✅Actualité : les loyers commerciaux plafonnés✅

Les locataires de locaux d'habitation en ont d'abord bénéficié mais les preneurs de local commercial vont suivre. En effet, le Sénat a adopté, le 3 août dernier, un amendement au projet de loi Pouvoir d'achat, prévoyant le plafonnement de la hausse des loyers commerciaux à 3,5%, pendant 1 an.

La mesure s'adresse aux petites et moyennes entreprises (PME), c'est-à-dire celles de moins de 250 salariés et dont le chiffre d'affaires annuel n'excède pas 50 millions d'euros ou dont le total du bilan annuel n'excède pas 43 millions d'euros. Le contrat de bail de ces entreprises doit également prévoir une révision selon l'indice des loyers commerciaux (ILC).

Si l'augmentation des ILC des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2022 et du 1er trimestre 2023 ont pour effet que les loyers révisés subissent une hausse de plus de 3,5%, le plafonnement s'appliquera.

A savoir : un sous-amendement prévoit une disposition "anti-rattrapage". Les révisions des loyers qui interviendront après la période plafonnée ne pourront pas prendre en compte l'augmentation au-delà des 3,5%, dans le calcul des nouveaux loyers. Ainsi, une fois le plafonnement terminé, un propriétaire ne pourra pas "rattraper" la partie des loyers qui excédait les 3,5% et qu'il n'a donc pas pu appliquer durant la période protégée.

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La durée du bail commercial 3 6 9

La durée du bail commercial diffère en fonction de la situation et du contrat signé. Il est également à distinguer du bail professionnel. 

La durée légale 

La durée minimale du bail commercial est de 9 ans.

Le contrat de bail commercial est dédié à une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Ainsi, les preneurs (locataires) sont inscrits au registre du commerce et des sociétés (RCS). La durée minimale du bail commercial est de 9 ans (1). Il est prohibé de prévoir une durée inférieure.

La durée conventionnelle

Il est possible de prévoir contractuellement une durée supérieure à la durée légale de 9 ans. En effet, un bail peut tout à fait être conclu à hauteur de 10 ou 12 ans.

💡A noter : dans ce cadre, la résiliation du bail commercial est librement fixée par les parties. Il s'agit d'une résiliation amiable.

 

✍ Liberté contractuelle 

Les parties peuvent conclure un bail à durée ferme.

📌 Par exemple : il sera impossible de résilier le bail avant son terme.

Les parties peuvent aussi prévoir la possibilité de le résilier à leur convenance.

📌 Par exemple : pour un bail de 12 ans, il vous sera possible de prévoir une faculté de résiliation au bout de 6 ans, puis 12 ans, ou par période triennale (tous les 3 ans) soit 3/6/9/12.

La résiliation du bail à l'initiative du bailleur 

Selon les motifs invoqués et la période dans laquelle vous vous trouvez, les conditions de la résiliation du bail commercial, à l'initiative du bailleur, varient.

La demande de résiliation se fait par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier.

Comment résilier un bail commercial avant le terme ? Quels sont les motifs pour résilier ?

Pendant l'exécution du bail, vous avez la possibilité, en tant que propriétaire, de donner congé tous les 3 ans, en respectant un préavis d'au moins 6 mois avant l'échéance de la période triennale.

⚠ Ce congé doit impérativement être motivé par la réalisation nécessaire de travaux (1). Il s'agira par exemple de construire, reconstruire ou surélever l'immeuble, reprendre le local pour le réaffecter à un usage d'habitation, exécuter des travaux dans le cadre notamment d'une restauration immobilière, etc.

De surcroît, ces travaux doivent nécessiter le départ du locataire (2).

Au terme du bail : le préavis

Au terme du bail, vous pouvez y mettre fin en respectant un préavis d'au moins 6 mois avant l'échéance du contrat.

Après le terme du bail

Lorsque le bail commercial s'est poursuivi après la période initiale de 9 ans, sans congé ni renouvellement, le bail est prorogé tacitement. Pour y mettre fin, il conviendra de respecter un préavis de 6 mois avant la fin du dernier jour du trimestre civil.

📌 Ainsi, il vous faudra notifier le congé 6 mois avant le 31 mars ou le 30 juin, 30 septembre ou 31 décembre (3).

Si le preneur vous a adressé une demande de renouvellement après le terme du bail, vous disposez d'un délai de 3 mois pour lui notifier votre refus. 

Par conséquent : 

  • si vous souhaitez accepter le renouvellement, vous pouvez y répondre favorablement ou ne pas répondre dans les délais. Le renouvellement sera considéré comme accepté ;
  • si vous souhaitez refuser, il vous faudra impérativement signifier ce refus par un acte extra-judiciaire, c'est-à-dire par voie d'huissier (4).

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La rupture du bail à l'initiative du preneur

Congé du preneur avant le terme initial du bail

La demande de résiliation du preneur peut intervenir à tout moment, en cas de départ à la retraite ou d'invalidité.

Pendant l'exécution du bail, vous avez la possibilité de donner congé à votre bailleur à tout moment, en cas de départ à la retraite ou d'invalidité. Néanmoins, la résiliation du bail est soumise au respect d'un délai de préavis de 6 mois. 

Il convient donc d'anticiper et de prévoir quelques mois à l'avance.

💡A noter : En cas de décès du locataire, le contrat de bail est transmis aux héritiers, ils pourront donner congé au bailleur dans ces mêmes conditions.

Il vous est également possible de le rompre tous les 3 ans en respectant un préavis de 6 mois avant la fin de la période triennale. 

📌 Par exemple, lors d'une rupture triennale, si vous mettez fin au bail le 1er avril, elle ne sera effective que le 31 décembre (6 mois reportés à la fin du trimestre).

Comment mettre fin à un bail 3 6 9 à son terme ?

Au terme du bail initial, c'est-à-dire au bout de 9 ans, vous pouvez y mettre fin librement, en respectant un préavis de 6 mois.

Rompre après le terme du bail 

Lorsque le bail s'est poursuivi après la période initiale de 9 ans, sans congé ni renouvellement, le bail est prorogé tacitement. Pour y mettre fin, il vous faudra respecter un préavis de 6 mois avant la fin du dernier jour du trimestre civil (3).

Vous avez aussi la possibilité de demander un renouvellement au bailleur, qui aura l'obligation de vous répondre dans un délai de 3 mois (4).

 ✉ Lettre de résiliation à l'initiative du preneur

⚠ Important :

Dans le cadre particulier d'une procédure collective, c'est-à-dire une procédure de sauvegarde de justice, un redressement ou une liquidation judiciaire, c'est l'administrateur ou le liquidateur qui décide de la suite à donner au bail commercial.

La notification du congé

Pour mettre fin au bail, il est nécessaire de notifier cette rupture à l'autre partie au contrat, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire (acte d'huissier). Ce dernier n'est plus obligatoire pour la rupture triennale du bail. En effet, la loi Pinel a simplifié les conditions de forme de rupture de ce bail (5), et le recommandé suffit.

💡 Bon à savoir : à tout moment, le locataire et le bailleur peuvent envisager une résiliation du bail à l'amiable et se mettre d'accord sur la rupture du bail et ses modalités.

Les indemnités d'éviction

Le propriétaire bailleur devra en principe lui verser une indemnité d'éviction, sauf en cas de faute du locataire.

Lorsque le bailleur donne congé au preneur, il devra en principe lui verser une indemnité d'éviction, sauf en cas de faute du locataire. Cette indemnité a pour but de réparer le préjudice causé au locataire suite à la rupture du bail. 

❗Important : Tant que l'indemnité d'éviction n'a pas été versée, le preneur peut rester dans les lieux ! Une fois versée, le preneur a 3 mois pour partir (6). 

Consultez l'intégralité de notre webconférence sur ce sujet

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Le bail commercial en image : 

Références :

(1) Article L145-4 du Code de commerce
(2) Cass. Civ., 7 février 1996, n°94-14339
(3) Article L145-9 du Code de commerce
(4) Article L145-10 du Code de commerce
(5) Loi n°2014-626 du 18 juin 2014, relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises
(6) Articles L145-27 et L145-28 du Code de commerce