La durée des baux commerciaux "3/6/9"
La durée d'un bail diffère en fonction de sa nature. À titre d'exemple, la durée d'un bail soumis au statut des baux commerciaux n'est pas la même que celle d'un bail professionnel.
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Durée légale minimale d'un bail soumis au statut des baux commerciaux
Dans le cadre du statut des baux commerciaux, la durée minimale du bail est de 9 ans (1).
Possibilité d'aménagement conventionnel
Il est néanmoins possible, pour les parties, de prévoir contractuellement une durée supérieure à 9 ans, pour la porter à 10 ou 12 ans par exemple.
Bon à savoir : si le bail est d'une durée supérieure à 12 ans, il est nécessaire qu'il soit conclu par acte authentique afin de pouvoir être publié au service chargé de la publicité foncière, dans le but de devenir opposable aux tiers (2).
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La résiliation du contrat de bail à l'initiative du bailleur commercial (propriétaire du local) : quelles modalités ? Quel préavis ?
Comment le bailleur peut-il faire pour rompre un bail commercial avant son terme ? Quels motifs peut-il invoquer pour le résilier ?
Selon les motifs invoqués et la période concernée, les conditions de la résiliation du bail commercial par le bailleur varient.
À tout moment
La demande de résiliation du bail commercial par le bailleur peut se faire à tout moment notamment :
- via une demande portée devant le tribunal judiciaire (on parle de "résolution judiciaire" du bail) pour motif grave, comme lorsque le locataire n'exécute pas les obligations prévues dans le contrat (par exemple, en cas de modification unilatérale de l'activité exercée dans les lieux) ;
- par la mise en œuvre d'une clause résolutoire, si elle existe et si ses conditions de mise en jeu sont remplies ;
- d'un commun accord entre les parties.
Tous les 3 ans
Congé tous les 3 ansPréavis de 6 mois
Pendant l'exécution du bail, le bailleur a la possibilité de donner congé par acte extrajudiciaire au locataire tous les 3 ans, s'il a le projet de (1) :
- construire, reconstruire ou de surélever l'immeuble existant ;
- de réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage ;
- de transformer à usage principal d'habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ;
- ou d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain.
Dans cette hypothèse, le bailleur doit respecter un préavis d'au moins 6 mois, avant l'échéance de la période triennale.
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Rupture du contrat de bail à son terme : le refus de renouvellement de bail
Dans le cadre du statut des baux commerciaux, le locataire a en principe droit au renouvellement de son bail lorsque celui-ci arrive à expiration.
Le bailleur peut néanmoins décider de délivrer congé au locataire, au terme du bail, par acte extrajudiciaire 6 mois au moins avant la date d'échéance. Ainsi, il peut refuser le renouvellement du bail. Cependant, dans cette hypothèse, ce dernier est tenu d'indemniser le locataire en lui versant une indemnité d'éviction, sauf exceptions (3).
Bon à savoir : il peut aussi opposer un refus à la demande de renouvellement du bail faite par le locataire à échéance, là aussi par acte extrajudiciaire, dans les 3 mois qui suivent la demande.
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Après le terme du bail, que devient le contrat de bail ? Comment le bailleur peut-il le résilier ?
Lorsque le bail commercial s'est poursuivi après la période initiale de 9 ans, sans congé ni demande de renouvellement, le bail est prolongé tacitement au-delà du terme fixé par le contrat (4).
Pour y mettre fin durant cette période de prolongation tacite, le bailleur doit délivrer congé (avec certaines mentions obligatoires) par acte extrajudiciaire au locataire en respectant un délai de préavis de 6 mois, pour le dernier jour du trimestre civil.
Exemple : il vous faudra notifier le congé 6 mois avant le 31 mars ou le 30 juin, avant le 30 septembre ou le 31 décembre.
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La rupture du bail à l'initiative du preneur (locataire du local commercial)
À savoir : le preneur a la faculté de procéder à la cession du bail commercial. Pour en savoir plus, consultez notre dossier dédié !
Congé du preneur avant le terme initial du bail
À tout moment
Pendant l'exécution du bail, le locataire a la possibilité de donner congé à son bailleur à tout moment, en cas de départ à la retraite ou d'invalidité (1).
Le congé peut être donné par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) ou par acte extrajudiciaire.
Vous travaillez dans le secteur privé ? Cette actualité peut vous intéresser Départ volontaire à la retraite ou mise à la retraite : montant de l'indemnité conventionnelle
À chaque échéance triennale
Le locataire a également la possibilité de rompre le bail tous les 3 ans, sans motif particulier, en respectant un préavis de 6 mois avant la fin de la période triennale.
Le congé peut être donné par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) ou par acte extrajudiciaire.
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Congé du preneur au terme du bail
Au terme du bail initial, c'est-à-dire au bout de 9 ans minimum, le locataire peut décider d'y mettre fin librement, en délivrant congé au bailleur en respectant un préavis de 6 mois (4).
Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire.
Après le terme du bail, que devient le contrat de bail ? Comment le locataire peut-il le résilier ?
Lorsque le bail s'est poursuivi après la période initiale de 9 ans, sans congé ni demande de renouvellement, le bail est prolongé tacitement. À l'instar du bailleur, le locataire peut y mettre fin à tout moment, en respectant un délai de préavis de 6 mois pour le dernier jour du trimestre civil (4).
Bon à savoir : au cours de la période de prolongation tacite du bail, le locataire a aussi la possibilité de demander le renouvellement du bail au bailleur à tout moment par acte extrajudiciaire ou par LRAR (5). Le bailleur dispose alors d'un délai de 3 mois pour lui répondre.
À tout moment, le locataire et le bailleur peuvent envisager d'établir un protocole de résiliation du bail à l'amiable et se mettre d'accord sur la rupture du bail et ses modalités.
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- Modèle de convention d'occupation précaire
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- Modèle de bail dérogatoire
Modèle de lettre :
- Lettre de mise en demeure au bailleur commercial pour la réalisation de gros travaux
Le bail commercial en image
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