ACTUALITÉ Créez simplement votre SCI

Les avantages fiscaux de la SCI


Par L'équipe Juritravail, Juriste rédacteur web - Modifié le 19-11-2021

Les avantages fiscaux de la SCI

Choisir la Société Civile Immobilière (SCI) permet d'investir et de favoriser la gestion et la transmission de votre patrimoine, notamment en matière fiscale. Vous souhaitez créer une SCI ou vous êtes déjà associé d'une SCI mais vous ne connaissez pas les avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier. Découvrez les différents choix et les enjeux qui s'offrent à vous.

Le choix du régime fiscal

Opter pour l'IR

La SCI créée est, par principe, assujettie à l'IR. Il s'agit des SCI dites "transparentes" car elles n'emportent pas de conséquence sur l'imposition de l'associé.

Les associés sont imposés directement sur la part des bénéfices réalisés par la SCI en fonction de leur quote-part dans la catégorie des revenus fonciers. Ils peuvent, sous certaines conditions, déduire de leur revenu imposable, la fraction des dépenses de la SCI (frais de gestion de l'immeuble, travaux d'amélioration, charges de copropriété, taxes foncières, intérêts d'emprunt, etc.) au prorata de leurs parts sociales.

Les associés de la SCI sont imposés personnellement à l'IR, dans la catégorie des revenus des capitaux mobiliers, sur la quote-part de résultat qui leur revient.

💡Dans le cas d'un déficit foncier (lorsque le montant des charges est supérieur aux revenus fonciers), les associés peuvent imputer ces sommes sur leur revenu dans la limite de 10 700 euros (1). Si le déficit est supérieur à ce montant, il peut être reporté sur les 10 années suivantes.

Opter pour l'IS

Les associés peuvent aussi opter pour l'IS (2)

⚠ Attention ! Ce choix est irrévocable 

Les bénéfices de la SCI sont imposés au taux de :

15% pour le bénéfice compris entre 0 et 38 120 euros ;

26,5% pour les bénéfices supérieurs à 38 120 euros (3).

Pour les bénéfices tirés de l'exploitation d'un bien immobilier, seule la SCI est imposée. Les associés ne sont, quant à eux, taxés que sur les dividendes qu'ils touchent de la SCI au titre des revenus de capitaux mobiliers. S'ils décident de ne pas percevoir les dividendes afin de constituer des réserves pour la SCI, ils ne sont donc pas imposés à titre personnel.

Créez une SCI simplement en ligne !

Le régime d'imposition de la plus-value

Lors de la cession de parts de SCI

La cession de parts d'une SCI est soumise à 2 régimes d'imposition :

  • le droit d'enregistrement qui est égal à 5% du montant du prix de cession des parts sociales ; 
  • l'impôt sur la plus-value. 

Le régime de ce dernier varie en fonction du régime fiscal choisi par la société.

📌 Lorsque la SCI est soumise à l'IS, le régime des plus-values sur les valeurs mobilières s'applique. Le gain est ici soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu de l'associé vendeur. A cela, s'ajoute l'abattement pour durée de détention (4) :

  • 50% pour les titres détenus au moins 2 ans et moins de 8 ans ; 
  • 65% pour les titres détenus depuis au moins 8 ans. 

Cet abattement se calcule à compter de la souscription des parts de la SCI et non de l'acquisition du patrimoine.

📌 Lorsque la SCI est soumise à l'IR, on applique le régime des plus-values immobilières des particuliers

Lors de la cession de l'immeuble détenu par la SCI

Lorsque la SCI vend l'immeuble dont elle est propriétaire, l'imposition d'une potentielle plus-value réalisée dépend du régime fiscal de la société.

📌 Dans le cas où la SCI est soumise à l'IR, chaque associé est imposé au titre de la plus-value immobilière.

La plus-value immobilière peut faire l'objet d'un abattement selon la durée de détention du bien :

  • IR : à partir de la 6ème année de détention un abattement progressif s'applique. Il y a exonération de la plus-value au-delà de 22 ans de détention ;

  • prélèvements sociaux : à partir de la 6ème année de détention un abattement progressif s'applique. Il y a exonération de la plus-value au-delà de 30 ans de détention.

📌Si vous avez fait le choix d'opter pour l'IS, le montant de la plus-value dite dans ce cas "professionnelle" sera imputé au résultat de la société.

Dans ce cas-là, la plus-value s'ajoute au montant du bénéfice imposable à l'IS.

Aucun abattement ou exonération n'est prévu et la SCI est soumise aux taux de l'IS comme indiqué ci-dessus.

La transmission de votre patrimoine

Organiser votre succession

Créer une SCI vous offre l'opportunité de transmettre progressivement votre patrimoine sous forme de donation. Plusieurs situations sont alors envisageables.

👉 Vous pouvez donner vos parts sociales à vos héritiers en plusieurs fois, en vue d'aboutir à la transmission progressive et intégrale de la société. Il existe des abattements dont les héritiers peuvent bénéficier tous les 15 ans (5)

 📌 Par exemple, l'abattement de 100 000 euros entre parents et enfants ou 31 865 entre grands-parents et petits-enfants.

👉 Vous pouvez également donner la nue-propriété à vos héritiers et en conserver l'usufruit. Dans ce cas, les nus-propriétaires ne peuvent vendre le bien sans le consentement de l'usufruitier. Cela est important si vous vivez dans le bien, par exemple. L'avantage est que l'usufruit s'éteint au décès de son détenteur et l'intégralité des parts sociales revient aux nus-propriétaires.

Protéger vos proches

Vous pouvez préférer transmettre votre bien immobilier seulement après votre décès

Cela peut être réalisé par l'intermédiaire de la SCI, sans pour autant que vos héritiers soient vos associés. Bien évidemment, la SCI doit déjà exister. 

A votre décès, la valeur de vos parts sociales sera prise en compte dans l'évaluation de votre patrimoine et non la valeur vénale du bien immobilier, ce qui peut représenter une différence notable. 

 

💡 A noter :

Les mêmes abattements s'appliquent en cas de succession, notamment entre parents et enfants et grands-parents et petits-enfants.

Vous souhaitez modifier vos statuts ?


Références:
(1) Article 156 du Code général des impôts
(2) Article 239 du Code général des impôts
(3) Article 219 du Code général des impôts
(4) Article 150-0 D du Code général des impôts
(5) Article 779 du Code général des impôts

À propos de l’auteur

Commenter cet article

Pour commenter cet actualité, veuillez vous connecter.

Votre message a bien été enregistré.
Vous ne pouvez pas ajouter un nouveau commentaire. Un intervalle de 30 minutes est nécessaire entre chaque commentaire pour éviter les spams.

Les informations recueillies sur ce formulaire sont destinées à Juritravail aux fins de traitement de votre demande et la réception d'information juridique par email. Elles font l’objet d’un traitement informatique destiné au service marketing de Juritravail.

Pour connaître et exercer vos droits, notamment de retrait de consentement à l'utilisation de vos Données, veuillez consulter notre Charte de protection des Données Personnelles et nous contacter à l'adresse suivante : [email protected].

loader Juritravail