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Rappels :

Toutes les sociétés auxquelles la loi n'attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature, ou de leur objet (sociétés commerciales...) ont le caractère civil.

La SCI est gérée par une ou plusieurs personnes, associées ou non. Ce sont les statuts qui fixent les règles de désignation du ou des gérants et le mode d'organisation de la gérance.​​​​

Dans les rapports entre associés, le gérant de la SCI peut accomplir tous les actes de gestion que requiert l'intérêt de la société dont il doit assurer la bonne gestion. Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social.

Le choix du régime fiscal : quelle est la fiscalité applicable ?

En matière de SCI, la possibilité d'imposition est double.

L'option de l'Impôt sur le revenu (IR)

La SCI créée est, par principe, assujettie à l'IR. Il s'agit des SCI dites "translucides" car elles n'emportent pas de conséquence sur l'imposition de l'associé.

Pour les associés, l'imposition sur la part des bénéfices réalisés par la SCI est opérée en fonction de leur quote-part dans la catégorie des revenus fonciers. Ils peuvent, sous certaines conditions, déduire de leur revenu imposable, la fraction des dépenses de la SCI (frais de gestion de l'immeuble, travaux d'amélioration, charges de copropriété, taxes foncières, intérêts d'emprunt, etc.) au prorata de leurs parts sociales.

Les associés de la SCI sont imposés personnellement à l'IR, dans la catégorie des revenus des capitaux mobiliers, sur la quote-part de résultat qui leur revient.

Dans le cas d'un déficit foncier (lorsque le montant des charges est supérieur aux revenus fonciers), les associés peuvent imputer ces sommes sur leur revenu global dans la limite de 10 700 euros (1). Si le déficit est supérieur à ce montant, il peut être reporté sur les 10 années suivantes.

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L'option de l'Impôt sur les Sociétés (IS)

Au moment de la constitution d'une SCI ou avant la fin d'un délai concernant l'exercice concerné, les associés peuvent, sur option et dans des conditions précisées par la loi, choisir une imposition au titre de l'IS (2)

 Attention ! Ce choix est irrévocable.

Les bénéfices de la SCI sont imposés au taux de :

15% pour le bénéfice compris entre 0 et 38 120 euros ;

25% pour les bénéfices supérieurs à 38 120 euros (3).

Pour les bénéfices tirés de l'exploitation d'un bien immobilier, seule la SCI est imposée. Les associés ne sont, quant à eux, taxés que sur les dividendes qu'ils touchent de la SCI au titre des revenus de capitaux mobiliers.

S'ils décident de ne pas percevoir les dividendes afin de constituer des réserves pour la SCI, ils ne sont pas imposés à titre personnel.

 En cas de transformation d'une société de capitaux en certaines sociétés civiles, l'option peut être notifiée avant la fin du troisième mois qui suit cette transformation ou cette réunion pour prendre effet à la même date que celle-ci.

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Le régime d'imposition de la plus-value

Lors de la cession de parts de SCI

La cession de parts d'une SCI est soumise à 2 régimes d'imposition :

  • le droit d'enregistrement qui est égal à 5% du montant du prix de cession des parts sociales ; 
  • l'impôt sur la plus-value. 

Le régime de ce dernier varie en fonction du régime fiscal choisi par la société.

⇾ Lorsque la SCI est soumise à l'IS, le régime des plus-values sur les valeurs mobilières s'applique. Le gain est ici soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) et sur option au barème progressif de l'impôt sur le revenu de l'associé vendeur. À cela, s'ajoute l'abattement pour durée de détention (5) :

  • 50% pour les titres détenus au moins 2 ans et moins de 8 ans ; 
  • 65% pour les titres détenus depuis au moins 8 ans. 

Cet abattement se calcule à compter de la souscription des parts de la SCI et non de l'acquisition du patrimoine.

⇾ Lorsque la SCI est soumise à l'IR, on applique le régime des plus-values immobilières des particuliers

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À noter :

Lorsque deux époux sont simultanément membres d'une société, les cessions faites par l'un d'eux à l'autre doivent, pour être valables, résulter d'un acte notarié ou d'un acte sous seing privé ayant acquis date certaine autrement que par le décès du cédant.

Rappel : sauf s'il en est convenu autrement par les statuts, les parts sociales ne peuvent être cédées qu'avec l'agrément de tous les associés (4).

Lors de la cession de l'immeuble détenu par la SCI

Lorsque la SCI vend l'immeuble dont elle est propriétaire, l'imposition d'une potentielle plus-value réalisée dépend du régime fiscal de la société.

 Dans le cas où la SCI est soumise à l'IR, chaque associé est imposé au titre de la plus-value immobilière.

La plus-value immobilière peut faire l'objet d'un abattement selon la durée de détention du bien :

  • à partir de la 6e année : abattement de 6% pour l'impôt sur le revenu et 1,65% pour les prélèvements sociaux ;
  • à la 22e année : abattement de 4% pour l'impôt sur le revenu et 1,6% pour les prélèvements sociaux ;
  • à partir de la 22e année révolue : exonération d'impôt sur le revenu pour les plus-values et abattement de 9% pour les prélèvements sociaux ;
  • à partir de la 30e année : exonération pour l'assiette de l'impôt sur le revenu et l'assiette des prélèvements sociaux.

 Si vous avez fait le choix d'opter pour l'IS, le montant de la plus-value dite, dans ce cas, "professionnelle" sera imputé au résultat de la société.

Dans ce cas-là, la plus-value s'ajoute au montant du bénéfice imposable à l'IS.

Aucun abattement ou exonération n'est prévu et la SCI est soumise aux taux de l'IS comme indiqué ci-dessus.

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Quel est l'intérêt de créer une SCI ? Un outil de transmission de votre patrimoine

Créer une SCI au moment d'acheter : bénéficier des avantages

Acheter en SCI permet de bénéficier du mécanisme de démembrement de propriété. Il est possible, pour les associés qui décident de céder leurs parts, de choisir d’en donner uniquement la nue-propriété pour rester gérant. Ils conservent ainsi le contrôle sur le patrimoine familial et peuvent continuer à en jouir jusqu’à leur décès, tout en économisant en amont sur les droits de succession à payer par leurs héritiers.

Organiser et anticiper votre succession

Créer une SCI vous offre l'opportunité de transmettre progressivement votre patrimoine sous forme de donation. Plusieurs situations sont alors envisageables.

 Vous pouvez donner vos parts sociales à vos héritiers en plusieurs fois, en vue d'aboutir à la transmission progressive et intégrale de la société. Il existe des abattements dont les héritiers peuvent bénéficier tous les 15 ans (6)

 Par exemple, l'abattement de 100 000 euros entre parents et enfants ou 31 865 euros entre grands-parents et petits-enfants.

 Vous pouvez également donner la nue-propriété à vos héritiers et en conserver l'usufruit. Dans ce cas, les nus-propriétaires ne peuvent vendre le bien sans le consentement de l'usufruitier. Cela est important si vous vivez dans le bien, par exemple. L'avantage est que l'usufruit s'éteint au décès de son détenteur et l'intégralité des parts sociales revient aux nus-propriétaires.

Les mêmes abattements s'appliquent en cas de succession, notamment entre parents et enfants et grands-parents et petits-enfants.

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Un moyen idéal de protéger vos proches

Vous pouvez préférer transmettre votre bien immobilier seulement après votre décès

Cela peut être réalisé par l'intermédiaire de la SCI, sans pour autant que vos héritiers soient vos associés. Bien évidemment, la SCI doit déjà exister. 

À votre décès, la valeur de vos parts sociales sera prise en compte dans l'évaluation de votre patrimoine et non la valeur vénale du bien immobilier, ce qui peut représenter une différence notable. 

Créer une SCI familiale peut être un moyen de gérer en famille un bien immobilier et de sécuriser la transmission d’un bien immobilier à ses enfants. 

Détenir un bien en SCI familiale évite que le régime légal de l'indivision ne s'applique automatiquement en cas de transmission d'un bien immobilier par décès des ascendants. Ce régime permet à un indivisaire (héritier) de provoquer la vente du bien en cas de désaccord.

Dans le cadre d'une SCI, il est possible d'insérer dans les statuts une clause dans les statuts, qui interdit ce type de vente : si l'un des associés héritiers envisage vendre ses parts sociales et sortir de la société, il devra les vendre à l'un des associés.

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Quels sont les inconvénients de la SCI ?

 Une responsabilité illimitée à proportion de son capital social

À l'égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales (celles de la SCI) à proportion de leur part dans le capital social à la date de l'exigibilité ou au jour de la cessation des paiements.

L'associé qui n'a apporté que son industrie est tenu comme celui dont la participation dans le capital social est la plus faible.

Le caractère illimité de la responsabilité est à tempérer toutefois : les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu'après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale (7).

Le coût de la création

Les différentes étapes de la création d'une SCI constituent un coût à ne pas négliger : rédaction des statuts, publication de l'avis de création dans le journal d'annonces légales et immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés (RCS) auprès du greffe du tribunal de commerce.

Références:
(1) Article 156 du Code général des impôts
(2) Article 239 du Code général des impôts
(3) Article 219 du Code général des impôts
(4) Article 1861 du Code civil
(5) Article 150-0 D du Code général des impôts

(6) Article 779 du Code général des impôts
(7) Article 1858 du Code civil