La cession de bail 3/6/9 : qu'est-ce que c'est ?
Définition de la cession de bail commercial
La cession de bail est un contrat qui va permettre au locataire de transférer à un tiers le bénéfice du bail.
Le locataire est appelé le “cédant” ; la tierce personne, qui va se voir transférer le bail commercial, est désignée comme “cessionnaire”.
En tant que bailleur, vous avez un droit de regard prévu par la loi (1), mais le contrat de bail peut également prévoir des règles et spécificités (2) vous conférant davantage de prérogatives.
Toutefois, le droit au bail est un élément du fonds de commerce à part entière, qui appartient au locataire (3). Ce dernier peut de ce fait :
- céder le fonds de commerce, ce qui comprend le bail commercial ;
- céder le droit au bail seul.
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Céder le bail : interdiction et autorisation de certaines clauses par le Code de commerce
Cession du fonds et du droit au bail
Si le locataire souhaite effectuer la cession de son fonds de commerce, alors toute clause tendant à interdire la cession du bail, élément essentiel du fonds, est réputée non écrite (3). En ce sens, sont réputées non écrites, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu'il tient de ce dernier, à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ou au bénéficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel.
À lire : Aide à la reprise ou à la création d'un fonds de commerce : tout savoir !
Cession du bail seul
Si votre locataire souhaite procéder à la cession du droit au bail seul, alors le contrat peut prévoir que la cession est :
- totalement libre ;
- soumise à des conditions contractuelles particulières ;
- interdite.
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L'information du bailleur prévue par la loi
Est-ce que le propriétaire peut refuser une cession de bail ? Autorisation du bailleur pas toujours nécessaire
La cession du bail commercial intervient de plein droit, en dépit de toute clause contraire au bail (3) :
- en cas de fusion ou de scission de sociétés, en cas de transmission universelle de patrimoine (TUP) ou d'apport partiel d'actif, si elle est réalisée au bénéfice de la société issue de la fusion, de celle désignée par le contrat de scission ou de celle issue de la scission, de la société bénéficiaire de la TUP ou de l'apport ;
- cession à une tierce personne, même non-acquéreur du fonds, en cas de départ pour la retraite ou d'invalidité du locataire.
Remarque : même si une clause prévoit le contraire dans le bail commercial, dans le cadre de ces conditions, votre accord n'est pas obligatoire pour que la cession soit valable.
⇾ Pour que la cession vous soit opposable, le locataire doit effectuer certaines formalités légales de signification.
Comment annoncer la cession au bailleur ? Comment faire ?
Votre locataire (le cédant) doit vous signifier la cession de son bail(4), soit par remise d'un acte de commissaire de justice, soit par acte authentique.
À noter : la signification peut également être réalisée par le cessionnaire (le tiers qui va récupérer le bail commercial). Dans ce cas, elle doit comporter tous les éléments nécessaires (identité, coordonnées, date de la cession, etc.) à son identification.
Il vous est possible en tant que bailleur de matérialiser votre accord par acte authentique (acte qui a été reçu par des officiers publics ayant le droit d'instrumenter dans le lieu où l'acte a été rédigé, et avec les solennités requises) plutôt que de passer par le procédé de la signification. Cette formalité est requise si :
- le contrat de cession du droit au bail a été établi par acte authentique ;
- ou si une clause du bail prévoit cette démarche.
L'acceptation écrite du bailleur dans un acte sous seing privé (il s’agit d’un écrit rédigé par des personnes privées ou leur mandataire afin de constater un acte) vaut acceptation authentique.
Les effets de la cession régulière du bail commercial
La cession du bail commercial établit un transfert des droits reliés au bail du cédant au cessionnaire (5). Le nouveau locataire pourra donc faire valoir auprès de vous ses droits issus du contrat.
Pour le cédant (locataire actuel)
Le cédant ne peut pas être tenu du paiement des loyers échus après la cession, mais il peut choisir soit :
- de se déclarer solidaire du cessionnaire ;
- de se porter caution de ce dernier.
Dans la pratique, la cession de bail commercial est généralement assortie d'une clause de solidarité.
À lire : Fonctionnement de la caution solidaire dans le bail commercial
Pour le cessionnaire (futur locataire)
Le cessionnaire devient locataire et doit exécuter les obligations résultant du contrat de bail, sauf s'il a conclu un accord particulier avec vous.
Exemple : la destination des lieux doit être respectée (6).
À noter : en cas de cessions successives du bail, il y a transmission des obligations au dernier titulaire du contrat. Celui-ci devient débiteur envers vous des éventuelles dégradations causées dans les locaux et non réparées par les précédents locataires (7).
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Les risques de la cession irrégulière d'un bail commercial
Inopposabilité de la cession
En cas de non-respect de ces formalités, la cession n'est pas nulle. En revanche, elle est inopposable au bailleur, c'est-à-dire que :
- le cessionnaire pourra être considéré comme occupant sans droit ni titre ;
- le cédant reste locataire à l'égard du bailleur.
Par conséquent, le propriétaire peut demander l'expulsion de l'occupant précaire et poursuivre le cédant en paiement des loyers.
Le cessionnaire évincé pourra agir en responsabilité civile contre le cédant.
Extinction du bail
Résolution
En cas de cession irrégulière, vous pouvez remettre en cause le bail commercial et procéder à sa résolution. Cette dernière peut se faire :
- soit par l'application d'une clause résolutoire ;
- soit en saisissant le juge de cette demande.
Remarque : le manquement que vous invoquez doit revêtir une gravité suffisante. En cas de litige, les faits sont appréciés au cas par cas, par le juge.
Refus du renouvellement
Vous pouvez aussi refuser le renouvellement du bail. Dans ce cas, vous n'êtes tenu au paiement d'aucune indemnité d'éviction.
En effet, pour refuser de renouveler le bail, le bailleur doit justifier d'un motif grave et légitime à l'encontre de votre locataire (8), que constitue la cession irrégulière du bail commercial.
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L'information du bailleur prévue par le contrat
Le contrat de bail commercial peut prévoir des clauses qui viendront aménager le droit de cession.
Exemples : votre autorisation préalable ou un droit de préemption.
Ces clauses sont légalement valables.
L'agrément du bailleur
Le bail peut prévoir une clause qui envisage que vous donniez votre accord pour l'agrément ou le refus du candidat proposé par votre locataire. Pour autant, vous n'êtes pas partie à la cession.
Le bail peut prévoir les modalités de votre choix (simple autorisation, autorisation expresse) (9).
À noter : les tribunaux ont reconnu la validité de l'acceptation tacite (10). En ce sens, si vous avez accepté de façon tacite la cession (vous ne vous y opposez pas), vous renoncez à vous prévaloir de la clause. La cession vous sera alors opposable.
L'acceptation tacite se réalise par un acte positif non équivoque.
Exemples :
- vous faites une demande de paiement ou de révision des loyers au cessionnaire ;
- vous acceptez le paiement des loyers effectués par le cessionnaire ;
- vous délivrez des quittances de loyer au nom du cessionnaire ;
- etc.
En revanche, la simple connaissance par le bailleur ne vaut pas acceptation de sa part.
Le bail peut prévoir une simple autorisation du bailleur ou préciser qu'elle doit être expresse et donnée par écrit.
À savoir : en cas de refus d'agrément abusif par le bailleur, les tribunaux peuvent :
- soit passer outre et autoriser la cession (11) ;
- soit allouer des dommages et intérêts au locataire.
Le concours du bailleur à l'acte
Contrairement à la clause d'agrément, la clause qui prévoit un appel du bailleur à concourir à l'acte, a pour seul objectif de vous avertir de la cession. Dans ce cas, vous n'avez pas à donner votre autorisation.
Ainsi, la cession ne peut avoir lieu qu'en votre présence, après que vous ayez été informé au préalable, par acte de commissaire de justice.
Si vous êtes volontairement absent, malgré l'information préalable via huissier, vous ne pourrez pas invoquer un défaut d'agrément.
Attention ! cette obligation ne concerne pas l'hypothèse d'une vente du fonds de commerce.
Le droit de préemption au profit du bailleur
La clause qui prévoit un droit de préemption permet de conférer au bailleur une priorité, un droit de préférence sur le fonds de commerce. Ce droit vous permet de vous porter acquéreur dans un délai donné, aux prix et conditions de l'offre de cession.
La loi n'interdit pas cette clause dans le cas où le locataire vendrait son fonds de commerce : elle ne prive pas votre locataire de sa faculté de vendre son fonds de commerce, et de céder son droit au bail.
Sachez que la mairie est prioritaire pour exercer son droit de préemption lors de la cession d'un fonds de commerce.
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(2) Article 1717 du Code civil
(3) Article L145-16 du Code du commerce
(4) Article 1690 du Code civil
(5) Article 1216 du Code civil et Cass., Civ., 18 juillet 1979 n°78-10657
(6) CA Paris, Pôle 5 Ch.3., 9 octobre 2019, RG n°17-12126
(7) Cass., 3e Civ., 9 juillet 2003 n°02-11794
(8) Article L145-17 du Code du commerce
(9) Cass., 3e civ., 9 mai 2019 n°18-14540
(10) Cass., Com., 4 janvier 1965 n°63-12063
(11) Cass. 3e civ., 28 février 1956, sté Combe, Paire et Cie c :Procédés Cellonites : Bul. Civ. III N° 88-14028
Globalement un très bon travail. Néanmoins quelques questions restent pour moi en suspens: 1 - Lorsqu'il employeur effectue la demande d'embauche d'un étranger, celui-ci doit-il être domicilié dans le département de la préfecture auprès...