sous-location du local commercial ;
  • à la cession du bail par le locataire commercial (principe de liberté, cadre légal, clauses particulières) ;
  • à la juridiction compétente et au délai de prescription applicable en cas de litige. 

Ce dossier juridique dédié contient :

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52 Questions essentielles

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9 Modèles de lettres

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4 Modèles de contrats

Les notions clés abordées dans ce dossier juridique :

Illustration dossier

Bail commercial

Durée

Loyer

Révision du loyer

Charges

Travaux

Fonds de commerce

Bailleur

Preneur

Indemnité d’éviction

Dépôt de garantie

Déspécialisation

Fin de bail

Renouvellement

Résiliation

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La question du moment

Un bailleur peut-il refuser le renouvellement de votre bail commercial ? Si tel est le cas, doit-il verser une indemnité quelconque ?

Oui, sous réserve d'exceptions. 
  • Le droit au renouvellement du bail du locataire

Lorsqu'un commerçant exploite son fonds dans des locaux qu'il prend à bail, il bénéficie, sous conditions, du statut avantageux des baux commerciaux (1) qui permet notamment d'assurer la pérennité de l'exploitation dans les lieux, puisque le bail ne peut être conclu pour une durée inférieure à 9 années (2).

En outre, le preneur (le locataire) dispose d'un droit au renouvellement de son bail commercial (3).

Si le locataire se trouve être à l'origine de la demande de renouvellement de son bail (soit dans l'hypothèse dans laquelle le bailleur n'a pas délivré congé avec offre de renouvellement du bail à l'expiration de celui-ci), il doit formuler sa demande soit par acte de commissaire de justice, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, avec certaines mentions obligatoires :

  • dans les 6 mois qui précèdent l'expiration de son bail ;
  • ou à tout moment durant la tacite prolongation du contrat (soit le temps comptabilisé après l'expiration de la durée initiale du bail de 9 ans).

La demande de renouvellement doit impérativement reproduire les termes suivants : "Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent" (4). À défaut, elle sera nulle.

L'acte de refus de renouvellement du bailleur doit de son côté préciser ses motifs et impérativement préciser que "le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement."

  • L'indemnité d'éviction due au locataire en cas de refus de renouvellement

Si le bailleur est en droit de refuser le renouvellement du bail, cela a un prix. En effet, il doit alors dans ce cas verser à son locataire une indemnité dite "d'éviction" visant à compenser le préjudice découlant de l'obligation, pour le preneur, de quitter les lieux (5).

Il en va de même si le refus de renouvellement du bail a pour motif la construction ou reconstruction de l'immeuble existant ou autres travaux - sauf le cas où le bailleur peut proposer au locataire un local existant correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent, à charge notamment de l'indemniser de ses frais de déménagement et de la perte temporaire de jouissance (6).

Le preneur n'est cependant tenu de quitter les lieux qu'une fois qu'il a effectivement reçu l'indemnité à laquelle il a droit (7).

Toutefois, le bailleur est fondé à s'opposer au renouvellement du bail sans avoir à verser d'indemnité dans 2 hypothèses (8) :

  • soit il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire, que celui-ci n'a pas fait cesser après mise en demeure (par exemple : le défaut de paiement du loyer et des charges aux dates conventionnellement prévues (9)) ;
     
  • soit l'immeuble loué a été déclaré insalubre (ou qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état) et doit pour cela être démoli.

Notez que toute clause visant à priver le preneur de son droit au renouvellement est réputée non écrite et ne peut être ainsi valablement invoquée par le bailleur (10).


Le mot de l'auteur

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La mise à jour du 27 septembre 2024 concerne :

Si le bail commercial fait l'objet d'une sous-location, le bailleur peut, si le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, exiger une augmentation de ce dernier. À ce sujet, la Cour de cassation vient de rappeler que ce droit ne trouvait à s'appliquer qu'en présence d'une réelle sous-location au sens où l'entend le Code de commerce (Cass. Civ. 3ème, 27 juin 2024, n°22-22823). Pour en savoir plus, découvrez notre dossier intégral !

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La mise à jour du 14 mars 2024 concerne :

Signer un bail commercial est une démarche courante dans le cadre de la gestion d'une entreprise. Si ce type de contrat est particulièrement répandu, il convient néanmoins d'en comprendre les contours, afin d'identifier vos droits et vos obligations en tant que locataire ou bailleur.

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La mise à jour du 04 mai 2023 concerne :

Si l'une des parties souhaitent résilier le contrat de bail commercial, il est important d'adresser le congé au moins 6 mois avant le terme souhaité.

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    Le prix est responsable pour moi, car je ne peux rester plus de 10 minutes sur un ordi et un tél je suis ehs de ce fait pas besoin de naviguer longtemps sur le web pour aller sur l

  • le 17/10/2021

    Documentation précise et correspondant à ma demande

  • le 15/01/2020

    Un avenant au bail commercial dans les landes ils connaissent pas , il dise que c'est un bail actualisé qu'il faut faire ?

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