Bail professionnel : bien connaître la réglementation applicable

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Bail professionnel : bien connaître la réglementation applicable

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Rédigé par Thibault Hospice

Mis à jour le 26 avril 2023

18186 utilisateurs ont déjà consulté ce dossier

Contrat de bail professionnel

Si vous exercez une activité professionnelle autre que commerciale ou agricole et que vous êtes locataire d’un local, ou bien bailleur disposant d’un local à louer, les règles applicables en matière de bail professionnel vous concernent.

Les professions libérales suivantes sont notamment concernées : architecte, expert-comptable, médecin, chirurgien-dentiste, astrologue, avocat, etc.

Notons que le statut du bail professionnel ne s'applique pas, en revanche, à certaines professions libérales qui exercent des actes de commerce, comme les pharmaciens (profession libérale qui exerce une activité commerciale, ici la vente), les vétérinaires (qui font acte de commerce en vendant des produits liés aux animaux). 

Le bail professionnel est moins encadré et plus souple que le bail commercial ou le bail d’habitation, ce qui implique une rédaction minutieuse du contrat de location dans le but d'éviter les conflits. Toutefois, il convient d’être vigilant car il est malgré tout soumis à certaines obligations. 

Conclu pour une durée minimale de six ans, le bail professionnel est régi par peu de dispositions législatives. Alors, quelles sont les obligations réciproques du bailleur et du preneur ? Un état des lieux est-il nécessaire ? Comment résilier le bail ? 

Enfin, les établissements recevant du public (ERP) doivent respecter des dispositions de mise aux normes du local, quelles sont-elles ? 

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Vous souhaitez connaître les règles applicables au bail professionnelMême si ce type de bail est moins encadré que le bail commercial, certaines règles s'appliquent. Ce dossier détaille notamment les obligations réciproques des parties envers elles, mais aussi celles que leur impose la loi à titre individuel. 

Contenu du dossier : 

Ce dossier comprend des informations relatives :

  • au dépôt de garantie dans le cadre d’un bail professionnel ;

  • à la réalisation de travaux d’agencement dans le local professionnel ;

  • à la gestion du bail professionnel dans le cadre d’une copropriété

  • à la mise aux normes du local professionnel ;

  • aux frais de mise aux normes des locaux professionnels ;

  • aux demandes de dérogations de mise aux normes ;

  • à l’obligation d’avoir un détecteur de fumée et un extincteur ;

  • à l’état des lieux d’entrée et de sortie ;

  • aux conditions pour sous-louer ou céder le bail.

Les notions clés abordées dans ce dossier :

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Bail commercial

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Bail professionnel

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Résiliation

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Durée

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Loyer

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Charges

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Report des loyers

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Bailleur

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Preneur

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Registre des Commerces et des Sociétés

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Sous location

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Bail à usage professionnel

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Bail mixte

Le plan du dossier

  • Qu'est-ce qu'un bail professionnel et quelles sont les différences avec les autres baux (civil ou commercial) ?
  • Est-il obligatoire d'effectuer un état des lieux ?
  • Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?
  • Quelle est la durée minimum du bail professionnel et comment le résilier ou donner congé ?
  • Qui supporte la charge des travaux au sein du local professionnel ?
  • La sous-location est-elle autorisée ?
  • Le loyer peut-il être révisé et sur quel indice ? Quelles charges peut-on imputer au preneur ?
  • Est-il possible d'imposer à ma copropriété, le stationnement de ma clientèle sur le parking ?
  • Ai-je l’obligation d’avoir un détecteur de fumée et un extincteur dans mon local professionnel ?
  • Ai-je l’obligation de mettre aux normes mon local et sous quelles conditions ?
  • Est-ce au bailleur ou au preneur de payer les frais de mise aux normes ?
  • Quelles sont les sanctions encourues en cas de non-respect des obligations d'accessibilité pour les ERP ?
  • La copropriété refuse la mise aux normes de mon local, comment faire ?
  • Quelles sont les conditions à remplir pour qu'un bail soit soumis au statut des baux commerciaux ?

Ce dossier contient également

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1 Modèle de lettre

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1 Modèle de contrat

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2 Formulaires CERFA

La question du moment

La sous-location est-elle autorisée ?

La sous-location n'est pas prohibée pour les baux professionnels, il convient d'en gérer les termes ou l'interdiction avec votre bailleur pour éviter tout type de litige. 

La sous-location est le fait pour le locataire, de louer lui-même son local à une autre personne. Il s'agit d'un rapport tripartite (entre 3 personnes) dans lequel le locataire a la qualité de bailleur auprès du sous-locataire. Ce dernier n'est donc pas contractuellement lié au véritable propriétaire bailleur.

La possibilité de sous-louer ou de céder son bail est de principe libre dans le bail professionnel ; l'interdiction doit faire l'objet d'une clause expresse dans le bail. Si tel est le cas, il faudra demander l'autorisation écrite du bailleur pour sous-louer (1).

En cas d'autorisation, il conviendra donc de préciser clairement les conditions de la sous location au sein du bail (par exemple, le bailleur-laisse-t-il une totale indépendance pour conclure un contrat de sous-location ou exige-t-il de concourir à l'acte ?). 

Si malgré l'interdiction, le preneur manque à ses obligations en sous-louant, le bailleur aura la possibilité de demander la résiliation du bail en mettant en application la clause résolutoire. 

Important : Il est à retenir que le preneur qui va sous-louer le local ne peut jamais donner plus de droits qu'il n'en dispose lui-même, ainsi la durée du bail doit être conforme au bail original, il en est de même pour le prix du loyer qui ne peut être supérieur.  

Le mot de l'auteur

Le 26/04/2023

Peu encadré par les textes, le bail professionnel est soumis à des règles impératives mais est surtout régi par la liberté contractuelle. Avec ce dossier, voyons ensemble les règles applicables dans le but de mieux gérer votre activité professionnelle.

Le 18/10/2021

Le bail professionnel est soumis à des dispositions impératives et à une grande liberté contractuelle. La rédaction d'un contrat de bail professionnel implique de prévoir largement toutes les situations contractuelles possibles afin d'éviter des litiges ultérieurs. Consultez notre dossier pour connaître vos droits et obligations !

Le 18/10/2021

Le décret n°2021-699 du 1er juin 2021 relatif aux conditions d'accessibilité dans les établissements recevant du public (ERP) est venu modifier les dispositions du Code de la construction et de l'habitation.

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Note moyenne sur 1 avis

  • le 16/12/2021

    le modèle dont j'avais besoin était très complet et les explications et commentaires aussi

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