Gestion simplifiée du patrimoine

Lors de la rédaction des statuts de la SCI, les associés choisissent le gérant. En pratique, il s'agit généralement de l'un des parents, jusqu'à son décès. Cette qualité vous permet de garder la main sur la gestion de la SCI et du bien immobilier. Même si vos pouvoirs peuvent être réduits par les associés (souvent vos enfants), en tant que gérant, vous restez le maître à bord. 

La SCI permet donc de simplifier la gestion de votre patrimoine immobilier.

💡 De plus, lors de l'élaboration des statuts, vous pouvez prévoir une clause d'inaliénabilité qui interdit aux associés de vendre les parts sociales à un tiers sans l'accord de l'ensemble des associés. 

A noter : vous pouvez aussi soumettre la cession des parts sociales à l'agrément unanime des associés par le biais d'une clause d'agrément.

L'insertion de telles clauses peut se faire dans un pacte d'associés plus flexible et confidentiel. Le modifier est plus simple qu'une transformation des statuts. 

Bon à savoir :

La gestion d'une SCI familiale obéit à un formalisme simplifié. En effet, comme dans toute SCI, le gérant est tenu de réunir les associés au moins une fois par an en assemblée générale. 

Le procès-verbal d'assemblée est le seul document exigé. La SCI familiale n'a pas à déposer l'approbation de ses comptes au greffe du tribunal.


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Transmission échelonnée du patrimoine

Il est possible, par le biais d'une SCI, de transmettre petit à petit vos parts sociales à vos enfants. Concrètement, il s'agit de démembrer la propriété du bien. Dans un premier temps vous pouvez céder la nue-propriété de vos parts sociales. 

💡Cependant, vous serez toujours titulaire de l'usufruit. Autrement dit, vous conservez la jouissance du bien immobilier (vous continuez à habiter le logement, vos enfants ne peuvent vous déloger même en cas de mésentente). En cas de location du bien, vous percevez les fruits, c'est-à-dire les loyers.

Au décès des parents, les enfants récupèrent automatiquement l'usufruit des parts sociales sans avoir à payer de droits de succession. Ils deviennent ainsi propriétaires en pleine propriété des parts.

Les avantages fiscaux d'une cession de parts sociales

Vous avez la possibilité de donner progressivement des parts sociales avec un abattement de 100 000 euros pour les donations en ligne directe tous les 15 ans (donation entre parents et enfants). Concrètement, vous pouvez donner pour 100 000 euros de parts sociales par enfant tous les 15 ans sans payer aucun droit.

A retenir :
Un mineur peut être associé dans une SCI, cependant, pour la vente d'un bien immobilier de la SCI, il faut une autorisation du juge des contentieux de la protection à la décision d'assemblée générale autorisant cette vente. L'absence d'autorisation du juge est sanctionnée par la nullité de la vente (1).

SCI familiale pour réduire les risques de conflits en cas de succession

Le décès d'un ascendant peut être source de conflit lors de la succession. Par principe, en cas de pluralité d'héritiers, ces derniers se partagent un bien immobilier en indivision. Au regard des règles qui régissent l'indivision, les tensions peuvent vite arriver.

L'un des inconvénients de l'indivision est la possibilité pour l'un des indivisaires (héritiers) de provoquer la vente du bien en cas de mésentente. En d'autres termes, cela signifie qu'il peut décider de vendre à une personne étrangère à l'indivision et donc sortir du sacro saint cercle familial (les indivisaires ont néanmoins un droit de préemption) (3).

Dans le cadre d'une SCI, une clause peut interdire ce type de vente. Par conséquent, si un des héritiers souhaite vendre ses parts sociales et sortir de la société, il devra les vendre à l'un des associés. 

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SCI familiale, moyen de protection du concubin survivant

Le partenaire d'un Pacte civil de solidarité (Pacs) ou le concubin survivant n'hérite pas au décès de son partenaire. Il risque alors d'être invité à quitter le logement, par les enfants qui héritent du patrimoine immobilier, et ce, même s'il était propriétaire avec le défunt.

Face à cette situation, le démembrement croisé des parts sociales peut être une solution. En effet, grâce à ce démembrement, les concubins (ou partenaires de Pacs) détiennent chacun, une moitié des parts sociales en usufruit et l'autre moitié, en nue-propriété. 

📌 Exemple :

  • un concubin détient 50 % des parts sociales de la SCI en usufruit et 50% en nue-propriété ;

  • l'autre concubin, quant à lui, détient le même nombre de parts ;

  • au décès de l'un des concubins, le concubin survivant reçoit automatiquement l'usufruit des parts qu'il détient en nue-propriété (3) sans payer de droits de succession et conserve les 50 % d'usufruit qu'il détenait déjà ;

  • le concubin survivant détient alors une moitié des parts sociales en pleine propriété et l'autre moitié en usufruit. Il reste donc la nue-propriété de la seconde moitié des parts qui revient aux enfants du défunt ;

  • en tant que propriétaire de la totalité des parts en usufruit, le concubin survivant conserve la jouissance entière du logement et se trouve protégé.

Bon à savoir :

Le démembrement croisé des parts sociales peut également présenter un avantage en cas de famille recomposée. Avec le même exemple (chaque conjoint acquiert la moitié des parts en usufruit et l'autre moitié en nue-propriété), au décès des deux époux, les enfants de chacun deviennent propriétaires des parts de leur parent respectif.

Peut-on mettre en location un bien appartenant à la SCI familiale ?

La location d'un immeuble nu appartenant à la SCI familiale

La SCI familiale est souvent soumise à l'impôt sur le revenu (IR).

Dans l'hypothèse où la SCI possède un immeuble nu (non meublé), sa mise en location ne pose pas de difficultés. Les loyers sont imposés à l'IR dans la catégorie des revenus fonciers entre les mains des associés.

La location des immeubles nus demeure une activité civile, de rentiers, n'entraînant pas de conséquences sur le régime fiscal.

La location d'un immeuble meublé appartenant à la SCI familiale

Attention ! La location d'un immeuble meublé peut avoir des conséquences sur le régime fiscal de votre SCI familiale.

En effet, la location d'immeuble meublé doit être considérée comme une activité commerciale. Or, comme son nom l'indique, la SCI (familiale ou pas) ne peut avoir pour objet qu'une activité civile. En cas de location meublée, l'administration fiscale considérera votre activité comme commerciale. Même si vous avez opté pour l'IR, vous basculerez vers l'impôt sur les sociétés (IS).

Néanmoins, ce basculement peut être évité, si la location meublée :

  • est occasionnelle (courte et exceptionnelle) ;

  • représente moins de 10% des recettes de la SCI.

Les associés peuvent alors bénéficier du statut de loueur en meublé non-professionnel (LMNP).

Références :
(1) Cass, civ 1ere, 17 mai 2017, 15-24840, Publié au bulletin
(2) Article 815-14 du Code civil
(3) Article 617 du Code civil