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Actualités : 

- le dispositif de "bouclier loyer", pour les ménages et les TPE/PME, mis en place en août 2022 est prolongé jusqu'au 31 mars 2024. Ainsi, la hausse des loyers est bloquée à 3,5% jusqu'à cette date, au lieu de fin juin 2023, comme cela était prévu initialement (1) ;

- * le 15 juin 2023, la Cour de cassation a rappelé le principe selon lequel le débiteur d'une obligation contractuelle de somme d'argent inexécutée (le preneur) ne peut s'exonérer en invoquant un cas de force majeure - en l'espèce, les mesures gouvernementales d'interdiction de recevoir du public afin de lutter contre la propagation du virus Covid-19 (2).

La Cour a précisé que pour que le créancier auquel le preneur a causé un préjudice indépendant de ce retard puisse obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance, le débiteur devait nécessairement être de mauvaise foi. Pour le bailleur, le préjudice résultait en l'espèce de l'impossibilité de régler certaines dépenses afférentes aux biens donnés à bail, du rejet de prélèvements bancaires et de l'engagement de frais de recouvrement.

La durée du bail commercial 3 6 9

La durée du bail commercial diffère en fonction de la situation et du contrat signé. Il est également à distinguer du bail professionnel.

La durée légale 

La durée minimale du bail commercial est de 9 ans.

Le contrat de bail commercial est dédié à une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Ainsi, les preneurs (locataires) sont inscrits au registre du commerce et des sociétés (RCS). La durée minimale du bail commercial est de 9 ans (3). Il est prohibé de prévoir une durée inférieure.

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Comment conclure un contrat de bail commercial ? Quelles sont les obligations du bailleur et du preneur ? Comment le résilier ? Nos juristes décryptent le sujet pour vous.

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La durée conventionnelle

Il est possible de prévoir contractuellement une durée supérieure à la durée légale de 9 ans. En effet, un bail peut tout à fait être conclu à hauteur de 10 ou 12 ans.

Dans ce cadre, la résiliation du bail commercial est librement fixée par les parties. Il s'agit d'une résiliation amiable.

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Liberté contractuelle 

Les parties peuvent conclure un bail à durée ferme.    
Par exemple : il sera impossible de résilier le bail avant son terme.

Les parties peuvent aussi prévoir la possibilité de le résilier à leur convenance.  
Par exemple : pour un bail de 12 ans, il vous sera possible de prévoir une faculté de résiliation au bout de 6 ans, puis 12 ans, ou par période triennale (tous les 3 ans) soit 3/6/9/12
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La résiliation du bail à l'initiative du bailleur (exemple : le propriétaire)

Selon les motifs invoqués et la période dans laquelle vous vous trouvez, les conditions de la résiliation du bail commercial, à l'initiative du bailleur, varient.

Une partie peut demander la résiliation du bail devant le tribunal judiciaire (+ vérifier si le bail contient une clause résolutoire) si l'autre ne respecte pas ses obligations contractuelles.

La demande de résiliation se fait par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice).

Comment résilier un bail commercial avant le terme ? Quels sont les motifs pour résilier ?

Pendant l'exécution du bail, vous avez la possibilité, en tant que propriétaire, de donner congé tous les 3 ans, en respectant un préavis d'au moins 6 mois avant l'échéance de la période triennale.

⚠ Ce congé doit impérativement être motivé par la réalisation nécessaire de travaux (3). Il s'agira par exemple de construire, reconstruire ou surélever l'immeuble, reprendre le local pour le réaffecter à un usage d'habitation, exécuter des travaux dans le cadre notamment d'une restauration immobilière, etc.

De surcroît, ces travaux doivent nécessiter le départ du locataire (4).

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Au terme du bail : le préavis

Au terme du bail, vous pouvez y mettre fin en respectant un préavis d'au moins 6 mois avant l'échéance du contrat.

Après le terme du bail

Lorsque le bail commercial s'est poursuivi après la période initiale de 9 ans, sans congé ni renouvellement, le bail est prorogé tacitement. Pour y mettre fin, il conviendra de respecter un préavis de 6 mois avant la fin du dernier jour du trimestre civil.

Ainsi, il vous faudra notifier le congé 6 mois avant le 31 mars ou le 30 juin, 30 septembre ou 31 décembre (5).

Si le preneur vous a adressé une demande de renouvellement après le terme du bail, vous disposez d'un délai de 3 mois pour lui notifier votre refus.

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Par conséquent : 

Si vous souhaitez accepter le renouvellement, vous pouvez y répondre favorablement ou ne pas répondre dans les délais. Le renouvellement sera considéré comme accepté ; si vous souhaitez refuser, il vous faudra impérativement signifier ce refus par un acte extra-judiciaire, c'est-à-dire par voie de commissaire de justice (6).

La rupture du bail à l'initiative du preneur

Congé du preneur avant le terme initial du bail

La demande de résiliation du preneur peut intervenir à tout moment, en cas de départ à la retraite ou d'invalidité.

Pendant l'exécution du bail, vous avez la possibilité de donner congé à votre bailleur à tout moment, en cas de départ à la retraite ou d'invalidité. Néanmoins, la résiliation du bail est soumise au respect d'un délai de préavis de 6 mois.

Il convient donc d'anticiper et de prévoir quelques mois à l'avance.

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A noter

En cas de décès du locataire, le contrat de bail est transmis aux héritiers, ils pourront donner congé au bailleur dans les mêmes conditions.

Il vous est également possible de le rompre tous les 3 ans en respectant un préavis de 6 mois avant la fin de la période triennale.

Par exemple, lors d'une rupture triennale, si vous mettez fin au bail le 1er avril, elle ne sera effective que le 31 décembre (6 mois reportés à la fin du trimestre).

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Comment résilier un bail 3 6 9 à son terme, à l'issue de la période triennale ?

Au terme du bail initial, c'est-à-dire au bout de 9 ans, vous pouvez y mettre fin librement, en respectant un préavis de 6 mois.

Mettre fin après le terme du bail (après 9 ans)

Lorsque le bail s'est poursuivi après la période initiale de 9 ans, sans congé ni renouvellement, le bail est prorogé tacitement. Pour y mettre fin, il vous faudra respecter un préavis de 6 mois avant la fin du dernier jour du trimestre civil (5).

Vous avez aussi la possibilité de demander un renouvellement au bailleur, qui aura l'obligation de vous répondre dans un délai de 3 mois (6).

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Important

Dans le cadre particulier d'une procédure collective, c'est-à-dire une procédure de sauvegarde de justice, un redressement ou une liquidation judiciaire, c'est l'administrateur ou le liquidateur qui décide de la suite à donner au bail commercial.

La notification du congé

Pour mettre fin au bail, il est nécessaire de notifier cette rupture à l'autre partie au contrat, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire (acte de commissaire de justice). Ce dernier n'est plus obligatoire pour la rupture triennale du bail. En effet, la loi Pinel a simplifié les conditions de forme de rupture de ce bail (7), et le recommandé suffit.

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Bon à savoir

À tout moment, le locataire et le bailleur peuvent envisager une résiliation du bail à l'amiable et se mettre d'accord sur la rupture du bail et ses modalités.

Les indemnités d'éviction

Le propriétaire bailleur devra en principe lui verser une indemnité d'éviction, sauf en cas de faute du locataire.

Lorsque le bailleur donne congé au preneur, il devra en principe lui verser une indemnité d'éviction, sauf en cas de faute du locataire. Cette indemnité a pour but de réparer le préjudice causé au locataire suite à la rupture du bail.

Tant que l'indemnité d'éviction n'a pas été versée, le preneur peut rester dans les lieux ! Une fois versée, le preneur a 3 mois pour partir (8).

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Le bail commercial en image : 

Références :

(1) Loi n°2023-568 du 7 juillet 2023 maintenant provisoirement un dispositif de plafonnement de revalorisation annuelle des indices locatifs
(2) Cass. Civ. 3e, 15 juin 2023, n°21-10119 
(3) Article L145-4 du Code de commerce

(4) Cass. Civ., 7 février 1996, n°94-14339
(5) Article L145-9 du Code de commerce
(6) Article L145-10 du Code de commerce
(7) Loi n°2014-626 du 18 juin 2014, relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises
(8) Articles L145-27 et L145-28 du Code de commerce