Lettre de mise en demeure au bailleur professionnel de réaliser ou autoriser de grosses réparations

Vous êtes preneur d’un local à usage professionnel extrêmement délabré du fait notamment de sa vétusté et confinant à l’insalubrité, dont les dégradations concernent le clos et le couvert (sols, murs et plafonds). Votre contrat de bail, soit qu’il ait été conclu après le 1ᵉʳ novembre 2014, soit qu’il le stipule expressément, met ces grosses réparations à la charge du bailleur professionnel.
Or, malgré vos précédentes demandes, celui-ci n’a toujours pas réagi. Vous décidez, avant que l’état ne s’aggrave, de procéder vous-même aux travaux et d’en imputer postérieurement le coût au bailleur. Vous devez pour cela le mettre en demeure afin qu’il vous donne son accord.

Le bail doit préciser de façon claire et précise la répartition des charges ou des travaux pour qu’ils soient imputables au preneur (locataire).

Quoi qu’il arrive, certains travaux ne peuvent pas être imputés au locataire et incombent par conséquent au bailleur. C’est le cas des (Article R145-35 du Code de commerce) :
dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil (mur de soutènement, charpente, toiture …) ;
dépenses pour travaux liés à la vétusté ou de mise aux normes, s’il s’agit de grosses réparations (Cass. 3ᵉ Civ.  10 juillet 2002, n°00-22158).

Si le preneur a payé des travaux imputables au bailleur, il doit le mettre en demeure de rembourser les frais engendrés. Le preneur peut payer les travaux et demander le remboursement ensuite que si ces derniers étaient urgents et qu’il n’a pas trouvé d’accord avec le bailleur (Cass. 3ᵉ Civ. 23 mai 2013, n°11-29011).

Pour des raisons de preuve, il est primordial d’envoyer ce courrier en recommandé avec avis de réception. 
Commencez par adresser une demande « simple » à votre bailleur d’avoir à procéder aux travaux, puis, à défaut de résultat, une seconde en recommandé.
Gardez à l’esprit que la loi ne vous permet pas de contraindre votre bailleur à faire exécuter lui-même les travaux.
Veillez à entretenir les locaux au mieux, car si des dégradations devaient résulter d’un défaut d’entretien vous étant imputable, les travaux pourraient être mis à votre charge.
Il est indispensable de recueillir l’avis de votre bailleur pour procéder vous-même aux travaux et de l’associer aux choix concernant ceux-ci, notamment si vous voulez lui en imputer les coûts.
S’il se refuse à exécuter lui-même les travaux et à vous laisser faire, vous pouvez saisir la justice afin qu’elle vous y autorise au besoin en référé si l’urgence le justifie.

Il est indispensable de recueillir l'avis de votre bailleur pour procéder vous-même aux travaux et de l'associer aux choix concernant ceux-ci, notamment si vous voulez lui en imputer les coûts.

S'il se refuse à exécuter lui-même les travaux et à vous laisser faire, vous pouvez saisir la justice afin qu'elle vous y autorise, au besoin en référé si l'urgence le justifie.