Zones tendues : de quoi s'agit-il ? Définition
Définition des zones tendues
On parle de "zones tendues" pour désigner les zones d'urbanisation continue de plus de 50.000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, ce qui entraîne de sérieuses difficultés en matière d'accès au logement.
Cela se traduit notamment par le prix élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre important de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social (1).
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Quelles sont les communes et agglomérations concernées en France ? Paris, Marseille, Toulouse, Nantes, Grenoble, etc.
Les zones identifiées comment "tendues" sont en pratique celles dans lesquelles s'applique la taxe sur les logements vacants.
En pratique, sont concernées par les zones tendues une cinquantaine d'agglomérations, parmi lesquelles : Ajaccio, Annecy, Arles, Avignon, Bayonne, Bordeaux, Lyon, Villeurbanne, Grenoble, La Rochelle, Nantes, Nice, La Teste-de-Buch-Arcachon, Paris, Toulouse, Marseille, etc. (2).
L'État met à disposition un simulateur pour savoir si votre logement est situé en zone tendue. Celui-ci est accessible ici !
Quels sont les différents dispositifs qui s'appliquent aux logements situés en zones tendues ? Loyer, préavis...
Divers dispositifs légaux s'appliquent aux baux d'habitation conclus pour des logements situés en zones tendues.
Leur but ? Réguler les prix des loyers et fluidifier le marché locatif, dans le cadre duquel la demande est supérieure à l'offre.
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Dispositif expérimental d'encadrement des loyers des logements situés en zones tendues
Il est possible, pour les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) compétents en matière d'habitat, la commune de Paris, les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, la métropole de Lyon et la métropole d'Aix-Marseille Provence, d'encadrer les loyers des logements situés en zones tendues (3).
Certains logements, comme ceux gérés par les organismes d'habitations à loyer modéré, sont exclus de cette expérimentation.
Cet encadrement n'est possible que si certaines conditions sont réunies :
- un écart important entre le niveau moyen de loyer est constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen pratiqué dans le parc locatif social ;
- le niveau de loyer médian est élevé ;
- le taux de logements commencés, rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années, est faible ;
- on constate des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l'habitat et de faibles perspectives d'évolution de celles-ci.
En pratique, l'encadrement permet au représentant de l'État dans le département concerné de fixer, chaque année, par arrêté :
- un loyer de référence ;
- un loyer de référence majoré ;
- un loyer de référence minoré.
Ces valeurs sont exprimées par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique.
NB : Les catégories de logements et les secteurs géographiques concernés sont déterminés en fonction de la structuration du marché locatif, telle que constatée par l'Observatoire local des loyers.
Concrètement, pour les logements situés dans les territoires concernés, le loyer de base est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré fixé par arrêté.
Dans certains cas, un complément de loyer peut être dû par le locataire.
En cas de colocation, le montant de la somme des loyers perçus de l'ensemble des colocataires ne peut pas être supérieur au montant du loyer applicable au logement.
Si le bailleur ne respecte pas les montants applicables par voie d'arrêté, le locataire peut engager une action en diminution de loyer.
Initialement prévu jusqu'au 23 novembre 2023, l'expérimentation a finalement été prolongée jusqu'en 2026.
Selon votre situation, il est donc nécessaire de vous informer sur l'éventuel arrêté applicable dans la zone où se situe votre logement, par exemple auprès de la mairie.
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Dispositif de blocage des évolutions des loyers des logements situés en zones tendues
En zones tendues, il existe un dispositif de "blocage", qui fixe le montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants (soit inoccupés par un locataire depuis moins de 18 mois) qui sont proposés à la location et des contrats renouvelés (4).
Notez que ce dispositif ne concerne pas les logements faisant l'objet d'une première mise en location ou inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois.
Concrètement, ce dispositif prévoit que le loyer du nouveau contrat de location d'un logement vacant ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
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Si aucune révision de loyer n'est intervenue au cours des 12 mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location, le loyer appliqué au nouveau locataire ne peut pas être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire révisé en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL).
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Par exception toutefois, le loyer du nouveau bail peut être réévalué dans certaines hypothèses (5) :
- Hypothèse 1 : le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire (ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement) des travaux d'amélioration ou de mise en conformité du logement avec les caractéristiques de décence, portant sur les parties privatives ou sur les parties communes, pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. Dans une telle hypothèse, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux (toutes taxes comprises) ;
- Hypothèse 2 : le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué. Dans ce cas, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre :
- le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables ;
- et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé dans les limites prévues par le dispositif de blocage des loyers ;
- Hypothèse 3 : le logement a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer. Dans ce cas, le loyer peut être librement réévalué.
Attention ! Depuis le 24 août 2022 néanmoins, toute hausse ou réévaluation de loyer est exclue pour les logements classés en classe F ou G par leur DPE (identifiés comme des "passoires énergétiques") (6).
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Les possibilités de réévaluation du loyer d'un logement soumis au dispositif de blocage sont donc conditionnées à un certain seuil de performance énergétique.
Ce dispositif de blocage s'applique aux contrats de location conclus ou renouvelés pendant la période allant du 1ᵉʳ août 2023 au 31 juillet 2024.
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Location vide : réduction du délai de préavis du locataire en zone tendue
Par principe, le délai de préavis applicable au congé donné par le locataire dans le cadre d'un bail d'habitation vide est de 3 mois (7).
Par exception, il est prévu que ce délai est réduit à 1 mois si le logement est situé en zone tendue (8).
Zones tendues : quelles conséquences fiscales pour les bailleurs ?
Si vous êtes propriétaire d'un logement situé en zone tendue, vous pouvez aussi, sous conditions, être redevable de la taxe sur les logements vacants.
Pour en savoir plus, consultez notre dossier dédié aux baux d'habitation !
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Références :
(1) Article 17, I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
(2) Décret n°2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l'article 232 du code général des impôts
(3) Article 140 de la loi n°2018-1021, du 23 novembre 2018
(4) Articles 18 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 2 du décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017
(5) Article 4 du décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017
(6) Article 1-1 du décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017
(7) Articles 12 et 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
(8) Article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
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